Renovierung beim Auszug – kaum ein Thema führt öfter vor Gericht. Mieter streichen die Wände, Vermieter sind unzufrieden. Oder Mieter weigern sich komplett. Was gilt rechtlich, und wie sorgst du vor?
Die Grundregel: Mieter muss nur renovieren, wenn es vereinbart ist
Gesetzlich ist keine Renovierungspflicht beim Auszug vorgesehen. Sie muss explizit und wirksam im MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → vereinbart sein. Wie in unserem Artikel zu Schönheitsreparaturen ausführlich erklärt, sind viele Klauseln unwirksam.
Was darf der Vermieter beim Auszug verlangen?
Wenn eine wirksame Klausel besteht, kann der Vermieter verlangen:
- Wände und Decken streichen (ggf. tapezieren)
- Heizkörper und Heizungsrohre streichen
- Fenster- und Türrahmen (innen) streichen
Nicht verlangbar (auch mit Klausel nicht):
- Böden schleifen und lackieren (außer bei Sondervereinbarung)
- Sanitäranlagen erneuern
- Austausch von Türen oder Fenstern
Qualitätsstandard: Wie muss renoviert werden?
Die Renovierung muss „ordentlich und fachgerecht" erfolgen. Das bedeutet:
- Deckend gestrichen (keine Flecken oder Pinselstreifen)
- Wände in neutralen Farben (Weiß oder helle Töne)
- Ecken und Kanten sauber abgeklebt
- Bohrlöcher verschlossen und verputzt
Wenn der Mieter schlecht oder gar nicht renoviert
Hat der Mieter eine wirksame Renovierungspflicht, aber renoviert mangelhaft oder nicht, kannst du:
- Eine Nachfrist setzen (üblich: 14 Tage)
- Nach Fristablauf Handwerker beauftragen und Kosten dem Mieter in Rechnung stellen
- Schadensersatz aus der Kaution einbehalten
Checkliste: So dokumentierst du den Zustand bei Auszug
- Gemeinsames ÜbergabeprotokollDokumentation des Wohnungszustands bei Ein- und Auszug – Pflicht für spätere Schadensansprüche.Weiterlesen → erstellen – Raum für Raum
- Fotos mit Zeitstempel für jede Wand, jeden Raum
- Schäden von normaler Abnutzung schriftlich unterscheiden
- Einbehalte aus der Kaution innerhalb von 6 Monaten nach Rückgabe geltend machen
- Handwerkerangebote einholen und dokumentieren
Sonderproblem: Mieter streicht in bunten Farben
Mieter dürfen die Wohnung grundsätzlich in bunten Farben streichen – das ist ein Ausdruck der Gestaltungsfreiheit. Beim Auszug schuldet er jedoch die Rückversetzung in einen neutralen Zustand, wenn eine wirksame Klausel das verlangt oder wenn die Farben eine erhebliche Wertminderung darstellen.
Zu den Kautions-Details lies den Ratgeber Mietkaution anlegen und abrechnen.
Die kritischen Klauseln: Was Gerichte streichen
Die häufigste Fehlerquelle bei Renovierungsklauseln ist die pauschale Forderung ohne Zeitbezug. Eine Formulierung wie „Mieter verpflichtet sich zur Renovierung aller Räume" ist unwirksam – das hat der BGH mehrfach bestätigt. Entscheidend ist: Die Klausel muss regeln, in welchen zeitlichen Abständen renoviert werden muss.
Nach der Rechtsprechung (BGH VIII ZR 96/09) ist eine Frist von etwa 7 Jahren für Wohnräume und 5 Jahren für Küchen und Bäder als angemessen etabliert. Älter wird es problematisch: Eine Klausel, die Renovierungen nach 3 Jahren fordert, gilt in der Regel als unangemessen benachteiligend nach § 307 BGB.
- Unzulässig: „Bei Auszug müssen alle Wände gestrichen sein"
- Wirksam: „Mieter streicht Wohnzimmer und Flur spätestens im 7. Mietjahr, Küche im 5. Mietjahr"
- Problematisch: Klauseln, die Renovierung „alle 3 Jahre" verlangen
Ein weiterer häufiger Fehler: Vermieter schreiben vor, dass professionelle Handwerker eingesetzt werden müssen. Das ist unwirksam. Mieter dürfen auch Eigenleistung erbringen – allerdings muss das Ergebnis handwerklich solide sein.
Selbstnutzung und Mietdauer: Wie lange muss der Mieter renovieren?
Ein entscheidender Faktor, den viele Vermieter übersehen: Die tatsächliche Mietdauer verkürzt die Renovierungspflicht. Wenn die Klausel vorsieht, dass im 7. Jahr renoviert werden muss, aber der Mieter nur 4 Jahre in der Wohnung war, verfällt diese Pflicht.
Beispiel aus der Praxis: Ein Mieter zieht nach 3 Jahren aus einer Altbauwohnung aus. Eine Klausel schreibt vor: „Wohnzimmer im 7. Mietjahr streichen." Der Mieter muss das nicht tun – die Frist ist nicht erreicht. Der Vermieter kann hier höchstens für normale Abnutzung Schadensersatz fordern, nicht aber für ausgebliebene Renovierung.
Anders sieht es bei Selbstnutzung durch den Vermieter aus: Muss der Vermieter die Wohnung selbst beziehen, sind die Anforderungen deutlich strenger. Gerichte akzeptieren dann weniger Abnutzungsspuren und können höhere Renovierungsstandards verlangen – aber auch dann nur, wenn die Klausel wirksam ist.
Abnahmeprotokoll und Beweissicherung: So schützt du dich
Viele Streitigkeiten entstehen, weil der Zustand der Wohnung nicht dokumentiert ist. Ein Abnahmeprotokoll beim Auszug ist für dich als Vermieter essentiell.
Konkret solltest du:
- Mit dem ausziehenden Mieter Raum für Raum fotografieren (Smartphone-Fotos mit Datum sind ausreichend)
- Alle Mängel schriftlich festhalten – nicht pauschal „Wohnung schmutzig", sondern präzise: „Wohnzimmer-Nordwand: 5 Risse, Farbe matt, teilweise Flecken"
- Das Protokoll von beiden Parteien unterschreiben lassen (notfalls zwei Zeugen einladen)
- Fototermin innerhalb von 2-3 Tagen nach Auszug durchführen – später wird es schwer beweisbar, wer den Schaden verursacht hat
Das Abnahmeprotokoll ist vor G
