Jeder Vermieter war mal Anfänger. Die gute Nachricht: Die häufigsten Fehler sind bekannt – und vermeidbar. Diese 10 Tipps für Einsteiger.
Tipp 1: Mieter gründlich prüfen
Der wichtigste Schritt überhaupt. Schufa, Einkommensnachweise, SelbstauskunftFormular zur Mieterprüfung mit Einkommens- und Bonitätsangaben – rechtlich klar begrenzt.Weiterlesen →, Referenz vom Vorvermieter. Mehr: Mieter richtig auswählen
Tipp 2: Aktuellen MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → verwenden
Kein Vertrag von 2010. Hol dir einen aktuellen Vertrag von Haus & Grund oder einem Anwalt. Mehr: Mietvertrag erstellen
Tipp 3: ÜbergabeprotokollDokumentation des Wohnungszustands bei Ein- und Auszug – Pflicht für spätere Schadensansprüche.Weiterlesen → erstellen
Immer, immer, immer – mit Fotos. Mehr: Übergabeprotokoll richtig erstellen
Tipp 4: Kaution auf separates Konto
Nicht auf deinem Girokonto. Insolvenzsicheres Kautionskonto. Mehr: Kautionskonto anlegen
Tipp 5: MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen → kennenlernen
Du musst kein Anwalt werden. Aber Grundkenntnisse über Kündigungsfristen, MieterhöhungErhöhung der Miete auf ortsübliches Niveau – max. 20% in 3 Jahren, schriftlich mit Begründung.Weiterlesen → und deine Pflichten sind Pflicht. Haus & Grund-Mitgliedschaft lohnt sich.
Tipp 6: InstandhaltungsrücklageRücklage für zukünftige Reparaturen – empfohlen: 1-2 €/m²/Monat zurücklegen.Weiterlesen → aufbauen
1–2 €/m²/Monat monatlich sparen. Du wirst es brauchen. Mehr: Rücklage berechnen
Tipp 7: Steuerberater für Anlage V
Schon beim ersten Jahr. Die Kosten amortisieren sich fast immer.
Tipp 8: Rechtsschutzversicherung abschließen
Mit Mietrecht-Modul. Günstigste Absicherung gegen Streit.
Tipp 9: Alles schriftlich
Mündliche Vereinbarungen existieren nicht. E-Mail reicht.
Tipp 10: Nicht emotional werden
Vermietung ist ein Geschäft. Wenn ein Mieter nicht zahlt, gehe professionell vor – nicht persönlich.
Die 10 häufigsten Fehler von Vermieter-Einsteigern
- Mieter ohne Bonitätsprüfung auswählen
- Keinen detaillierten Übergabeprotokoll erstellen
- Miete dauerhaft zu niedrig ansetzen (Angst vor Konflikten)
- Keine Instandhaltungsrücklage aufbauen
- Alles mündlich regeln (nichts beweisbar)
- Mietvertrag ohne anwaltliche Prüfung verwenden
- Kautionskonto mit eigenem Geld vermischen
- Nebenkostenabrechnung vergessen oder zu spät senden
- Schäden zu lange ignorieren (Folgekosten)
- Eigenbedarfskündigung ohne rechtliche Beratung aussprechen
Erste Schritte als Vermieter: Prioritätenliste
☑ Mietvertrag von Anwalt oder Mieterbund-Vorlage besorgen
☑ Kautionskonto separat eröffnen (vor Einzug)
☑ Übergabeprotokoll mit Fotos erstellen (vor UND nach Mietzeit)
☑ Instandhaltungsrücklage einrichten (1 % des Objektwerts / Jahr)
☑ Steuerberater für Vermietungseinkünfte beauftragen
☑ Vermieterrechtschutzversicherung abschließen
Tipp 4: Nebenkosten korrekt abrechnen und dokumentieren
Eine der häufigsten Konfliktquellen zwischen Vermieter und Mieter ist die BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen → – Frist: 12 Monate nach Abrechnungszeitraum.">NebenkostenabrechnungJährliche Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten – Frist: 12 Monate nach Abrechnungszeitraum.Weiterlesen →. Nach § 556 Abs. 3 BGB müssen Sie spätestens bis zum 31. Dezember des folgenden Abrechnungsjahres abrechnen – viele Anfänger verpassen diese Frist. Die Konsequenz: Die Nachzahlung verfällt.
Legen Sie sich von Anfang an ein System zu. Sammeln Sie alle Belege für:
- Heizung und Warmwasser
- Wasser und Abwasser
- Straßenreinigung und Müllabfuhr
- Hausmeister und Reinigung
- Versicherungen
- Gartenpflege (falls relevant)
Praktischer Fehler: Viele Vermieter addieren die Kosten einfach auf und teilen durch die Quadratmeter. Das ist nicht rechtskonform. Nutzen Sie eine Nebenkostenabrechnung nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) oder ein professionelles Tool. Ein Mieter kann eine fehlerhafte Abrechnung anfechten – und Sie bekommen die Nachzahlung nicht.
Tipp: Schließen Sie mit Ihrem Mieter eine Vereinbarung über die Abschlagszahlungen ab. Bei einer 150-Quadratmeter-Wohnung sollten diese typisch zwischen 150 und 300 Euro liegen, je nach Region und Ausstattung.
Tipp 5: Instandhaltungsrücklage bilden und Reparaturen realistisch planen
Hier trennt sich der erfolgreiche vom gestressten Vermieter: diejenigen, die sparen, und die, die überrascht werden. Statistisch sollten Sie mindestens 1-2 Prozent des Immobilienwertes pro Jahr für Instandhaltung einkalkulieren. Bei einer 400.000-Euro-Immobilie sind das 4.000-8.000 Euro jährlich.
Typische Kosten, auf die Anfänger nicht vorbereitet sind:
- Dachsanierung: 150-250 Euro pro Quadratmeter
- Fassade streichen: 30-60 Euro pro Quadratmeter
- Heizungsanlage austauschen: 8.000-15.000 Euro
- Fensteraustausch: 300-500 Euro pro Fenster
Legen Sie monatlich Geld beiseite – nicht in die Betriebskostenrücklage für den Mieter, sondern in eine private Instandhaltungsrücklage. Das ist steuerlich absetzbar und rettet Sie vor Liquiditätsproblemen.
Wichtig: Nach § 555a BGB müssen Sie Schäden melden, die der Mieter nicht selbst verursacht hat, zeitnah beheben. Ignorieren Sie Reklamationen nicht – das wird teuer.
Tipp 6: Versicherung abschließen und richtig absichern
Eine Hausratversicherung schützt die Mieter – aber Sie brauchen eine Vermieter-Haftpflichtversicherung. Sie deckt Schäden, die von Ihrer Immobilie ausgehen (Sturzgefahr, defekte Elektroinstallation) und kostet typisch 100-200 Euro pro Jahr.
Zusätzlich empfehlenswert: Eine ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen →-Versicherung oder Kaution-Versicherung (ca. 3-5 Prozent der Kaution), falls Sie diese nicht vollständig in bar einfordern können. So binden Sie nicht Ihr eigenes Kapital.
Checken Sie auch Ihre private Haftpflicht – ob sie als Vermieter greift. Viele Policen haben Ausnahmen, die Sie überraschen.
