Dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar. Für deine individuelle Steuersituation wende dich an einen Steuerberater oder das zuständige Finanzamt.
Vermietung als Nebenjob – das klingt nach passivem Einkommen. Und es kann das sein. Aber es gibt steuerliche Besonderheiten und Zeitaufwand, den viele unterschätzen. Hier ist der ehrliche Überblick.
Wie werden Mieteinnahmen bei Anstellung besteuert?
Mieteinnahmen werden auf das Gesamteinkommen aufgeschlagen und mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Bei hohem Gehalt kann das 42-45 % sein.
- Anlage VSteuerformular für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – jährlich auszufüllen.Weiterlesen → ausfüllen in der Einkommenssteuererklärung
- Werbungskosten abziehen (Zinsen, AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen →, Reparaturen etc.)
- Netto-Ăśberschuss = zu versteuerndes Zusatzeinkommen
Keine Sozialabgaben auf Mieteinnahmen
Gute Nachricht: Mieteinnahmen sind kein "Arbeitseinkommen" und damit nicht sozialabgabenpflichtig. Du zahlst keine Krankenversicherung, keine Rentenversicherung auf die Mieteinnahmen.
Wann wird Vermietung gewerblich?
Die normale Wohnungsvermietung ist keine Gewerbe. Gewerblich wird es bei:
- Hoteltypischen Leistungen bei Ferienwohnungen
- Mehr als 3 Objekten (in manchen Finanzamt-Interpretationen)
- Kauf und Verkauf in kurzer Folge (gewerblicher GrundstĂĽckshandel)
Zeitaufwand: Realistische Einschätzung
Pauschal pro Wohneinheit und Monat:
- Stabile Mieter: 1-3 Stunden/Monat (Ăśberweisungen prĂĽfen, gelegentliche Anfragen)
- Umzug/Neuvermietung: 15-30 Stunden einmalig (Suche, Bewerbungen, Ăśbergabe)
- Renovierungsphase: 10-40 Stunden je nach Umfang
- Jahresabrechnung: 3-8 Stunden für NebenkostenabrechnungJährliche Abrechnung der umlagefähigen BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.Weiterlesen → – Frist: 12 Monate nach Abrechnungszeitraum.Weiterlesen → + Steuer
Tools die Zeit sparen
- Online-Verwaltungssoftware (Hausgeld24, immoware24)
- SEPA-Lastschrift statt manueller Ăśberweisungen
- Handwerker mit Wartungsvertrag (feste Ansprechpartner)
- Steuerberater fĂĽr Anlage V (ein Abend pro Jahr)
Mehr: Steuern als Vermieter | Selbst oder Profi verwalten?
Wann wird deine Vermietung zur gewerblichen Tätigkeit?
Das ist die entscheidende Frage für deine Steuerlast. Solange du eine oder zwei Wohnungen vermietest und dich nicht aktiv um Maklergeschäfte, Umbauten oder Weiterverkauf kümmerst, gilt das als private Vermögensverwaltung. Das ist günstig für dich.
Kritisch wird es, wenn das Finanzamt eine gewerbliche Immobilienverwaltung feststellt – dann greifen Gewerbesteuer und höhere Sozialabgaben. Das passiert typischerweise bei:
- Mehr als 10 vermietete Objekte (umstritten, aber praktischer Richtwert)
- Regelmäßiger Kauf und Verkauf von Immobilien innerhalb weniger Jahre
- Sanierungen und Modernisierungen als Geschäftsbetrieb (§ 1 GewStG)
- Nebengeschäfte wie Maklung oder Verwaltung für andere
Ein Muster: Du kaufst eine Wohnung, renovierst sie komplett und vermietest sie nach 6 Monaten weiter. Wiederholte dieses Muster mehrfach – das Finanzamt sieht hier eine Handelstätigkeit, nicht Vermögensverwaltung. Die Folge: Gewerbesteuererklärung, Betriebsstätteneröffnung, eventuell Umsatzsteuerregistrierung.
AfA auf Gebäudewert – 2% p.a. bei normalen Wohngebäuden über 50 Jahre.">AbschreibungSteuerliche AfA auf Gebäudewert – 2% p.a. bei normalen Wohngebäuden über 50 Jahre.Weiterlesen → (AfA) richtig nutzen – aber Vorsicht beim Verkauf
Die lineare Abschreibung ist dein wichtigster Hebel bei der Steuererleichterung. Bei Wohngebäuden darfst du seit 2006 2 % pro Jahr über 50 Jahre abschreiben. Bei einer 500.000 Euro teuren Immobilie sind das jährlich 10.000 Euro Steuervorteil – bei 42 % Grenzsteuersatz sparst du 4.200 Euro Steuern pro Jahr.
Aber hier lauert eine Falle: Wenn du die Immobilie später verkaufst, musst du Spekulationssteuer zahlen – allerdings nur, wenn du das Objekt weniger als 10 Jahre hältst (§ 23 Abs. 1 EStG). Nach 10 Jahren ist der Gewinn steuerfrei, unabhängig davon, wie viel du mit der AfA „gewonnen" hast.
Beispiel: Du kaufst für 400.000 Euro, verkaufst nach 12 Jahren für 500.000 Euro. Die 100.000 Euro Gewinn sind steuerfrei – du hast 10 Jahre gewartet. Verkaufst du aber nach 8 Jahren, zahlst du auf den gesamten Gewinn deinen persönlichen Einkommensteuersatz.
Wichtig: Auch die AfA mindert nicht die Haltefrist. Du kannst trotz Abschreibungen von 160.000 Euro nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen.
Nebenkosten und Werbungskosten: Diese oft vergessenen Positionen
Viele Anfänger-Vermieter schöpfen ihre Abzugsmöglichkeiten nicht aus. Das kostet echtes Geld:
- Maklergebühren: Wenn du einen MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → für die MietersucheProzess des Findens eines geeigneten Mieters – Inserat, Besichtigung, Bonität, Entscheidung.Weiterlesen → zahlst – sofort abziehbar (typisch 2 Monatsmieten)
- Werbung für Mietanzeigen: ImmoScout24-Premium, Makler.com – alles Werbungskosten
- RechtsanwaltsgebĂĽhren: Bei Mietstreitigkeiten, KĂĽndigungen oder Vertragsgestaltung voll absetzbar
- HausverwaltungExterne Verwaltung von Mietobjekten – kostet 5-8% der Bruttomiete, ab 3+ Einheiten sinnvoll.Weiterlesen →: Falls du eine externe Verwaltung zahlst, ist das ein Werbungskosten in voller Höhe
- Versicherungen: Nicht nur Haftpflicht, auch Gebäudeversicherung und Elementarschutz
- KontofĂĽhrung und Buchhalt.
- MieterhöhungErhöhung der Miete auf ortsübliches Niveau – max. 20% in 3 Jahren, schriftlich mit Begründung.Weiterlesen → schreiben: Vorlage, Begründung und rechtliche Anforderungen
- Mieter suchen: Worauf achten, wo inserieren und wie die beste Wahl treffen
- IndexmieteMiete gekoppelt an Verbraucherpreisindex – automatische Anpassung an Inflation.Weiterlesen →: Was du als Vermieter wissen musst (und ob sie sich lohnt)
