Maisonette-Wohnungen verbinden den Komfort einer Mietwohnung mit dem Raumgefühl eines Hauses. Durch die Verteilung auf zwei Etagen entstehen klare Bereiche für Wohnen und Schlafen – ein Argument, das besonders Familien und anspruchsvolle Mieter überzeugt.
Was ist eine Maisonette-Wohnung?
Eine Maisonette (französisch: kleines Haus) ist eine Wohnung, die sich über zwei Stockwerke erstreckt und über eine interne Treppe verbunden ist. Sie befindet sich typischerweise:
- Im Erdgeschoss + Untergeschoss (EG-Souterrain-Maisonette)
- Im obersten Stockwerk + Dachgeschoss (OG-DG-Maisonette)
- In zwei beliebigen Mittelgeschossen (Standardfall)
Mietpreispotenzial der Maisonette
Maisonette-Wohnungen erzielen aufgrund ihrer Beliebtheit einen Aufschlag von 8–15 % gegenüber vergleichbaren Etagenwohnungen. Gründe:
- Klare Raumtrennung (Wohn- und Schlafbereich auf eigener Etage)
- Gefühl von Privatheit und Eigenständigkeit
- Oft zwei separate Außen-/Terrassenbereiche (EG und OG)
- Weniger Kinderlärm zwischen Stockwerken (beide Bereiche gehören zur selben Wohnung)
Wohnflächenberechnung bei Maisonette
Die Treppe zwischen den Etagen wird bei der WohnflächenberechnungBerechnung nach WoFlV – Balkone zählen 25-50%, Keller und Stellplätze gar nicht.Weiterlesen → nicht angerechnet (§ 2 Abs. 3 WoFlV). Das ist ein Nachteil gegenüber Wohnungen ohne Treppe. Praxis-Tipp:
- Die Grundfläche der Treppe (inkl. Antritt und Austritt) wird abgezogen
- Typisch: 3–6 m² Verlust durch die Treppenanlage
- Dachbodenflächen über der Treppe werden ebenfalls nicht angerechnet
Besondere Aspekte im Mietvertrag
- Interne Treppe: Wer ist für Wartung und Sicherheit zuständig? (Rutschsicherheit, Geländer) → Vermieter
- Schallschutz: Die interne Treppe kann Trittschall zwischen den Etagen übertragen – im ÜbergabeprotokollDokumentation des Wohnungszustands bei Ein- und Auszug – Pflicht für spätere Schadensansprüche.Weiterlesen → vermerken
- Kellerraum: Maisonette-Wohnungen sind oft mit eigenem Keller ausgestattet – klare Zuordnung im Vertrag
- Heizung: Zwei Stockwerke bedeuten ggf. zwei Heizkreise – Funktionsnachweis vor Vermietung
Zielgruppen für Maisonette-Wohnungen
- Familien mit Kindern: Kinderzimmer und Elternschlafzimmer auf getrennten Etagen
- Kreativberufe (Atelierwohnungen): Untere Etage als Arbeitsbereich, obere als Wohnbereich
- Paare mit Homeoffice-Bedarf: Klare räumliche Trennung von Arbeit und Privatleben
- Senioren: Nur wenn Erdgeschoss-Maisonette (keine Außentreppe)
Checkliste: Maisonette-Wohnung vermieten
- Interne Treppe auf Sicherheit prüfen (Geländerhöhe min. 90 cm, Rutschsicherheit)
- Wohnflächenberechnung aktualisieren (Treppenfläche korrekt abziehen)
- Beide Etagen im Übergabeprotokoll separat dokumentieren
- Heizung und Warmwasserversorgung beider Etagen testen
- Energieausweis für Gesamtwohnung besorgen
Mehr zu besonderen Wohnungstypen und ihrer Vermarktung unter Wohnung richtig vermarkten.
Wohnflächenberechnung bei Maisonetten: Treppen und Nischen richtig anrechnen
Bei der Wohnflächenberechnung für Maisonette-Wohnungen entstehen häufig Unstimmigkeiten, die später zu Mietstreitigkeiten führen. Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) regelt präzise, welche Flächen angerechnet werden dürfen.
Die innenliegende Treppe zwischen den beiden Etagen wird zu 100 Prozent angerechnet – das ist ein wichtiger Unterschied zu Außentreppen. Bei einer Treppenfläche von durchschnittlich 4–6 Quadratmetern kann dies erhebliche Auswirkungen auf die Gesamtwohnfläche haben. Viele Vermieter unterschätzen diesen Posten bei der Kalkulation.
Folgende Bereiche sind vollständig anzurechnen:
- Wohn- und Schlafzimmer (unabhängig von Raumhöhe)
- Küche und Bad
- Flure und Diele
- Die interne Verbindungstreppe
Kellerräume und Dachbodenflächen der Maisonette werden nur zu 50 Prozent angerechnet, sofern sie eigenständig nutzbar sind. Halb- oder Kellergeschosse unter der Gesamtkubatur sind auszunehmen. Ein häufiger Fehler: Vermieter rechnen die gesamte Kellerfläche als vollwertige Wohnfläche an – das führt zu Mietminderungsansprüchen nach § 536 BGB.
Mietpreisgestaltung für Maisonetten: Aufschläge rechtfertigen und kommunizieren
Maisonette-Wohnungen erzielen in Deutschland durchschnittlich 5–15 Prozent höhere Mieten als vergleichbare zweigeschossige Wohnungen. In begehrten Lagen wie München oder Hamburg sind Aufschläge von bis zu 20 Prozent marktgerecht.
Die Mietpreisempfehlung sollte folgende Faktoren berücksichtigen:
- Lage und Lagequalität: Ist die Maisonette im Erdgeschoss oder mit Gartenanbindung? (Wertzuschlag 10–15%)
- Helligkeit und Belichtung: Zweigeschossige Wohnungen bieten oft bessere Lichtverhältnisse
- Lärmbelastung: Lärmschutzfenster erfordern transparente Kostenkommunikation in Mietverträgen
- Energieeffizienzklasse: Der EnergieausweisPflichtdokument bei Vermietung – zeigt Energieeffizienz des Gebäudes, muss bei Besichtigung vorliegen.Weiterlesen → muss vor Mietbeginn vorliegen (§ 16 EnEV)
Vermieter sollten realistische Vergleichswerte aus ihrem lokalen Markt verwenden. Die Mietpreisbremse in angespannten Märkten (Berlin, München) begrenzt Erhöhungen auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen VergleichsmieteOrtsübliche Durchschnittsmiete – Basis für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen → – Maisonetten-Zuschläge müssen dokumentierbar sein.
Häufige Vertragsfehler und rechtliche Besonderheiten bei der Vermietung
Maisonetten erfordern präzisere Mietverträge als Standardwohnungen. Ein kritischer Fehler: Unklare Definition der Treppenpflicht. Wer kümmert sich um Reinigung, Wartung und Instandhaltung der internen Treppe? Dies muss vertraglich festgehalten sein.
Folgende Punkte gehören in jeden Maisonetten-MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen →:
- Exakte Raumaufteilung (Oberfläche/Untergeschoss) und Nutzungszweck
- Verantwortlichkeit für Treppenpflege und eventuelle Renovierungen
- Heizungsanlage: Zentral oder dezentral? (Betriebs
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