Plattformen wie Exporo, Engel & Völkers Digital Invest oder Bergfürst werben mit Immobilien-Crowdinvestments ab 500 €. Klingt einfach. Doch die Risiken unterscheiden sich erheblich von direkten Immobilienanlagen.
Wie CrowdinvestingInvestition in Immobilienprojekte ab kleinen Beträgen – höhere Rendite, aber auch höheres Risiko.Weiterlesen → funktioniert
Beim Immobilien-Crowdinvesting leihen viele Kleinanleger gemeinsam Geld an einen Projektentwickler:
- Anleger erhalten ein Nachrangdarlehen (kein EigenkapitalEigene Mittel beim Immobilienkauf – mindestens 20% empfohlen, besser 30%.Weiterlesen →, kein Grundbucheintrag)
- Zinsen 4–8 % p.a. bei Laufzeit von 12–36 Monaten
- Rückzahlung bei Projektabschluss (Verkauf oder Fertigstellung)
- Minimalinvestition: meist 100–500 €
Die entscheidende Risikostruktur: Nachrangdarlehen
Das ist der Knackpunkt: Du bist Nachranggläubiger. Das bedeutet:
- Im Insolvenzfall werden erstrangige Gläubiger (Banken) zuerst bedient
- Nachrangdarlehen-Geber gehen häufig leer aus
- Totalverlust ist möglich – und ist in der Vergangenheit vorgekommen
Bekannte Ausfälle in Deutschland (2020–2024)
- Mehrere Projekte auf Exporo, Bergfürst und anderen Plattformen haben ausgefallen
- Ausfallquote in schwachen Märkten: bis 10–15 % einzelner Projekte
- Gesamtausfallquote branchenweit: 1–5 % der investierten Mittel
Crowdinvesting vs. Direktanlage
| Kriterium | Crowdinvesting | Direktanlage |
|---|---|---|
| Renditepotenzial | 4–8 % (Zins fix) | 3–8 % (variabel) |
| Risiko | Totalverlust möglich | Wertschwankung, Leerstand |
| Liquidität | Fest bis Laufzeitende | Sehr gering (Verkauf) |
| Aufwand | Sehr gering | Hoch (Verwaltung) |
| Einstieg | Ab 100 € | Ab ca. 50.000 € EK |
Für wen eignet sich Crowdinvesting?
- Beimischung im Gesamtportfolio (5–10 %)
- Kleine Beträge zur Diversifikation über viele Projekte verteilen
- Nicht als Ersatz für Direktanlagen mit echtem Eigentumserwerb
Als Alternative zu Crowdinvesting: REIT vs. Direktanlage. Zur Portfoliostrategie: Portfolio aufbauen.
Warum Crowdinvesting für Vermieter eine schlechte Diversifikation ist
Viele Vermieter sehen Immobilien-Crowdinvesting als Ergänzung zu ihrem direkten Miethaus-PortfolioGesamtheit aller Immobilien eines Investors – Diversifizierung über Städte und Typen empfohlen.Weiterlesen →. Das ist ein verbreiteter Fehler. Bei einem echten Miethaus haben Sie als Eigentümer nach §925 BGB einen Grundbucheintrag – Sie sind gesetzlich geschützt. Beim Crowdinvesting erhalten Sie nur ein Nachrangdarlehen. Das bedeutet: Im Insolvenzfall des Entwicklers werden Sie nach allen anderen Gläubigern bedient. Ihre „Immobilienanlage" ist dann faktisch weg.
Konkret: Die Plattform Exporo meldete 2023 für eines ihrer Flaggschiff-Projekte in Berlin Verzögerungen an. Anleger warteten auf Rückzahlung – ohne Handhabe. Bei einem vermieteten Einfamilienhaus hätten Sie dagegen Ihre Forderung durch den Grundbucheintrag abgesichert.
Crowdinvesting ist also nicht „Immobilien-Vermögensaufbau", sondern eher eine Anleihe mit Immobilien als Sicherheit – und häufig einer sehr schwachen.
Die versteckten Kosten beim Crowdinvesting
Die beworbenen Zinsen von 4–8% klingen attraktiv. Nur: Sie sehen nicht die vollständige Rendite. Plattformen wie Bergfürst oder Engel & Völkers nehmen typischerweise 1–2% des Investitionsvolumens als ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen →. Das reduziert Ihre effektive Rendite sofort um einen Viertel bis zur Hälfte.
Hinzu kommen versteckte Gebühren:
- Verwaltungsgebühren: 0,5–1% p.a. für Verwaltung des Fonds
- Datenbeschaffung: Viele Plattformen verlangen extra Gebühren für Bonitätsprüfungen
- Ausfallrisiken: Etwa 5–8% aller Crowdinvesting-Projekte in Deutschland verzögern sich erheblich
Rechnen Sie ehrlich: Bei 5.000 Euro Investition mit 6% Zins verdienen Sie 300 Euro. Nach Provisionen (100 Euro) und Verwaltungsgebühren (25 Euro) bleiben ca. 175 Euro netto – das sind effektiv 3,5%. Eine direkte Immobilie mit MietrenditeJahresmiete geteilt durch Kaufpreis – Ziel: mindestens 4% brutto für positive Rendite.Weiterlesen → von 3,5% wäre massiv unterverzinst – aber beim Crowdinvesting ohne Sicherheit.
Steuerliche Falle: Einkünfte aus Kapitalvermögen versus Einkünfte aus Vermietung
Das ist der Punkt, den kaum ein Berater erwähnt: Crowdinvesting-Zinsen werden als Einkünfte aus Kapitalvermögen besteuert (§20 Abs. 1 Nr. 7 EStG). Das heißt: Abgeltungsteuer von 26,375% plus Kirchensteuer.
Bei Ihrer vermieteten Immobilie dagegen: Sie erhalten Mieteinnahmen, können aber Instandhaltung, MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen →, HausverwaltungExterne Verwaltung von Mietobjekten – kostet 5-8% der Bruttomiete, ab 3+ Einheiten sinnvoll.Weiterlesen → und Darlehenszinsen abziehen. Vermieter mit mehreren Objekten und hohen Schuldzinsen zahlen oft weniger Steuern auf ihre Gesamteinkünfte, obwohl die Bruttomietrendite ähnlich ist.
Praktisches Beispiel: 5.000 Euro Crowdinvesting mit 6% Zins = 300 Euro Zinsen. Steuern: ca. 79 Euro. Sie erhalten 221 Euro netto. Ein vermietetes Einfamilienhaus mit identischen 3% Nettomietrendite (nach allen Kosten) generiert 150 Euro – aber diese können Sie durch Darlehenszinsen oder außergewöhnliche Reparaturen reduzieren.
Für etablierte Vermieter: Crowdinvesting ist meist nicht effizienter als ein zweites oder drittes Miethaus zu finanzieren.