Stellplätze und Garagen sind oft unterschätzte Investments. Geringe Verwaltung, kaum Leerstands-Risiko, gute Renditen – besonders in städtischen Lagen. Hier ist alles was du wissen musst.
Stellplatz vs. Garage: Die Unterschiede
- Stellplatz im Freien: Günstiger im Kauf, keine baulichen Schäden möglich, wenig Verwaltung. Typische Miete: 30-80 €/Monat
- Tiefgarage/Einzelgarage: Höhere Miete, mehr Sicherheit, aber Tor-Wartung und mögliche Feuchtigkeitsschäden. Typisch: 50-150 €/Monat
Mietvertrag für Stellplätze
Für Stellplätze gilt das allgemeine MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen →, NICHT das Wohnraummietrecht. Das bedeutet:
- Kürzere Kündigungsfristen möglich (vereinbar)
- Mietpreisbremse gilt nicht
- Eigenbedarfs-Regelungen weniger streng
- Keine Sozialschutzklauseln wie bei Wohnraum
Rendite bei Stellplätzen
In guten Städten: Kaufpreise 5.000-30.000 € pro Stellplatz. Mieten 50-150 €/Monat. Das ergibt:
- Bruttomietrendite: 6-12 % (deutlich über Wohnungen in teuren Lagen)
- Kaum Verwaltungsaufwand
- Kein Mieterschutz wie bei Wohnraum
Wann lohnt es sich?
- Stadtlagen mit Parkplatzmangel
- Nähe zu Büros, Bahnhöfen, Krankenhäusern
- Als Ergänzung zur Wohnungsanlage (eigene Bewohner + externe)
Steuerliche Behandlung
- Einnahmen aus V+V (Anlage VSteuerformular für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – jährlich auszufüllen.Weiterlesen →)
- Kosten absetzbar: AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen →, Reparaturen, Verwaltung
- Bei gewerblichem Betrieb (mehrere Garagen verwaltet): Gewerbesteuer prüfen
Praxistipp
Vermiete Stellplätze an bestehende Mieter zuerst – spart Verwaltungsaufwand und schafft Loyalität. Separate Verträge halten Stellplatz-Mietverhältnis unabhängig vom Wohnungsmietvertrag.
Mehr: Steuertipps Vermieter | Rendite berechnen
Garage und Stellplatz vermieten: Rendite-Check
| Stadt | Stellplatz-Miete/Monat | Kaufpreis ca. |
|---|---|---|
| München | 100–300 € | 30.000–80.000 € |
| Berlin | 80–200 € | 20.000–50.000 € |
| Hamburg | 80–180 € | 20.000–45.000 € |
| Köln / Frankfurt | 60–150 € | 15.000–40.000 € |
Fazit: Garagen und Tiefgaragenstellplätze sind interessante Investitionen mit geringem Verwaltungsaufwand. Bruttomietrenditen von 4–8 % sind realistisch — besser als viele Wohnungen in Toplagen.
Mietvertrag für Garagen und Stellplätze: Das ist rechtlich notwendig
Ein schriftlicher MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → ist nicht optional – er ist nach § 550 BGB Pflicht. Das gilt auch für Stellplätze, die manchmal unterschätzt werden. Viele Vermieter regeln Garagen-Vermietung nur mündlich ab und erleben dann böse Überraschungen.
Der Vertrag sollte folgende Punkte enthalten:
- Genaue Bezeichnung: Nicht nur „Garage", sondern z.B. „Tiefgarage, Ebene 2, Platz Nr. 47" – das spart Verwechslungen
- Nutzungsart: Ist nur PKW erlaubt oder auch Motorrad? Darf Reparaturarbeiten durchgeführt werden? Das musst du explizit regeln
- Nebenkosten: Sind Heizung, Beleuchtung oder Schneeräumung in der Miete enthalten? Bei Tiefgaragen oft ein Kostenpunkt von 5-15 €/Monat
- Kündigungsfrist: Üblicherweise 4 Wochen zum Ersten oder Fünfzehnten eines Kalendermonats nach § 573 BGB
- Kaution: Die Höhe sollte mindestens 2 Monatsmieten entsprechen. Größere Schäden an Tor oder Wand sind real möglich
Ein Praxis-Tipp: Nutze standardisierte Musterverträge von ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen →-Verbänden oder Hausverwaltungen. Diese sind rechtssicher und sparen dir später Ärger.
Schadensersatz und Haftung: Wer zahlt bei Beulen und Kratzern?
Die Realität: In Tiefgaragen und engen Garagen entstehen fast täglich kleine Beschädigungen. Dellen am Tor, Kratzer an den Wänden, manchmal auch größere Unfallschäden. Wer trägt die Kosten?
Das hängt davon ab, wie du die Gefahr verteilst:
- Normalverschleiß: Kleine Kratzer, leichte Verrostung – deine Sache als Vermieter. Du musst die Garage in nutzbarem Zustand halten
- Verschulden des Mieters: Wenn der Mieter beim Einparken das Tor beschädigt, muss er zahlen. Das sollte schriftlich dokumentiert sein
- Überwachung durch Kameras: In Tiefgaragen empfehlenswert, reduziert Vandalismus und Diebstähle. Kosten: 100-300 € für ein Setup, ist durch höhere Miete (2-3 €/Monat) zu refinanzieren
Kritischer Punkt: Reparaturrechnungen müssen dokumentiert werden. Fotografiere Schäden vor Vermietung und auch später. Bei grösseren Schäden vor Gericht ohne Fotos zu stehen, ist eine schwache Position.
Steuern und Gewinnentwicklung: Darauf kommt es an
Garage und Stellplatz-Einnahmen sind Betriebsvermögen. Das bedeutet: Du zahlst Einkommensteuer auf die Netto-Mieteinnahmen (nicht auf die Brutto-Miete). Hier lohnt sich Transparenz.
Abzugsfähige Kosten sind:
- Instandhaltung und Reparaturen (Tore, Beleuchtung, Versiegelung)
- Versicherung für Haftungsschäden (ca. 50-100 €/Jahr)
- Grundsteuer (wenn du Eigentümer bist)
- Verwaltungskosten, falls ein Hausverwalter tätig ist
Die typische Rendite liegt bei 4-8 % jährlich – deutlich höher als bei Wohnungsmiete, bei deutlich geringerem
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