Auszug des Mieters, Wohnungsübergabe – und dann der Schock: Türen beschädigt, Fußboden zerkratzt, Wände verschmiert. Was kannst du als Vermieter verlangen, und wie setzt du es durch? Hier ist das strukturierte Vorgehen.
Das ÜbergabeprotokollDokumentation des Wohnungszustands bei Ein- und Auszug – Pflicht für spätere Schadensansprüche.Weiterlesen →: Dein wichtigstes Beweismittel
Ohne dokumentierten Ausgangszustand bei Einzug und detailliertes Übergabeprotokoll bei Auszug ist Schadensersatz schwer durchzusetzen. Dokumentiere bei jedem Auszug: alle Räume mit Fotos und Video (mit Zeitstempel), Art und Ausmaß jedes Schadens, Zustand von Böden, Wänden, Decken, Türen, Fenstern, Sanitär, MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen → – bei Beschädigung haften Mieter, bei Alter Abzug für Verschleiß möglich.">EinbaukücheKüche im Mietrecht – bei Beschädigung haften Mieter, bei Alter Abzug für Verschleiß möglich.Weiterlesen →. Lasse das Protokoll vom Mieter unterschreiben. Unterschreibt er nicht: Vermerke das und überreiche ihm eine Kopie.
Normale Abnutzung vs. Schaden
Normale Abnutzung ist kein Schaden und geht nicht zu Lasten des Mieters. Normale Abnutzung: kleine Dübellöcher, leichte Kratzer im Boden, vergilbte Wände nach langer Mietdauer, abgenutzte Armaturen. Schäden: tiefe Kratzer, zerbrochene Fliesen, eingeschlagene Türen, großflächige Verfärbungen, mutwillige Beschädigungen.
- ☑ Schäden mit Kostenvoranschlag belegen
- ☑ Altersabzug (Zeitwertabzug) berücksichtigen
- ☑ Bei Böden: Restnutzungsdauer maßgebend
Altersabzug: Was Vermieter oft übersehen
Ersetze nicht den Neuwert, sondern den Zeitwert unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer. Beispiel: Teppichboden hat eine anerkannte Nutzungsdauer von 10 Jahren. Mietdauer war 7 Jahre, Schaden tritt auf: Mieter zahlt nur 30 % des Neupreises (3 Jahre Restnutzungsdauer). Gleiches gilt für Böden, Tapeten, Küchen.
Kaution einbehalten
Du kannst die Kaution einbehalten, bis alle Schadensforderungen geklärt sind. Bei klaren Schäden: Einbehalt bis zur Schadensregulierung. Reste auszahlen, sobald alle Positionen abgerechnet sind. Frist: Innerhalb angemessener Zeit (max. 6 Monate nach Rückgabe). Mehr dazu: Kaution Sonderfälle.
Schadensersatz geltend machen: Der Ablauf
- ☑ Schäden sofort nach Übergabe dokumentieren (Fotos, Gutachter)
- ☑ Kostenvoranschläge von Handwerkern einholen
- ☑ Schriftliche Forderung an Mieter mit Fristsetzung (14 Tage)
- ☑ Bei Nichtzahlung: Mahnbescheid oder Klage
- ☑ Kaution auf Schaden anrechnen, Differenz einfordern
Kein Übergabeprotokoll: Was dann?
Ohne Protokoll wird es schwierig. Der Vermieter muss beweisen, dass der Schaden durch den Mieter verursacht wurde und nicht vorher bestand. Zeugen und Fotos aus früheren Besichtigungen helfen. In der Praxis haben Vermieter ohne Protokoll vor Gericht eine schlechte Ausgangsposition. Fazit: Übergabeprotokoll bei Ein- und Auszug ist Pflicht.
Fazit
Professionelles Vorgehen bei Schäden erfordert Vorbereitung (Einzugsprotokoll), sorgfältige Dokumentation beim Auszug und schnelles Handeln. Wer das System hat, kann in den meisten Fällen Schadensersatz durchsetzen – auch gerichtlich. Mehr: Darf der Vermieter die Wohnung betreten?
