Kurzzeitvermietung über Plattformen wie AirbnbWeltweit größte Plattform für Kurzzeitvermietung – Superhost-Status bringt mehr Buchungen.Weiterlesen →, Booking.com oder Vrbo klingt nach einfachem Zusatzeinkommen. In deutschen Großstädten ist sie jedoch häufig genehmigungspflichtig – und wer ohne Genehmigung vermietet, riskiert Bußgelder von bis zu 500.000 Euro. Hier ist, was du prüfen musst.
Zweckentfremdungsverbote in deutschen Städten
Viele Bundesländer haben Gesetze zum Schutz von Wohnraum vor Zweckentfremdung erlassen. Auf dieser Basis haben zahlreiche Städte lokale Satzungen eingeführt:
- ☑ Berlin: Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) – Genehmigung für mehr als 90 Tage/Jahr Kurzzeitvermietung nötig
- ☑ München: Zweckentfremdungssatzung – Genehmigung erforderlich, oft kaum erteilt
- ☑ Hamburg: Wohnraumschutzgesetz – bis zu 8 Wochen/Jahr erlaubt ohne Genehmigung
- ☑ Frankfurt: Wohnungspflegesatzung – gewerbliche Kurzzeitvermietung genehmigungspflichtig
- ☑ Köln: Zweckentfremdungsverbot – differenzierte Regelungen nach Bezirk
Was gilt als Kurzzeitvermietung?
In der Regel: Vermietung für weniger als 6 Wochen am Stück oder überwiegend touristisch. Die genaue Definition variiert je nach kommunaler Satzung. Wichtig: Auch die Vermietung der eigenen Hauptwohnung während des Urlaubs kann genehmigungspflichtig sein.
Wie prüfst du deine Situation?
- ☑ Schritt 1: Bundesland prüfen – gibt es ein Zweckentfremdungsgesetz?
- ☑ Schritt 2: Kommunale Satzung deiner Stadt prüfen (Wohnungsamt, Ordnungsamt)
- ☑ Schritt 3: Anzahl der Vermietungstage pro Jahr berechnen
- ☑ Schritt 4: Bei Überschreitung der Freigrenzen: Genehmigung beantragen
- ☑ Schritt 5: Genehmigungsantrag beim zuständigen Amt einreichen
Folgen unerlaubter Kurzzeitvermietung
Bußgelder bis 500.000 Euro sind keine Übertreibung – Berlin hat diese Summe tatsächlich verhängt. Zusätzlich können Plattformen (Airbnb) verpflichtet werden, Vermieter-Daten herauszugeben. Rückforderung der erzielten Mieteinnahmen ist ebenfalls möglich. Fazit: Das Risiko ist real und ernst zu nehmen.
Zustimmung des Vermieters (wenn du selbst Mieter bist)
Wer seine eigene Mietwohnung kurzzeitig untervermietet, braucht die Erlaubnis des Eigentümers. Als Vermieter kannst du diese Erlaubnis verweigern, wenn berechtigte Interessen entgegenstehen. Füge eine entsprechende Klausel in deinen MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → ein. Mehr dazu: Kurzzeitmiete Regulierung 2026.
Steuerliche Pflichten bei Kurzzeitvermietung
Einnahmen aus Kurzzeitvermietung sind steuerpflichtig. Ab 520 Euro Jahreseinnahmen entfällt die Freigrenze (Liebhaberei). Umsatzsteuer: Ab 22.000 Euro Jahresumsatz umsatzsteuerpflichtig (Kleinunternehmerregelung). Kurtaxe/Tourismusabgabe: In vielen Städten müssen Vermieter die Kurtaxe vom Gast einziehen und abführen. Informiere dich beim zuständigen Finanzamt und der Stadtverwaltung.
Die Rolle deines Mietvertrags bei der Genehmigungsfrage
Viele Vermieter übersehen einen entscheidenden Punkt: Ob Kurzzeitvermietung erlaubt ist, hängt oft bereits vom Mietvertrag ab. Wenn in deinem Mietvertrag mit dem Mieter ausdrücklich festgehalten ist, dass die Wohnung als Hauptwohnsitz genutzt werden muss, dann ist Airbnb-Vermietung durch den Mieter rechtlich nicht zulässig – unabhängig von Genehmigungen. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) § 540 und insbesondere § 569 BGB schützen hier den Vermieter.
Wenn du als Eigentümer selbst vermieten möchtest: Überprüfe deinen Mietvertrag mit dem aktuellen Mieter. Enthält dieser keine Klausel zur Nutzungsart, wird es kompliziert. In diesem Fall ist eine Anpassung des Vertrags oder eine Beendigung notwendig, bevor du mit Kurzzeitvermietung starten kannst. Viele Vermieter machen den Fehler, den Mietvertrag zu ignorieren und starten einfach mit Kurzzeitvermietung – das führt zu Kündigungsstreitigkeiten oder Bußgeldern.
Genehmigungsverfahren: Fristen und zuständige Behörden
Die Genehmigung für Kurzzeitvermietung läuft in Deutschland dezentral ab. Es gibt keine Bundesregelung, die überall gleich ist. Stattdessen musst du dich an die Ordnungsamt oder Wohnungsaufsichtsbehörde deiner Stadt wenden.
Typische Verfahrensabläufe:
- Berlin und Köln: Genehmigungsantrag beim Ordnungsamt erforderlich. Bearbeitungszeit: 4–8 Wochen. Gebühren: 50–150 Euro. Besonderheit: In Berlin darfst du pro Jahr maximal 90 Tage vermieten, danach erlischt die Genehmigung automatisch.
- München und Hamburg: Anmeldung beim Bezirksamt notwendig. Genehmigung wird oft nicht erteilt, wenn Wohnraummangel besteht. Hamburg verlangt sogar eine Konzessionierung für gewerbliche Kurzzeitvermietung.
- Frankfurt und Düsseldorf: Einfache Anmeldung, aber regelmäßige Kontrollen durch Nachbarschaftsmeldungen.
Wichtig: Viele Städte verlangen die schriftliche Zustimmung aller Mitmieter oder des Hausverwaltungsrats. Ohne diese Genehmigung ist jeder Tag Kurzzeitvermietung eine Ordnungswidrigkeit und kann zu Verwarnungsgeldern führen.
Selbstcheck: Diese Unterlagen brauchst du für die Anmeldung
Bevor du zum Ordnungsamt gehst, solltest du diese Dokumente vorbereitet haben:
- Kopie des Grundbuchauszugs oder Eigentumsnachweis
- Mietvertrag (falls du selbst der Vermieter bist und den Mieter ablösen willst)
- Schriftliche Zustimmung aller Mitmieter oder des Hausverwalters
- Nachbarschaftsliste mit Namen und Kontaktdaten (manche Behörden verlangen dies)
- Versicherungsnachweis (Haftpflicht- und Hausratversicherung müssen Kurzzeitvermietung abdecken)
- Genaue Beschreibung der Vermietungsmodelle (wie lange pro Angebot, wie viele Gäste pro Monat)
Häufiger Fehler: Vermieter rechnen damit, dass die Genehmigung nach 4 Wochen kommt. Tatsächlich verlangen viele Behörden nach 2–3 Wochen zusätzliche Unterlagen nach. Planen Sie also mit 8–12 Wochen reiner War
