Dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar. Für deine individuelle Steuersituation wende dich an einen Steuerberater oder das zuständige Finanzamt.
Ferienwohnungen boomen – aber sie bringen auch steuerliche Komplexität. Je nach Nutzung, Einkünften und Betriebsform gelten unterschiedliche Regeln. Hier ist der vollständige Überblick.
Grundunterschied: Vermietung vs. Gewerbebetrieb
Normale Ferienwohnungsvermietung = Einkünfte aus V+V (§ 21 EStG). Aber: Wenn du zusätzlich hoteltypische Leistungen anbietest (tägliche Reinigung, Frühstück, Rezeption), bist du gewerblich tätig → Gewerbesteuer!
Wann wird es gewerblich?
Finanzämter prüfen folgende Kriterien:
- Tägliche Zimmerreinigung (wie Hotel)
- Bettwäschewechsel auf Anforderung
- Frühstücksservice
- Rezeption mit festen Öffnungszeiten
- Buchungsplattform mit hoteltypischen Merkmalen
Airbnb-Vermietung ohne Zusatzleistungen = in der Regel keine Gewerbesteuerpflicht.
Was ist absetzbar bei Ferienwohnungen?
- AfA auf das Gebäude (2 % p.a.)
- Einrichtungsgegenstände (sofort bis 800 € netto, sonst über Nutzungsdauer)
- Reinigungskosten, Wäscheservice
- Plattformgebühren (Superhost-Status bringt mehr Buchungen.">AirbnbWeltweit größte Plattform für Kurzzeitvermietung – Superhost-Status bringt mehr Buchungen.Weiterlesen →-ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen →)
- Versicherungen
- Werbung und Fotografie
- Fahrtkosten zum Objekt
- Zinsen bei Finanzierung
Gemischte Nutzung: Selbst + Vermieten
Wenn du die Wohnung selbst nutzt UND vermietest, müssen Kosten aufgeteilt werden:
- Aufteilungsschlüssel: Tage der EigennutzungSelbst in der Wohnung wohnen – steuerlich anders als Vermietung, andere Verkaufsregeln.Weiterlesen → vs. Vermietungstage
- Leerstandstage: Können entweder Eigennutzung oder Vermietung zugeordnet werden
- Bei mehr als 10 % Eigennutzung: Finanzamt kann gesamte AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen → kürzen
Umsatzsteuer bei Ferienwohnungen
Vermietung ist grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 12 UStG). ABER: Kurzfristige Vermietung (unter 6 Monate) an Touristen = umsatzsteuerpflichtig mit 7 %. Kleinunternehmerregelung (unter 25.000 €/Jahr) befreit davon.
Checkliste Ferienwohnung Steuer
- ☑ Gewerblich oder V+V? (Zusatzleistungen prüfen)
- ☑ Eigennutzungsanteil dokumentieren
- ☑ Einrichtungskosten separat erfassen
- ☑ Umsatzsteuergrenze im Blick (25.000 €/Jahr)
- ☑ Plattformgebühren als Werbungskosten erfassen
Mehr: Airbnb Guide für Vermieter | Alle Steuer-Tipps 2026
Die 30%-Regel: Wann das Finanzamt genauer hinschaut
Eine praktische Faustregel hat sich in der Finanzbehörden-Praxis etabliert: Liegen deine Nebenleistungen (Reinigung, Bettwäsche, Frühstück) unter 30% der Gesamteinnahmen, sieht das Finanzamt das oft als reine Vermietung an. Überschreitest du diese Grenze regelmäßig, wird es kritisch.
Beispiel aus der Praxis: Du vermietest eine Ferienwohnung für 800 Euro pro Woche. Dazu kommen 150 Euro Reinigungspauschale und optionales Frühstück für 12 Euro pro Person. Wenn die Zusatzleistungen über mehrere Monate hinweg durchschnittlich mehr als 240 Euro pro Vermietungsfall ausmachen, können Finanzbeamte eine Gewerbeanmeldung fordern.
Wichtig: Diese Regel ist nicht gesetzlich verankert (§ 15 EStG regelt die Gewerblichkeit), sondern orientiert sich an Verwaltungspraxis. Dokumentiere daher genau, welche Leistungen du erbringst und in welchem Umfang. Eine Checkliste in deinem Buchführungssystem hilft: Reinigungskosten separat erfassen, Frühstück-Käufe nachweisen, Personal für HausverwaltungExterne Verwaltung von Mietobjekten – kostet 5-8% der Bruttomiete, ab 3+ Einheiten sinnvoll.Weiterlesen → dokumentieren.
Steuererklarung für Ferienwohnungen: Diese Posten darfst du absetzen
Als Vermieter (nicht gewerblich) kannst du unter Anlage VSteuerformular für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – jährlich auszufüllen.Weiterlesen → der Steuererklärung folgende Ausgaben geltend machen:
- Nebenkosten: Wasser, Strom, Gas – nach Flächenanteil oder echtem Verbrauchsmessgerät abgerechnet
- Instandhaltung & Reparaturen: Maklergebühren (bis 7,14% + MwSt.), Renovierungen (aber: Neubeschaffungen über 800 Euro gelten als KapitalanlageImmobilie zur Geldanlage mit Fokus auf Mietrendite und Wertsteigerung statt Eigennutzung.Weiterlesen →)
- Versicherungen: Hausrat-, Haftpflicht-, eventuell Mietausfallversicherung
- Verwaltungskosten: Kontoführung, MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen →, Steuerberater (Pauschale 20% der Bruttomieten oder Einzelnachweis)
- Möblierung & Ausstattung: Einrichtung unter 800 Euro sofort absetzbar; darüber: AbschreibungSteuerliche AfA auf Gebäudewert – 2% p.a. bei normalen Wohngebäuden über 50 Jahre.Weiterlesen → über 10-13 Jahre
Häufiger Fehler: Viele Vermieter vergessen, Betreuerreisen zur Wohnung oder digitale Buchungssysteme (Airbnb-Gebühren!) abzurechnen. Tipp: Führe ein Fahrtenbuch und speichere alle Online-Quittungen. Bei digitalen Plattformen ist die Gebühr oft als Betriebsausgabe anerkannt.
Gewerbesteuer bei Ferienwohnungen: Freibetrag und echte Kostenersparnis
Falls du doch als Gewerbetreibender eingestuft wirst: Der Gewerbesteuerfreibetrag nach § 11 Abs. 1 GewStG liegt 2026 bei 24.500 Euro jährlich. Das bedeutet: Erst wenn dein Gewerbeertrag diese Summe übersteigt, zahlst du Gewerbesteuer (Hebesatz je nach Kommune: 200-490%).
Rechnung: Bei Gewerbeertrag von 35.000 Euro und Hebesatz 300% zahlst du Gewerbesteuer auf (35.000 − 24.500) × 3,5% = 367,50 Euro. Klingt moderat – doch hinzu kommt die Einkommensteuer und ggf. Solidaritätszuschlag.
Viele Vermieter mit mehreren Objekten können durch bewusste Struktur unter dem Freibetrag bleiben: Aufteilen auf Ehepartner, Trennung von Vermietung und Nebenleistungen, oder gezielter Einsatz
