Wohnungen mit eigenem Garten oder Terrassenzugang sind in Deutschland heiß begehrt – besonders seit der Pandemie haben Außenflächen enorm an Wert gewonnen. Als Vermieter einer solchen Wohnung hast du einen echten Wettbewerbsvorteil. Aber Garten vermieten bedeutet auch: Regeln setzen.
Mietaufschlag: Wie viel ist der Garten wert?
Richtwerte für den Mietaufschlag durch Garten- oder Terrassenzugang:
- Kleiner Privatgarten (bis 30 m²): +5–10 % auf die Kaltmiete
- Mittelgroßer Garten (30–80 m²): +10–15 %
- Großer Garten (80–200 m²): +15–25 %
- Alleinnutzung vs. Mitnutzung: Alleinnutzung erzielt deutlich mehr
Alternativ: Garten als separaten Mietposten (50–150 €/Monat) oder im MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → als Sondernutzungsrecht verankern.
Was darf der Mieter im Garten?
Ohne klare Regelung im Mietvertrag gibt es häufig Streit. Empfehlung: Detaillierte Gartenklausel:
- Erlaubt (Standard): Rasenmähen, Beetpflege, Blumenpflanzen, Gartenmöbel aufstellen
- Nur mit Genehmigung: Bäume oder Sträucher pflanzen, Gewächshäuser, Grillhütten, Teichanlagen
- Verboten: Permanente Bauwerke, Stellplatzbefestigung, Kompostierung (Nachbarschaftsschutz)
- Tierhaltung: Hühner, Kaninchen, Bienen – nur mit ausdrücklicher schriftlicher Erlaubnis
Wer ist für die Gartenpflege zuständig?
Hier gibt es zwei Modelle:
Modell 1: Mieter übernimmt Gartenpflege
Im Mietvertrag kann die Gartenpflege auf den Mieter übertragen werden. Er muss dann:
- Rasen regelmäßig mähen (in der Vegetationsperiode alle 2–3 Wochen)
- Beete pflegen und Unkraut entfernen
- Hecken und Sträucher auf Normalgröße halten
Vorteil für dich: Keine laufenden Gartenkosten. Nachteil: Du hast wenig Kontrolle über Qualität.
Modell 2: Vermieter beauftragt Gärtnerdienst
Du beauftragst einen Gärtnerdienst und legst die Kosten über die BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen → – Frist: 12 Monate nach Abrechnungszeitraum.">NebenkostenabrechnungJährliche Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten – Frist: 12 Monate nach Abrechnungszeitraum.Weiterlesen → auf den Mieter um. Voraussetzung: Gartenpflege muss im Mietvertrag als umlagefähige Betriebskosten aufgeführt sein (§ 2 Nr. 10 BetrKV).
Bäume und Gehölzschnitt
Bäume sind ein Sonderthema. Als Vermieter bist du für den Rückschnitt von Bäumen verantwortlich, nicht der Mieter (außer ausdrücklich vereinbart). Wichtig:
- Baumschnitt von Oktober bis Februar (Brutschutzzeit beachten – § 39 BNatSchG)
- Abgestorbene Äste müssen zeitnah entfernt werden (Verkehrssicherungspflicht)
- Baumschutzverordnung vieler Städte: Fällgenehmigung erforderlich ab bestimmtem Stammumfang
Saisonale Übergabe und Protokoll
Die Gartenfläche sollte wie die Wohnung protokolliert werden. Beim Einzug dokumentieren:
- Zustand von Rasen, Beeten, Hecken (Fotos)
- Bestandsaufnahme vorhandener Bäume und Sträucher
- Zustand von Wegen, Terrassen, Zäunen
- Vorhandenes Gartenequipment (Rasenmäher, Schlauch, etc.) mit Seriennummer
Mehr zur professionellen Wohnungsübergabe findest du unter Wohnungsübergabe-Protokoll.
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