Die Zinswende hat die Immobilienfinanzierung grundlegend verändert. Nach Jahren mit Niedrigzinsen unter 1 % liegen Bauzinsen 2026 wieder bei 3,5–4,5 % – je nach Laufzeit und Bonität. Welche Finanzierungsform ist für Vermieter heute die richtige?
Annuitätendarlehen: Der Klassiker
Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Variante: konstante monatliche Rate aus Zins und Tilgung, feste Zinsbindung (meist 10–20 Jahre), danach AnschlussfinanzierungNeue Zinsbindung nach Ablauf der ersten Kreditlaufzeit – rechtzeitig vergleichen und umschulden.Weiterlesen → erforderlich. Vorteil: Planungssicherheit, weite Verfügbarkeit, gut vergleichbar. Nachteil: Nach Zinsbindungsende ist die Restschuld noch erheblich – Anschlussfinanzierungsrisiko.
Volltilger-Darlehen
Das Darlehen wird innerhalb der Zinsbindungslaufzeit vollständig getilgt. Kein Anschlussfinanzierungsrisiko. Vorteil: Totale Planungssicherheit, oft leicht bessere Zinsen. Nachteil: Sehr hohe monatliche Rate (bei 300.000 Euro über 20 Jahre ca. 1.900–2.100 Euro). Für Vermieter sinnvoll, wenn Mieteinnahmen die Tilgung gut abdecken.
Forward-Darlehen: Zinsen für später sichern
Wer in 1–5 Jahren Anschlussfinanzierung braucht, kann jetzt die Konditionen festschreiben. Forward-Aufschlag: ca. 0,01–0,03 Prozentpunkte pro Monat Vorlaufzeit. Bei 2 Jahren Vorlauf: ca. 0,24–0,72 % Aufschlag. Sinnvoll, wenn du mit steigenden Zinsen rechnest. Mehr: Forward-Darlehen für Vermieter.
KfW-Förderung: Wann lohnt sie sich?
KfW-Kredit 124 (Wohneigentum) und Programme für energieeffizientes Bauen/Sanieren können günstige Konditionen bieten. Für Vermieter besonders relevant: KfWKreditanstalt für Wiederaufbau – bietet günstige Kredite und Zuschüsse für energetische Sanierung.Weiterlesen → 261 (energetische Sanierung), KfW 300 (Wohngebäude-Kredit, NeubauErstbezug nach Oktober 2014 – Mietpreisbremse gilt nicht, höhere Mieten möglich.Weiterlesen → KfW 40/55). Konditionen 2026 variieren – immer aktuellen Konditionenvergleich auf kfw.de machen.
- ☑ KfW-Antrag vor Maßnahme stellen (nicht rückwirkend)
- ☑ Kombination mit Bankdarlehen möglich
- ☑ Energieberater für KfW-Anträge erforderlich
Variable Zinsen: Nur für kurzfristige Planung
Variable Darlehen passen sich dem aktuellen Marktzins an. Bei sinkenden Zinsen profitierst du – bei steigenden Zinsen wächst die Belastung. Für langfristige Vermietung nicht empfohlen. Einsatz: sinnvoll nur, wenn du in 1–2 Jahren verkaufen oder komplett tilgen willst.
Eigenkapitalquote optimieren
Mehr EigenkapitalEigene Mittel beim Immobilienkauf – mindestens 20% empfohlen, besser 30%.Weiterlesen → bedeutet niedrigere Zinsen. Typische Zinsstufen: unter 60 % Beleihungsauslauf → beste Konditionen, 60–80 % → Standardkonditionen, über 80 % → Risikoaufschlag von 0,2–0,5 %. Die NotarPflicht beim Immobilienkauf – beurkundet den Kaufvertrag, kostet ca. 1,5% des Kaufpreises.Weiterlesen →, Grunderwerbsteuer, ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → – zusammen 8-12% des Kaufpreises zusätzlich.">KaufnebenkostenNotar, Grunderwerbsteuer, Makler – zusammen 8-12% des Kaufpreises zusätzlich.Weiterlesen → (10–12 %) sollten immer aus Eigenkapital bezahlt werden. Ziel: 20–30 % Eigenkapitalquote auf den Kaufpreis. Mehr: Eigenkapital vs. Fremdkapital.
Fazit: Sicherheit vor Rendite in 2026
Bei Zinsen über 3,5 % ist Tilgungssicherheit wichtig. Wähle lange Zinsbindung (15–20 Jahre), ausreichende Tilgung (mind. 2 % p.a.), und plane Rücklagen für LeerstandPeriode ohne Mieter – kostet Einnahmen, birgt Risiken, sollte schnell behoben werden.Weiterlesen → und Reparaturen. Die Zeiten des reinen Zinseszins-Leveragings auf Pump sind vorbei – sorgfältige Kalkulation ist Pflicht.
