Dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar. Für deine individuelle Steuersituation wende dich an einen Steuerberater oder das zuständige Finanzamt.
Viele Vermieter kaufen eine Immobilie und prüfen danach, ob sie sich rentiert. Das ist falsch herum. Die professionelle Methode: Du legst dein Renditeziel fest und berechnest dann den maximal zulässigen Kaufpreis. Das nennt sich Rückrechnung vom Renditeziel.
Schritt 1: Renditeziel festlegen
Entscheide, welche Bruttorendite du mindestens erzielen willst. Als Orientierung:
- A-Städte (München, Frankfurt): 3–4% Bruttorendite realistisch
- B-Städte (Leipzig, Nürnberg, Bremen): 4–6% Bruttorendite realistisch
- C-Städte/Ländliche Gebiete: 6–8% möglich, aber höheres Leerstandsrisiko
Setze dein persönliches Ziel: z.B. mindestens 4% Bruttorendite.
Schritt 2: Jahreskaltmiete ermitteln
Recherchiere die marktübliche KaltmieteGrundmiete ohne Betriebskosten – wird für Mietpreisbremse und Mieterhöhung zugrunde gelegt.Weiterlesen → für die Immobilie, die du kaufen willst. Nutze ImmobilienScout24, Immowelt oder den lokalen MietspiegelOffizielle Übersicht der ortsüblichen Mieten – Grundlage für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen →.
Beispiel: 70 m² Wohnung in Leipzig, Marktmiete 9 €/m², Jahreskaltmiete = 70 × 9 × 12 = 7.560 €.
Schritt 3: Maximalen Kaufpreis berechnen
Formel: Max. Kaufpreis = Jahreskaltmiete / Renditeziel
Beispiel: 7.560 € / 0,04 = 189.000 € maximaler Kaufpreis (Bruttorendite 4%).
Schritt 4: NotarPflicht beim Immobilienkauf – beurkundet den Kaufvertrag, kostet ca. 1,5% des Kaufpreises.Weiterlesen →, Grunderwerbsteuer, ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → – zusammen 8-12% des Kaufpreises zusätzlich.">KaufnebenkostenNotar, Grunderwerbsteuer, Makler – zusammen 8-12% des Kaufpreises zusätzlich.Weiterlesen → einrechnen
Der maximal zahlbare Gesamtpreis (inkl. Nebenkosten) sollte das Renditeziel nicht unterschreiten. In Sachsen (GrunderwerbsteuerSteuer beim Immobilienkauf: 3,5-6,5% je nach Bundesland – wichtiger Kostenfaktor.Weiterlesen → 3,5%, Notar + GrundbuchAmtliches Register aller Grundstücke und deren Eigentümer – vor dem Kauf unbedingt einsehen.Weiterlesen → ca. 2%): Kaufnebenkosten ca. 6–8%.
Wenn du 189.000 € als Kaufpreis ermittelt hast, darf der Gesamtpreis inkl. Nebenkosten nicht über 189.000 € liegen. Das bedeutet: Der Kaufpreis darf max. 189.000 / 1,07 = 176.636 € betragen (bei 7% Nebenkosten).
Schritt 5: Nettorendite prüfen
Jetzt überprüfe die Nettorendite realistisch:
- Abzug: InstandhaltungsrücklageRücklage für zukünftige Reparaturen – empfohlen: 1-2 €/m²/Monat zurücklegen.Weiterlesen → (1–1,5% des Kaufpreises/Jahr)
- Abzug: Nicht umlagefähige Verwaltungskosten (wenn HausverwaltungExterne Verwaltung von Mietobjekten – kostet 5-8% der Bruttomiete, ab 3+ Einheiten sinnvoll.Weiterlesen →)
- Abzug: Leerstandsrisiko (2–3% der Miete)
Bei unserem Beispiel: Bruttomiete 7.560 € – Instandhaltung 1.764 € (1% von 176.636 €) – LeerstandPeriode ohne Mieter – kostet Einnahmen, birgt Risiken, sollte schnell behoben werden.Weiterlesen → 227 € (3%) = Nettomietertrag ca. 5.569 €. Nettorendite: 5.569 / 189.000 = 2,95%.
Faktoren, die den Kaufpreis nach oben anpassen
- Starkes Mietsteigerungspotenzial (unter Marktmiete vermietet)
- Kurze Zeit bis zur Aufwertung (Sanierung geplant)
- Sehr geringe Instandhaltungskosten (NeubauErstbezug nach Oktober 2014 – Mietpreisbremse gilt nicht, höhere Mieten möglich.Weiterlesen →, neu saniert)
- Erwartete Wertsteigerung (gut einschätzbar bei wachsenden Städten)
Faktoren, die den Kaufpreis nach unten anpassen
- Sanierungsstau (viel Instandhaltung nötig)
- Lage mit höherem Leerstandsrisiko
- Altmiete deutlich unter Marktmiete (mit Mieterhöhungsbegrenzung)
- Hohe Kaufnebenkosten (z.B. in Ländern mit 6,5% Grunderwerbsteuer)
Checkliste: Kaufpreisberechnung
- Renditeziel festgelegt (Brutto)?
- Jahreskaltmiete ermittelt (aus Marktrecherche)?
- Maximalen Kaufpreis berechnet (Miete / Rendite)?
- Kaufnebenkosten abgezogen?
- Nettorendite mit realistischen Abzügen geprüft?
- Kaufpreis liegt unter oder bei maximalem Zielpreis?
Diese Methode verhindert, dass du dich von einer schönen Wohnung verleiten lässt, zu viel zu zahlen. Die Zahlen entscheiden — nicht das Bauchgefühl.
