Dieser Artikel dient als allgemeiner Ratgeber und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
Schimmel durch mangelndes Lüften ist eine der häufigsten Ursachen für Mietstreitigkeiten. Was Vermieter tun können, wenn der Mieter trotz Belehrung sein Lüftungsverhalten nicht ändert.
Lüftungspflicht des Mieters
Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung so zu nutzen, dass kein Schaden entsteht. Dazu gehört ausreichendes Lüften. Diese Pflicht muss nicht explizit im MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → stehen — sie ergibt sich aus der allgemeinen Sorgfaltspflicht.
Beweisführung: Wer muss was belegen?
Bevor eine AbmahnungSchriftliche Verwarnung des Mieters bei Vertragsverstößen – Voraussetzung für spätere Kündigung.Weiterlesen → ausgesprochen wird, muss klar sein: Ist der Schimmel durch unzureichendes Lüften entstanden oder durch einen Baumangel? Ein Sachverständiger kann das feststellen. Erst wenn Baumangel ausgeschlossen ist, kann die Abmahnung an den Mieter ergehen.
Inhalt der Abmahnung
- Konkrete Beschreibung des Schimmelbefalls (Ort, Ausmaß)
- Vorwurf: unzureichendes Lüften als Ursache
- Aufforderung zur sofortigen Beseitigung des Schimmels durch den Mieter
- Fristsetzung (typisch: 2–4 Wochen)
- Androhung von Kündigung bei Wiederholung
Kosten für Schimmelbeseitigung: Wer zahlt?
Wenn der Schimmel nachweislich durch den Mieter verursacht wurde:
- Schimmelbeseitigung durch professionellen Betrieb: 300–3.000 € je nach Ausmaß
- Kosten trägt der Mieter (Schadensersatz)
- Kaution kann für diese Kosten einbehalten werden
Kündigung wegen wiederholter Schimmelverursachung
Nach mehreren Abmahnungen ohne Verhaltensänderung kann eine ordentliche Kündigung wegen erheblicher Vertragsverletzung ausgesprochen werden. Bei besonders schwerem Fall (z. B. massive Schäden am Gebäude) ist außerordentliche Kündigung möglich.
Fazit
Schimmel durch falsches Lüften: Sachverständigen einschalten, Baumangel ausschließen, dann schriftlich abmahnen. Kosten beim Mieter geltend machen und ÜbergabeprotokollDokumentation des Wohnungszustands bei Ein- und Auszug – Pflicht für spätere Schadensansprüche.Weiterlesen → für den Auszug vorbereiten.
Abmahnung richtig formulieren: Fristen und formale Anforderungen
Eine wirksame Abmahnung muss drei Komponenten enthalten: Sie muss das konkrete Fehlverhalten beschreiben, eine Frist zur Abhilfe setzen und mit einer Kündigungsandrohung verbunden sein. Viele Vermieter scheitern bereits bei der ersten Anforderung. Statt pauschal „Sie lüften nicht genug" zu schreiben, sollte die Abmahnung dokumentieren, welche konkreten Beobachtungen vorliegen: „Bei der Wohnungsbesichtigung am 15. März 2024 wurden Schimmelflecken an der Außenwand des Schlafzimmers festgestellt. Der Mieter hat angegeben, die Fenster maximal morgens für fünf Minuten zu öffnen."
Die Abhilfefrist sollte angemessen sein — zwischen zwei bis vier Wochen ist üblich. Nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urt. v. 20.03.1991, VIII ZR 261/90) liegt eine erhebliche Pflichtverletzung vor, wenn der Mieter sich trotz wiederholter Belehrung weigert, mindestens zweimal täglich für etwa zehn Minuten zu lüften. Die Abmahnung muss schriftlich erfolgen und sollte per Einschreiben mit Rückschein versendet werden — dies sichert den Beweis der Zustellung.
Schimmelbildung dokumentieren: Fotobeweis und Gutachter
Im Streitfall trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass der Mieter mangelhaft gelüftet hat (§ 535 Abs. 1 BGB). Das ist schwierig, weil Lüftungsverhalten sich dem direkten Nachweis entzieht. Deshalb wird Schimmelbefall zum entscheidenden Indiz.
Professionelle Dokumentation ist essentiell:
- Fotodokumentation: Schimmelflecken mit Datum und Uhrzeit fotografieren. Besser noch: Videos drehen, die zeigen, auf welchen Oberflächen und in welcher Ausdehnung Schimmel vorhanden ist.
- Raumklimamessungen: Ein Hygrometer misst die Luftfeuchte. Werte über 60–65 Prozent fördern Schimmelwachstum. Mehrere Messungen über Wochen dokumentieren ein systematisches Problem.
- Sachverständigengutachten: Bei Mietstreitigkeiten wird oft ein unabhängiger Gutachter beauftragt. Dieser untersucht, ob die Schimmelbildung primär auf mangelnde Lüftung oder auf Baumängel (fehlende Wärmedämmung, Wasserschäden) zurückgeht. Die Kosten liegen zwischen 400 und 800 Euro — diese kann der Vermieter dem Mieter in Rechnung stellen, wenn die Mitverantwortung des Mieters nachgewiesen wird.
Kündigung wegen mangelndem Lüften: Wann ist sie zulässig?
Erst nach erfolgloser Abmahnung kann der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen (§ 573 BGB). Das Amtsgericht Köln hat entschieden, dass wiederholte Schimmelbildung trotz Abmahnung eine erhebliche Pflichtverletzung darstellt, die zur sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses berechtigt (Az.: 213 C 268/93).
Allerdings prüfen Gerichte streng, ob der Mieter wirklich schuldhaft gehandelt hat. Ein Alleinerziehender, der aus Energiespargründen weniger lüftet, oder ein älterer Mensch mit Atemwegserkrankung könnten Mildernde Umstände geltend machen. Deshalb ist eine schriftliche Belehrung vor der Abmahnung empfehlenswert: Der Vermieter sollte dem Mieter das richtige Lüftungsverhalten erklären und dabei auf die Folgen hinweisen.
Gut zu wissen: Die Kündigungsfrist beträgt mindestens zwei
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