Schimmel ist eines der häufigsten Streitthemen zwischen Vermieter und Mieter. Die entscheidende Frage: Ist das Schimmelproblem baulich bedingt (Vermieterhaftung) oder durch falsches Lüften/Heizen verursacht (Mieterhaftung)? Die Antwort bestimmt, wer zahlt.
Bauliche Mängel: Vermieter haftet
Wenn Schimmel auf bauliche Defekte zurückzuführen ist, liegt ein Sachmangel der Mietsache vor. Der Vermieter muss beseitigen und der Mieter kann die Miete mindern. Typische bauliche Ursachen:
- ☑ Unzureichende Wärmedämmung (Kältebrücken)
- ☑ Undichte Fenster oder Türen
- ☑ Feuchtigkeitseintritt von außen (Keller, Dach)
- ☑ Defekte Rohrleitungen oder Schäden an der Gebäudehülle
Falsches Nutzerverhalten: Mieter haftet
Wenn der Mieter nicht ausreichend lüftet, zu wenig heizt oder Möbel direkt an Außenwände stellt, kann er für entstandenen Schimmel haftbar sein. Voraussetzung: Der Vermieter muss beweisen, dass das Lüftungsverhalten ursächlich war. Das ist in der Praxis schwierig – ohne Gutachten kaum möglich.
Beweislast: Wer muss was beweisen?
Grundsatz: Der Vermieter muss beweisen, dass der Schimmel auf Mieterverschulden zurückzuführen ist – nicht umgekehrt. Der Mieter muss nur den Mangel anzeigen. Das Gericht verlangt in der Regel ein bautechnisches Sachverständigengutachten, das die Ursache klärt. Diese Gutachten kosten 1.000–3.000 Euro – übernimmt der Verlierer des Rechtsstreits.
Mietminderung bei Schimmel
Anerkannte Mietminderungen bei Schimmel liegen zwischen 10 % und 25 % der Bruttomiete, in extremen Fällen bis 50 %. Voraussetzung: Mieter hat den Mangel schriftlich angezeigt und eine angemessene Frist zur Beseitigung gesetzt. Erst nach Fristablauf darf gemindert werden. Als Vermieter: Reagiere auf Schimmelanzeigen immer schriftlich und zeitnah.
Was Vermieter präventiv tun können
- ☑ ÜbergabeprotokollDokumentation des Wohnungszustands bei Ein- und Auszug – Pflicht für spätere Schadensansprüche.Weiterlesen →: Zustand bei Einzug dokumentieren
- ☑ Mieter schriftlich über richtiges Lüften und Heizen informieren
- ☑ Bei Schimmelanzeige: Sofort Ursachenermittlung beauftragen
- ☑ Feuchtigkeitsmessungen durch Fachbetrieb durchführen lassen
- ☑ Gebäudezustand regelmäßig inspizieren (alle 2–3 Jahre)
Schimmel beseitigen: Wie und von wem?
Liegt die Ursache beim Vermieter, muss er beseitigen lassen – nicht der Mieter. Befallene Bereiche müssen professionell saniert werden, nicht nur übergestrichen. Kosten: Je nach Ausmaß 500–10.000 Euro. Mieter darf zur Selbsthilfe nur greifen, wenn Vermieter nach Fristsetzung nicht reagiert (§ 536a BGB Abs. 2).
Fazit
Schimmel erfordert rasches, dokumentiertes Handeln – von beiden Seiten. Als Vermieter: Zeige Bereitschaft zur Ursachenklärung, reagiere schriftlich auf Anzeigen und beauftrage im Zweifelsfall ein Sachverständigengutachten. Das ist günstiger als ein verlorener Prozess. Weitere Themen: Lärmbelästigung durch Mieter und Wohnung beschädigt beim Auszug.
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