Die Instandhaltungspflicht ist eine der zentralen Pflichten eines Vermieters — und gleichzeitig eine häufige Quelle von Streitigkeiten. Was musst du als Vermieter reparieren? Was trägt der Mieter? Und wann kann der Mieter die Miete mindern?
Grundpflicht: Der Vermieter muss die Wohnung in bewohnbarem Zustand erhalten
Nach § 535 BGB bist du als Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Das klingt abstrakt — konkret bedeutet es: Du musst alles reparieren, was nicht mehr funktioniert und zur normalen Nutzung der Wohnung gehört.
Was der Vermieter reparieren muss
Heizung und Warmwasser
Die Heizung muss von Oktober bis April (Heizperiode) mindestens 20°C Raumtemperatur ermöglichen. Fällt die Heizung aus, musst du sie unverzüglich reparieren — das ist ein akuter Mangel.
Fenster und Türen
Defekte Schlösser, verzogene Türen die nicht schließen, undichte Fenster mit Zugluft — alles Sache des Vermieters. Gleiches gilt für kaputte Fensterscheiben, es sei denn, der Mieter hat sie beschädigt.
Sanitär und Wasser
Verstopfte Abflüsse (wenn keine Schuld des Mieters), defekte Wasserhähne, kaputte WC-Spülung, Wasserrohrbrüche — alles muss der Vermieter beheben.
Elektrik
Defekte Steckdosen, Lichtschalter, Sicherungen — wenn die Wohnungsinstallation betroffen ist, ist der Vermieter zuständig.
Schimmel und Feuchtigkeit
Wenn Schimmel durch bauliche Mängel entsteht (undichtes Dach, mangelhafte Dämmung, fehlerhafte Bautechnik), muss der Vermieter handeln. Entsteht Schimmel durch falsches Lüften des Mieters, trägt er die Verantwortung — das ist oft ein Beweisproblem.
Was der Mieter selbst tragen muss
Kleinreparaturklausel
Im MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → kann vereinbart werden, dass der Mieter kleine Reparaturen selbst zahlt. Die Klausel ist nur wirksam, wenn:
- Sie nur Gegenstände betrifft, mit denen der Mieter häufig direkt in Berührung kommt (Wasserhähne, Lichtschalter, Türklinken, Duschköpfe)
- Die Einzelreparatur unter etwa 100–120 € liegt
- Der Jahresbetrag begrenzt ist (üblicherweise 6-8% der Jahresmiete)
Schäden durch den Mieter
Schäden, die der Mieter selbst verursacht hat, muss er selbst tragen — Einbruchschaden durch eigenes Verschulden, zerbrochene Fensterscheibe beim Umzug, etc.
Mietminderung: Wann darf der Mieter weniger zahlen?
Bei einem erheblichen Mangel darf der Mieter die Miete mindern — auch ohne Erlaubnis des Vermieters. Er muss aber:
- Den Mangel schriftlich anzeigen (Mängelanzeige)
- Eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen
- Dann erst mindern
| Mangel | Typische Mietminderung |
|---|---|
| Heizungsausfall im Winter | 30–50% |
| Schimmel in einem Zimmer | 10–20% |
| Defekte Klingel/Türöffner | 1–3% |
| Kein Warmwasser | 10–20% |
| Baulärm durch Vermieter | 5–15% |
Praxistipp: Reparaturprotokoll führen
Dokumentiere alle Reparaturen: Datum, Art des Mangels, durchgeführte Maßnahme, Kosten, Rechnung. Das hilft bei:
- Steuererklärung (Werbungskosten)
- Streitigkeiten mit dem Mieter
- Nachweisen gegenüber der Versicherung
- Bewertung beim späteren Verkauf
Erstelle am besten direkt nach Einzug ein ÜbergabeprotokollDokumentation des Wohnungszustands bei Ein- und Auszug – Pflicht für spätere Schadensansprüche.Weiterlesen → mit Fotos — dann ist klar, was beim Einzug schon vorhanden war und was der Mieter verursacht hat.
Weiterführende Artikel
- Schritte Vermieten Airbnb
- Airbnb Verdienstrechner 2026">Rendite Rechner Haus Wohnung Vermieten Gewinn
- Mietkaution Vergleich Zinsen Anbieter Kosten
