Dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar. Für deine individuelle Steuersituation wende dich an einen Steuerberater oder das zuständige Finanzamt.
Vermietung an Angehörige klingt einfach, ist steuerlich aber ein Minenfeld. Das Finanzamt schaut bei Verwandtschaftsvermietungen besonders genau hin. Wer die Spielregeln kennt, kann legal Steuern sparen – wer sie ignoriert, verliert den kompletten Werbungskostenabzug.
Warum Vermietung an Verwandte steuerlich attraktiv ist
Als Vermieter kannst du Werbungskosten (Zinsen, AbschreibungSteuerliche AfA auf Gebäudewert – 2% p.a. bei normalen Wohngebäuden über 50 Jahre.Weiterlesen →, Reparaturen, Verwaltungskosten) von deinen Mieteinnahmen abziehen. Bei Verwandten vermietet man oft günstiger – und trotzdem dürfen Kosten abgezogen werden, wenn die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen VergleichsmieteOrtsübliche Durchschnittsmiete – Basis für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen → beträgt. Liegt sie darunter, wird die Vermietung anteilig als privat behandelt.
Die 66 %-Regel: Die wichtigste Schwelle
Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, erkennt das Finanzamt nur den anteiligen Werbungskostenabzug an. Beispiel: Ortsübliche Miete 1.000 Euro, du verlangst 500 Euro (50 %) → Nur 50 % der Kosten absetzbar. Bei 700 Euro (70 %) → 100 % der Kosten absetzbar.
- ☑ Vergleichsmiete im MietspiegelOffizielle Übersicht der ortsüblichen Mieten – Grundlage für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen → prüfen oder Gutachten einholen
- ☑ Mindestens 66 % der Vergleichsmiete verlangen
- ☑ Mietanpassung dokumentieren wenn Vergleichsmiete steigt
Fremdvergleich: Der Vertrag muss marktüblich sein
Das Finanzamt verlangt einen sogenannten Fremdvergleich: Der MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → muss so gestaltet sein, als würde er zwischen Fremden abgeschlossen. Das bedeutet: schriftlicher Vertrag, regelmäßige Mietzahlung per Überweisung (nicht bar), BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen → – Frist: 12 Monate nach Abrechnungszeitraum.">NebenkostenabrechnungJährliche Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten – Frist: 12 Monate nach Abrechnungszeitraum.Weiterlesen → wie beim Fremdmieter, Kaution vereinbaren.
Wer die Miete regelmäßig erlässt oder dauerhaft auf die NK-Abrechnung verzichtet, signalisiert dem Finanzamt: Das ist keine echte Vermietung, sondern eine verschleierte Schenkung.
Nebenkostenabrechnung auch bei Verwandten Pflicht
Auch bei Familienangehörigen muss jährlich eine korrekte Betriebskostenabrechnung erstellt werden. Fehlende Abrechnungen sind ein Indiz für ein steuerlich nicht anerkennungsfähiges Mietverhältnis. Führe Abrechnungen wie beim Fremdmieter: fristgerecht (12 Monate nach Abrechnungszeitraum), mit Belegen.
Schenkungsteuer vs. Mietverbilligung
Wer dauerhaft weit unter Marktmiete vermietet, kann in Schenkungsteuerfragen geraten – allerdings nur, wenn der Verbilligungsanteil tatsächlich als Schenkung gewertet wird. In der Praxis ist das selten ein Problem, solange die 66 %-Grenze eingehalten wird. Riskanter: Zinsloses Darlehen an Verwandte zur Mietzahlung.
Besondere Vorsicht bei Eltern und Kindern
Eltern vermieten an erwachsene Kinder oder umgekehrt – das ist häufig. Das Finanzamt prüft hier besonders kritisch: Wird die Miete tatsächlich bezahlt? Gibt es Gegenleistungen (Pflegeleistungen)? Werden steuerlich günstige Gestaltungen missbraucht? Halte alle Zahlungsnachweise sorgfältig vor.
- ☑ Alle Überweisungen mit korrektem Verwendungszweck
- ☑ Kein Bargeldzahlungsgebot unterschreiten (ab 10.000 Euro Meldepflicht)
- ☑ Regelmäßige Anpassung an Marktmiete sicherstellen
WEG-Zustimmung bei Eigentümergemeinschaften
Gehört die Wohnung einer ETWEigentumswohnung – häufigste Form der Kapitalanlage-Immobilie für Privatanleger.Weiterlesen →, mehr Verwaltungsaufwand.">MehrfamilienhausGebäude mit mehreren Wohneinheiten – bessere Renditen als ETW, mehr Verwaltungsaufwand.Weiterlesen →.">WEGWohnungseigentümergemeinschaft – Gemeinschaft aller Eigentümer in einem Mehrfamilienhaus.Weiterlesen →, kann eine Zustimmungspflicht zur Vermietung bestehen – auch bei Verwandten. Prüfe die TeilungserklärungDokument das regelt was zu einer Eigentumswohnung gehört – muss vor Kauf geprüft werden.Weiterlesen → und frage ggf. die HausverwaltungExterne Verwaltung von Mietobjekten – kostet 5-8% der Bruttomiete, ab 3+ Einheiten sinnvoll.Weiterlesen →. Eine fehlende WEG-Zustimmung kann das Mietverhältnis in Schwierigkeiten bringen.
Fazit: Mit System steuern sparen
Verwandtschaftsvermietung funktioniert steuerlich – aber nur bei sauberer Umsetzung. Setze Marktmiete (mindestens 66 %), erstelle echte Mietverträge, überweise regelmäßig und mache NK-Abrechnung. Dann kannst du alle Werbungskosten absetzen und gleichzeitig die Familie unterstützen. Mehr Steuer-Tipps: Steuernummer als Vermieter.
