Der Kaufpreis ist bekannt, aber was kostet ein Immobilienkauf wirklich? NotarPflicht beim Immobilienkauf – beurkundet den Kaufvertrag, kostet ca. 1,5% des Kaufpreises.Weiterlesen →, Grunderwerbsteuer, ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → – zusammen 8-12% des Kaufpreises zusätzlich.">KaufnebenkostenNotar, Grunderwerbsteuer, Makler – zusammen 8-12% des Kaufpreises zusätzlich.Weiterlesen → von 10–12 % sind keine Seltenheit. Bei einem 300.000-Euro-Objekt sind das bis zu 36.000 Euro – Geld, das sofort verbraucht ist und keine Rendite bringt. Hier ist die exakte Berechnung.
Grunderwerbsteuer: Der größte Posten
Die GrunderwerbsteuerSteuer beim Immobilienkauf: 3,5-6,5% je nach Bundesland – wichtiger Kostenfaktor.Weiterlesen → ist bundesweit unterschiedlich und variiert zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Bayern und Sachsen: 3,5 %. Hamburg: 5,5 %. Berlin, Hessen, Schleswig-Holstein: 6 %. Brandenburg, NRW, Saarland, Thüringen: 6,5 %. Bei 300.000 Euro Kaufpreis macht der Unterschied zwischen Bayern und Thüringen 9.000 Euro aus.
- ☑ Bayern/Sachsen: 3,5 % = 10.500 Euro bei 300k
- ☑ Hamburg: 5,5 % = 16.500 Euro bei 300k
- ☑ Berlin/Hessen: 6,0 % = 18.000 Euro bei 300k
- ☑ Thüringen/NRW: 6,5 % = 19.500 Euro bei 300k
Notar- und Grundbuchkosten
Notar und Grundbucheintragung sind gesetzlich geregelt (Gerichts- und Notarkostengesetz) und betragen zusammen ca. 1,5–2 % des Kaufpreises. Bei 300.000 Euro: 4.500–6.000 Euro. Hier gibt es kein Verhandlungsspielraum – die Gebühren sind festgesetzt. Beurkundungsgebühr (Notar), Vollzugsgebühr, Eintragungsgebühr ins GrundbuchAmtliches Register aller Grundstücke und deren Eigentümer – vor dem Kauf unbedingt einsehen.Weiterlesen →.
Maklerprovision: Kauf von einem Makler
Seit Dezember 2020 gilt: Bei privaten Wohnimmobilien teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision gleichmäßig. Übliche Gesamtprovision: 5,95–7,14 % (inkl. MwSt.). Käuferanteil: 2,975–3,57 %. Bei 300.000 Euro: ca. 8.900–10.700 Euro für den Käufer. Bei Direktkauf vom Eigentümer: Keine Maklerprovision.
Weitere Nebenkosten
Gebäudeversicherung (oft sofort fällig, ca. 500–1.200 Euro/Jahr), ggf. Sachverständigengutachten (500–1.500 Euro), Grundbuchauszug und Baulastenauskunft (je 10–50 Euro), Finanzierungsgebühren (teils 1 % Bearbeitungsgebühr – manche Banken).
Gesamtrechnung: Beispiel 300.000 Euro in NRW mit Makler
Kaufpreis: 300.000 Euro. Grunderwerbsteuer (6,5 %): 19.500 Euro. Notar/Grundbuch (1,8 %): 5.400 Euro. Makler (3,57 %): 10.710 Euro. Gesamt Nebenkosten: 35.610 Euro = 11,9 %. Gesamtinvestition: 335.610 Euro.
Was lässt sich sparen?
- ☑ Kauf ohne Makler (Eigensuche, Direktkontakte) spart 3–3,5 %
- ☑ Kauf in Bundesländern mit niedrigerer Grunderwerbsteuer
- ☑ Inventar (MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen → – bei Beschädigung haften Mieter, bei Alter Abzug für Verschleiß möglich.">EinbaukücheKüche im Mietrecht – bei Beschädigung haften Mieter, bei Alter Abzug für Verschleiß möglich.Weiterlesen →, Möbel) separat kaufen – kein Bestandteil des beurkundeten Kaufpreises
- ☑ Kaufpreis und Inventar trennen: Auf Inventarliste achten (max. marktübliche Werte)
Fazit
Kaufnebenkosten sind nicht verhandelbar, aber planbar. Kalkuliere sie immer in die Eigenkapitalrechnung ein. Wer die Nebenkosten fremdfinanziert, erhöht das Risiko erheblich. Plane 10–12 % des Kaufpreises als EigenkapitalEigene Mittel beim Immobilienkauf – mindestens 20% empfohlen, besser 30%.Weiterlesen → für Nebenkosten ein – zusätzlich zur Eigenkapitalquote für die Immobilie selbst. Mehr: Immobilienfinanzierung 2026.
Maklergebühren und Notarkosten: Wo Vermieter sparen können
Nach der Grunderwerbsteuer folgt die nächste große Kostenfalle: Maklergebühren und Notarkosten verschlingen zusammen oft 4–5 % des Kaufpreises. Bei einem 300.000-Euro-Objekt bedeutet das 12.000–15.000 Euro zusätzlich.
Die Maklergebühr ist seit 2020 nicht mehr automatisch eine geteilte Last. Häufig zahlt der Käufer die volle Courtage von 5,95 % oder 7,14 % – abhängig davon, wie der Maklervertrag gestaltet ist. Vermieter sollten hier aggressiv verhandeln: Bei Investment-Immobilien ist eine Reduktion auf 3–4 % durchaus realistisch, da diese Objekte für Makler häufig leichter zu verkaufen sind.
Die Notarkosten sind hingegen gesetzlich festgelegt (GNotKG – Gerichtsnotarkostengesetz). Sie betragen etwa 1,0–1,5 % des Kaufpreises und setzen sich zusammen aus:
- Eintragung ins Grundbuch (§ 2 Abs. 1 GNotKG)
- Beurkundung des Kaufvertrags (§ 23 GNotKG)
- Ausfertigungen und Beglaubigungen
Ein oft übersehener Punkt: Die Wahl des Notars ist nicht beliebig. In vielen Bundesländern kann der Käufer den Notar selbst bestimmen – das spart Koordinationsprobleme und ermöglicht es, auf Transparenz zu achten. Fordern Sie vorab eine detaillierte Kostenaufstellung an.
Grundbuchgebühren und Vermessungskosten: Die versteckten 0,5–2 %
Neben Notargebühren fallen Kosten für die Grundbucheintragung an. Hier liegt eine typische Vermieter-Falle vor: Bei älteren Immobilien stimmt der Grundbucheintrag nicht mit dem realen Grundstück überein – Grenzen sind verschoben, Flächen falsch berechnet.
Eine Neuvermessung kostet je nach Bundesland und Grundstücksgröße zwischen 500 und 2.500 Euro. Das klingt moderat, wird aber häufig übersehen. Schlimmer noch: Manche Vermieter entdecken diese Probleme erst nach dem Kauf – dann ist der Käufer für die Kosten zuständig.
Praxis-Tipp: Lassen Sie vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag einen Auszug aus der aktuellen Liegenschaftskarte anfertigen (beim zuständigen Vermessungsamt oder über den Makler). Das kostet 10–20 Euro und kann 2.000 Euro Mehrkosten verhindern.
Zusätzlich gibt es regionale Unterschiede bei den Grundbuchgebühren. Baden-Württemberg und Bayern verlangen etwa 0,2–0,3 % des Kaufpreises, andere Länder weniger. Kalkulieren Sie hier mit durchschnittlich 0,5 % ein.
Spekulationsfrist und Erwerbsnebenkosten: Die langfristige Rentabilität
Ein strategischer Fehler bei der Kostenberechnung: Viele Vermieter vergessen, dass Kaufnebenkosten nicht sofort abgeschrieben werden können. Nach § 7 Abs. 5 EStG müssen Erwerbsnebenkosten über die gesamte Nutzungsdauer (üblicherweise 50 Jahre) abgeschrieben werden.
Das bedeutet konkret: Bei einer 300.000-Euro-Immobilie mit 36.000 Euro Nebenkosten sind das 720 Euro jährlich als AbschreibungSteuerliche AfA auf Gebäudewert – 2% p.a. bei normalen Wohngebäuden über 50 Jahre.Weiterlesen →. Das verbessert zwar die Steuerbilanz, reduziert aber nicht direkt die Liquidität beim Kauf.
Für Vermieter ist daher entscheidend: Rechnen Sie die tatsächliche Rendite korrekt aus. Eine Immobilie mit 5 % Bruttomietrendite wird durch 12
