Wer bisher nur Wohnraum vermietet hat und nun ein Ladenlokal, ein Büro oder eine Lagerhalle vermieten möchte, betritt rechtlich anderes Terrain. Gewerberaummietrecht bietet mehr Vertragsfreiheit – aber auch mehr Risiken, wenn man unvorbereitet ist.
Keine gesetzliche Regulierung wie im Wohnraummietrecht
Das größte Unterschied: Im gewerblichen MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen → gibt es keine VergleichsmieteOrtsübliche Durchschnittsmiete – Basis für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen → begrenzt.">MietpreisbremseGesetz das Mieterhöhungen bei Neuvermietung auf max. 10% über ortsüblicher Vergleichsmiete begrenzt.Weiterlesen →, keinen Milieuschutz, keine eingeschränkten Kündigungsmöglichkeiten wie im Wohnungsmietrecht. Die Vertragsparteien gestalten die Bedingungen weitgehend frei. Das bedeutet für Vermieter: mehr Spielraum – aber auch mehr Verantwortung für einen wasserdichten Vertrag.
Was ist Gewerbevermietung?
Gewerblichen Charakter hat ein Mietverhältnis, wenn der Mieter die Räume überwiegend für seinen Gewerbebetrieb nutzt. Das umfasst: Büroflächen, Ladenlokale, Lager, Werkstätten, Gastronomie, Arztpraxen, Fitnessstudios. Selbst gemischte Nutzung (Gewerbe + Wohnen) kann gewerblichem Recht unterliegen, wenn der Gewerbeteil überwiegt.
Mietvertrag: Was muss hinein?
- ☑ Klare Beschreibung des Mietobjekts und des Nutzungszwecks
- ☑ Laufzeit und Verlängerungsoptionen
- ☑ Miethöhe, Indexierung (oft CPI-Klausel) oder Staffelung
- ☑ Nebenkosten: Was wird umgelegt? (Im Gewerbe fast alles möglich)
- ☑ Instandhaltungspflichten: Wer repariert was?
- ☑ Konkurrenzschutz (z.B. kein zweites Café im selben Gebäude)
- ☑ Betriebspflicht (muss der Mieter öffnen?)
Indexmiete im Gewerberaum: Der Standard
In gewerblichen Mietverträgen ist die IndexmieteMiete gekoppelt an Verbraucherpreisindex – automatische Anpassung an Inflation.Weiterlesen → (Anpassung an den Verbraucherpreisindex) weit verbreitet und rechtlich unproblematisch. Die Miete steigt automatisch mit der Inflation. Achte auf korrekte Formulierung: Mindestlaufzeit von 10 Jahren, um Indexmieten ohne behördliche Genehmigung vereinbaren zu können, entfällt seit 2007 – Indexmieten sind heute ohne Mindestlaufzeit möglich.
Betriebskosten: Mehr Spielraum als im Wohnraum
Im gewerblichen Mietrecht können nahezu alle BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen → auf den Mieter umgelegt werden – auch Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen und Management-Fees. Das ist im Wohnraummietrecht verboten. Formuliere den Umlagekatalog präzise im Vertrag, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Kaution und Bankbürgschaft
Die Kautionshöhe ist im Gewerberaum nicht gesetzlich begrenzt (anders als im Wohnraum mit 3 Monatsmieten). Üblich sind 3–6 Monatsmieten, bei bonitätsschwachen Mietern auch mehr. Alternativ: Bankbürgschaft. Diese sichert dich auch bei Insolvenz des Mieters besser ab als eine hinterlegte Barkaution.
Risiken bei Gewerbevermietung
Gewerberaum leer zu halten ist teuer: Keine Mieteinnahmen, aber GrundsteuerKommunale Steuer auf Grundbesitz – umlagefähig auf Mieter als Betriebskosten.Weiterlesen →, Versicherung und Instandhaltung laufen weiter. Bonitätsprüfung des Mieters ist daher noch wichtiger als im Wohnraum. Lasse dir Jahresabschlüsse, Schufa-Auskunft und Referenzen vorlegen. Prüfe auch, ob das geplante Gewerbe baulich und genehmigungsrechtlich in der Immobilie zulässig ist.
- ☑ Baunutzungsplan und Bebauungsplan prüfen
- ☑ Gastronomie: Sonderanforderungen (Lüftung, Fettabscheider, Lärm)
- ☑ Bonitätsprüfung vor Vertragsschluss
Steuerliche Aspekte
Gewerbliche Vermietung unterliegt der Umsatzsteuerpflicht – du kannst zur Umsatzsteuer optieren (§ 9 UStG). Das lohnt sich, wenn der Mieter vorsteuerabzugsberechtigt ist, da du dann die Vorsteuer aus Investitionen zurückfordern kannst. Andernfalls ist Umsatzsteuer-Verzicht oft günstiger. Prüfe dies mit deinem Steuerberater. Weitere Infos: Steuernummer als Vermieter.
