Eigentümerwechsel: Was Vermieter und Mieter wissen müssen

"Kauf bricht nicht Miete" — dieser Grundsatz (§ 566 BGB) ist einer der wichtigsten im deutschen MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen →. Er bedeutet: Wenn ein vermietetes Objekt verkauft wird, tritt der neue Eigentümer automatisch in den bestehenden MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → ein. Weder Vermieter noch Käufer können das verhindern.

Was passiert beim Eigentümerwechsel genau?

Mit dem Eigentumsübergang (Eintragung im GrundbuchAmtliches Register aller Grundstücke und deren Eigentümer – vor dem Kauf unbedingt einsehen.Weiterlesen →) wird der Käufer zum neuen Vermieter:

• Alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag gehen auf den Käufer über
• Der alte Vermieter ist nicht mehr Ansprechpartner
• Die MietkautionSicherheitsleistung des Mieters, max. 3 Kaltmieten – muss getrennt und verzinst angelegt werden.Weiterlesen → muss an den neuen Eigentümer übertragen werden
• Bestehende Mieterhöhungen und Abrechnungen laufen weiter

Was ändert sich für den Mieter?

Für den Mieter ändert sich fast nichts — das ist der Schutzgedanke von § 566 BGB:

• Miethöhe bleibt gleich
• Mietvertragsbedingungen bleiben identisch
• Kaution bleibt geschützt (muss aber sicher übertragen werden)
• Laufende Mietverhältnisse werden nicht beendet

Was sich ändert: Die Kontoverbindung für die Miete. Der Mieter muss informiert werden an welches Konto zukünftig zu zahlen ist.

Was muss der alte Eigentümer tun?

1. Mieter informieren: Schriftlich den Eigentümerwechsel ankündigen, neuen Ansprechpartner und Kontoverbindung mitteilen
2. Kaution übergeben: Die hinterlegte Mietkaution an den Käufer übertragen (Empfangsbestätigung wichtig)
3. Unterlagen übergeben: Mietvertrag, Übergabeprotokolle, Schlüssellisten, NK-Abrechnungen
4. Laufende Abrechnungen: Klären wie laufende NK-Perioden abgerechnet werden

Was muss der neue Eigentümer tun?

1. Mieter persönlich vorstellen: Vertrauensaufbau ist wichtig — ein guter Start verhindert spätere Konflikte
2. Konto mitteilen: Schriftlich die neue Bankverbindung mitteilen
3. Kaution übernehmen und bestätigen: Schriftliche Bestätigung an den Mieter über erhaltene Kaution
4. Mietvertrag studieren: Was wurde vereinbart? SchönheitsreparaturenStreich- und Tapezierarbeiten – können per Mietvertrag auf Mieter übertragen werden.Weiterlesen →? StaffelmieteMietvertrag mit fest vereinbarten Mietsteigerungen – kein Mietspiegel-Gutachten nötig.Weiterlesen →?

Sonderkündigungsrecht: Wann und für wen?

Der neue Eigentümer kann das Mietverhältnis nur mit den üblichen Kündigungsgründen beenden — Eigentümerwechsel allein berechtigt nicht zur Kündigung. Jedoch:

• Eigenbedarf ist möglich: wenn der neue Eigentümer die Wohnung selbst nutzen will
• Wartefrist: Bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen gilt eine 3-jährige Kündigungssperrfrist (in manchen Städten bis 10 Jahre)

Der Mieter hat beim Eigentümerwechsel ein besonderes Sonderkündigungsrecht (§ 566 Abs. 2 BGB) — er kann zum nächsten möglichen Termin kündigen, wenn der Erwerber als neuer Vermieter eintritt. In der Praxis machen Mieter davon aber selten Gebrauch.

Kaution: Der häufigste Streitpunkt

Die Kaution muss bei Eigentümerwechsel korrekt übergeben werden. Mögliche Probleme:

• Alter Vermieter hat Kaution bereits ausgegeben → Käufer kann sie trotzdem vom Mieter verlangen
• Kaution war nicht getrennt angelegt → Risiko bei Insolvenz des alten Vermieters
• Dokumentation fehlt → Mieter bestreitet Kautionshöhe

Tipp für Käufer: Kaution-Übernahme im Kaufvertrag explizit regeln und den Übergabebeleg aufbewahren.

Checkliste: Reibungsloser Eigentümerwechsel

• Mieter schriftlich über Eigentümerwechsel informiert?
• Neue Bankverbindung mitgeteilt?
• Kaution korrekt übergeben und dokumentiert?
• Alle Unterlagen (Mietvertrag, Protokolle, NK-Belege) übertragen?
• Schlüsselliste vollständig?
• Laufende NK-Abrechnung geregelt?
• Neuer Eigentümer hat Kontakt zum Mieter aufgenommen?

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