Dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar. Für deine individuelle Steuersituation wende dich an einen Steuerberater oder das zuständige Finanzamt.
Mieteinnahmen sind steuerpflichtig – und das Finanzamt erwartet eine ordentliche Erklärung. Was viele Einsteiger nicht wissen: Wer erstmalig Einkünfte aus Vermietung erzielt, muss dies dem Finanzamt aktiv melden. Hier ist der vollständige Überblick.
Steuernummer oder Steuer-ID?
Jeder deutsche Bürger hat eine Steueridentifikationsnummer (11-stellig, lebenslang, vom Bundeszentralamt für Steuern vergeben). Diese ist von der Steuernummer des zuständigen Finanzamts zu unterscheiden. Für deine Einkommensteuererklärung (inkl. Mieteinnahmen) brauchst du die Steuernummer des zuständigen Finanzamts – sie ändert sich, wenn du umziehst.
Erstmalige Anmeldung beim Finanzamt
Erzielst du erstmalig Mieteinnahmen, musst du dies nicht explizit „anmelden" – du gibst einfach in der nächsten Einkommensteuererklärung die Anlage VSteuerformular für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – jährlich auszufüllen.Weiterlesen → (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) ab. Das Finanzamt erkennt dann automatisch, dass Mieteinnahmen vorhanden sind. Wenn noch keine Steuernummer existiert: Diese beim Finanzamt beantragen (Formular ELSTER oder persönlich).
Anlage V: Das wichtigste Formular für Vermieter
In der Anlage V erklärst du alle Einnahmen und Ausgaben aus deiner Vermietungstätigkeit:
- ☑ Zeile 9-21: Mieteinnahmen (KaltmieteGrundmiete ohne Betriebskosten – wird für Mietpreisbremse und Mieterhöhung zugrunde gelegt.Weiterlesen → + NK-Vorauszahlungen)
- ☑ Zeile 33-84: Werbungskosten (Zinsen, AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen →, Reparaturen, Verwaltung, etc.)
- ☑ Zeile 8: Adresse des Mietobjekts
- ☑ Bei mehreren Objekten: Je eine eigene Anlage V
Werbungskosten: Was du absetzen kannst
Werbungskosten mindern dein zu versteuerndes Einkommen. Absetzbar sind unter anderem: Hypothekenzinsen, AbschreibungSteuerliche AfA auf Gebäudewert – 2% p.a. bei normalen Wohngebäuden über 50 Jahre.Weiterlesen → (AfA, meist 2 % p.a. bei Baujahr nach 1924), Reparaturkosten, Hausverwaltungsgebühren, GrundsteuerKommunale Steuer auf Grundbesitz – umlagefähig auf Mieter als Betriebskosten.Weiterlesen →, Gebäudeversicherung, Maklergebühren für Neuvermietung, Fahrten zur Immobilie (0,30 Euro/km), Fachliteratur und Fortbildungen, anteilige Steuerberatungskosten.
Fristen für die Steuererklärung
Ohne Steuerberater: 31. Juli des Folgejahres (für 2024 also 31.07.2025). Mit Steuerberater: Verlängerung bis Ende Februar des übernächsten Jahres möglich. Vorauszahlungen: Das Finanzamt setzt nach der ersten Erklärung vierteljährliche Vorauszahlungen fest (März, Juni, September, Dezember). Unterschätze diese nicht – plane Liquiditätsreserven ein.
- ☑ Belege 10 Jahre aufbewahren (Rechnungen, Kontoauszüge)
- ☑ NK-Abrechnungen vollständig dokumentieren
- ☑ ELSTER für digitale Abgabe nutzen (kostenlos, www.elster.de)
Umsatzsteuer: Wann relevant?
Reguläre Wohnraumvermietung ist umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG). Du musst keine Umsatzsteuer ausweisen und kannst keine Vorsteuer abziehen. Anders bei gewerblicher Vermietung – hier ist eine Option zur Umsatzsteuer möglich und oft sinnvoll. Bei Kurzzeitvermietung prüfe, ob Umsatzsteuerpflicht besteht.
Verluste aus Vermietung
Wenn Werbungskosten die Mieteinnahmen übersteigen, entsteht ein steuerlicher Verlust – der mit anderen Einkunftsarten (z.B. Gehalt) verrechnet werden kann. Das reduziert deine Gesamtsteuerlast. Finanzamt prüft: Liegt überhaupt Gewinnerzielungsabsicht vor? Bei dauerhaften Verlusten über viele Jahre kann das Finanzamt Liebhaberei unterstellen und Verluste nicht anerkennen. Vorsorge: Zeige langfristige Rentabilitätsplanung.
Fazit
Als Vermieter kommst du an der Anlage V nicht vorbei. Investiere in gute Buchführung von Anfang an – oder beauftrage einen Steuerberater. Die Steuerersparnis durch korrekt erfasste Werbungskosten übersteigt die Beratungskosten in der Regel deutlich. Mehr: Wohnung an Verwandte vermieten und Grundsteuerreform 2025.
