Als Vermieter steht man ständig vor neuen Herausforderungen. GrundbuchAmtliches Register aller Grundstücke und deren Eigentümer – vor dem Kauf unbedingt einsehen.Weiterlesen → einsehen vor dem Kauf: Was du dort findest und prüfen musst ist eines der Themen, das regelmäßig aufkommt – und bei dem viele unnötige Fehler machen.
Das Wichtigste vorab
Bevor wir ins Detail gehen: Das Thema ist eng verwandt mit den Grundlagen der Vermieterpflichten und dem Einstieg in die Vermietung. Wer diese kennt, hat eine solide Basis.
Grundlagen verstehen
Jedes Vermietungsthema basiert auf dem MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen → (BGB) und den spezifischen Vereinbarungen im MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen →. Wichtig: Was nicht explizit geregelt ist, richtet sich nach dem Gesetz – und das ist oft nicht im Interesse des Vermieters.
Praktische Umsetzung
- Informiere dich über das spezifische Thema aus verlässlichen Quellen (Haus & Grund, Anwalt)
- Dokumentiere alles schriftlich
- Handle proaktiv statt reaktiv
- Hole bei Unsicherheit professionellen Rat
Häufige Fehler vermeiden
Die meisten Probleme entstehen durch zu spätes Handeln oder fehlende Dokumentation. Wie wir in unserem Ratgeber zu Nebenkostenabrechnungen und Mietkautionen beschreiben: Struktur und Sorgfalt zahlen sich immer aus.
Checkliste
- ☑ Rechtslage geklärt
- ☑ Im Mietvertrag korrekt geregelt
- ☑ Schriftlich dokumentiert
- ☑ Bei Unklarheiten: Fachmann konsultiert
Mehr: Vollständige Vermieterpflichten | Steuertipps für Vermieter
Checkliste: Grundbucheinsicht vor dem Kauf
☑ Abteilung I: Wer ist eingetragener Eigentümer? Stimmt es mit dem Verkäufer überein?
☑ Abteilung II: Lasten und Beschränkungen? (Wegerechte, Vorkaufsrechte, Nießbrauch)
☑ Abteilung III: Grundschulden und Hypotheken? (Muss der Verkäufer ablösen)
☑ Erbbaurecht eingetragen? (Boden gehört dann einem anderen Eigentümer)
☑ DenkmalschutzBesonderer Schutzstatus für historische Gebäude – mit bis zu 9% AfA jährlich höchste Steuervorteile.Weiterlesen → oder sonstige behördliche Auflagen vermerkt?
Die Grundbucheinsicht kostet ca. 10–20 € beim zuständigen Grundbuchamt und sollte vor jeder Kaufentscheidung erfolgen.
Die fünf kritischen Eintragungen im Grundbuch, die Vermieter prüfen müssen
Das Grundbuch besteht aus drei Abteilungen, doch für Vermieter sind vor allem die Eintragungen in Abteilung II und III entscheidend. In Abteilung II finden sich Lasten und Beschränkungen – etwa Wegerechte, Vorkaufsrechte oder Dienstbarkeiten. Diese können später erhebliche Probleme bereiten, wenn beispielsweise Nachbarn Zugangsrechte haben oder die Stadt ein VorkaufsrechtRecht des Mieters beim Erstverkauf seiner Wohnung als Erster zu kaufen – 2 Monate Frist.Weiterlesen → für städtebauliche Maßnahmen besitzt.
In Abteilung III sind Hypotheken, Grundschulden und Grundpfandrechte eingetragen. Hier solltest du prüfen:
- Wie viele Belastungen existieren und in welcher Reihenfolge?
- Werden die Schulden beim Verkauf vom aktuellen Eigentümer getilgt oder gehen sie auf dich über?
- Gibt es sogenannte Löschungsvormerke, die andeuten, dass Schulden noch bedient werden müssen?
Ein häufiger Fehler: Vermieter übersehen Nachbargrundstücke mit Belastungen. Wenn das Nachbargrundstück mit einer Grundschuld belastet ist und diese nicht ausreichend gesichert ist, kann der Gläubiger auch dein Grundstück in Anspruch nehmen. Prüfe daher die Grundbücher angrenzender Grundstücke, besonders wenn gemeinsame Wasser- oder Stromleitungen vorhanden sind.
Grundbuchauszug richtig lesen: Häufige Fehler bei der Interpretation
Viele Vermieter bestellen einen Grundbuchauszug (ca. 10-20 Euro beim Amtsgericht), verstehen aber die Fachbegriffe nicht korrekt. „Auflassungsvormerk" bedeutet beispielsweise nicht, dass die Immobilie noch nicht dir gehört – es ist lediglich eine Sicherung während des Kaufprozesses und wird nach Eintragung gelöscht.
Achte besonders auf das Wort „Widerspruch" im Grundbuch. Dies deutet an, dass jemand die Eintragung bestreitet. Das kann zu langwierigen Rechtsstreitigkeiten führen. Ebenso problematisch sind „Vormerkungen von Zwangsversteigerungen" – hier läuft bereits ein Gerichtsverfahren gegen den Verkäufer.
Ein Praxis-Tipp: Fordere nicht nur einen aktuellen Auszug an, sondern auch einen beglaubigten Auszug für offizielle Vorgänge. Digitale Einsicht ist seit 2023 vielerorts möglich, ersetzt aber nicht die beglaubigte Fassung für Finanzierungen oder Notariatsakte.
Grundbucheintrag und Finanzierung: Was Banken prüfen und was dich betrifft
Deine Hausbank wird das Grundbuch vor der Kreditvergabe intensiv prüfen. Sie akzeptiert nur Grundschulden und Hypotheken bis zu einer bestimmten Quote des Immobilienwerts (meist 60-80%). Sind bereits mehrere Belastungen eingetragen, kann die Bank ihre eigene Sicherheit als Zweitranghypothek eintragen lassen – was bei späteren Problemen risikoreicher ist.
Wichtig: Nach § 873 BGB erfolgt die Eigentumsübertragung erst mit der Eintragung ins Grundbuch, nicht mit der Notariatsakte. Bis dahin ist formal noch der Verkäufer Eigentümer. Dies ist relevant für Versicherungen und Gewährleistungsansprüche. Viele Vermieter unterschätzen diese zeitliche Lücke – sie kann bei komplexeren Grundbuchverhältnissen mehrere Monate dauern.
Lasse vor Unterzeichnung des Kaufvertrags einen aktuellen Grundbuchauszug prüfen
