Dieser Artikel dient als allgemeiner Ratgeber und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
Die MietkautionSicherheitsleistung des Mieters, max. 3 Kaltmieten – muss getrennt und verzinst angelegt werden.Weiterlesen → soll Vermieter absichern – in der Praxis gibt es jedoch Konstellationen, die selbst erfahrene Vermieter ins Straucheln bringen. Was passiert, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt? Was wird aus der Kaution, wenn der Mieter stirbt? Und wie verläuft die Rückforderung bei Insolvenz? Dieser Artikel gibt klare Antworten.
Mieter zahlt die Kaution nicht: Deine Optionen
Zahlt der Mieter die Kaution nach Einzug nicht, hast du als Vermieter mehrere Möglichkeiten:
- ☑ Mahnung mit Fristsetzung (7–14 Tage) senden
- ☑ Nach Fristablauf: fristlose Kündigung gemäß § 569 Abs. 2a BGB möglich
- ☑ Mahnverfahren oder Klage auf Zahlung
- ☑ Im laufenden Mietverhältnis: Aufrechnung gegen Kautionsanspruch nicht möglich
Wichtig: Die fristlose Kündigung wegen Kautionsverzugs setzt voraus, dass der Mieter mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug ist. Das hat der BGH 2019 klargestellt (Az. VIII ZR 231/17). Handle schnell – Untätigkeit schwächt deine Rechtsposition.
Mieter zahlt Kaution in Raten: Was ist erlaubt?
Gesetzlich darf der Mieter die Kaution in drei gleichen Raten zahlen (§ 551 Abs. 2 BGB). Erste Rate bei Einzug, dann monatlich. Viele Vermieter kennen dieses Recht nicht und fordern die volle Summe sofort – das ist rechtswidrig. Formuliere im Vertrag, dass bei Ratenzahlung alle drei Raten bis zum Ende des dritten Monats zu leisten sind.
Kautionskonto: Insolvenzsicherheit ist Pflicht
Die Kaution muss auf einem separaten, als Fremdgeld gekennzeichneten Konto angelegt werden – getrennt vom Eigenvermögen des Vermieters. Tust du das nicht, kann der Mieter die Herausgabe verweigern oder Schadensersatz fordern. Bei Vermieter-Insolvenz ist eine korrekt angelegte Kaution für den Mieter geschützt.
Sonderfall: Mieter stirbt
Stirbt der Mieter, tritt der Erbfall ein. Das Mietverhältnis geht auf die Erben über (§ 564 BGB). Erben haben ein Sonderkündigungsrecht im ersten Monat nach Kenntnis des Todes. Die Kaution fällt in die Erbmasse. Als Vermieter solltest du:
- ☑ Erben schriftlich kontaktieren und Erbnachweis anfordern
- ☑ Mietverhältnis schriftlich mit Erben abwickeln
- ☑ Kaution erst nach Abschluss der BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen → – Frist: 12 Monate nach Abrechnungszeitraum.">NebenkostenabrechnungJährliche Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten – Frist: 12 Monate nach Abrechnungszeitraum.Weiterlesen → und Wohnungsrückgabe an Erben auszahlen
- ☑ Bei unbekannten Erben: Nachlasspflegschaft beim Nachlassgericht beantragen
Verweigern die Erben die Wohnungsrückgabe, bleibt die Mietzahlung aus der Erbmasse geschuldet. Mehr dazu: Mieter stirbt – Was Vermieter tun müssen.
Sonderfall: Mieter ist insolvent
Bei Privatinsolvenz des Mieters wird ein Insolvenzverwalter bestellt. Dieser entscheidet, ob das Mietverhältnis fortgeführt wird. Laufende Mieten nach Insolvenzeröffnung sind Masseverbindlichkeiten – also vorrangig zu zahlen. Rückständige Mieten vor Insolvenzeröffnung sind normale Insolvenzforderungen: Du meldest sie zur Insolvenztabelle an und erhältst im Durchschnitt nur 3–5 % zurück.
Die Kaution: Wurde sie vor Insolvenz korrekt hinterlegt, ist sie als Fremdgeld nicht Bestandteil der Insolvenzmasse. Du kannst sie zur Deckung von Schäden oder Mietrückständen einsetzen – aber nur für berechtigte Forderungen.
- ☑ Kaution sofort auf korrektem Separatkonto prüfen
- ☑ Mietrückstände zur Insolvenztabelle anmelden
- ☑ Kündigung prüfen: Insolvenz allein ist kein Kündigungsgrund
Kaution einbehalten: Was ist erlaubt?
Du darfst die Kaution einbehalten für: Mietrückstände, Schäden über normale Abnutzung hinaus, offene Nebenkostennachzahlungen. Nicht erlaubt: Einbehalt für MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → auf Mieter übertragen werden.">SchönheitsreparaturenStreich- und Tapezierarbeiten – können per Mietvertrag auf Mieter übertragen werden.Weiterlesen → ohne wirksame Vertragsklausel, normale Gebrauchsspuren oder hypothetische Schäden. Dokumentiere Schäden bei Wohnungsübergabe mit Fotos und Protokoll.
Rückgabefrist der Kaution
Eine gesetzliche Frist gibt es nicht – jedoch hat der BGH geurteilt: 6 Monate sind in der Regel angemessen. Bei laufender NK-Abrechnung kannst du einen Teil (max. NK-Vorauszahlung eines Jahres) einbehalten. Nach Ablauf der angemessenen Frist entstehen Verzugszinsen. Zahle fristgerecht aus, um Ärger zu vermeiden. Weitere Tipps: NK-Abrechnung widersprochen.
