Was ist der MietspiegelOffizielle Übersicht der ortsüblichen Mieten – Grundlage für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen →?
Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche VergleichsmieteOrtsübliche Durchschnittsmiete – Basis für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen → in einer Gemeinde. Er zeigt, was in deiner Stadt für Wohnungen bestimmter Größe, Lage und Ausstattung im Durchschnitt bezahlt wird. Als Vermieter ist er dein wichtigstes Instrument für Mieterhöhungen.
Einfacher vs. qualifizierter Mietspiegel
| Kriterium | Einfacher Mietspiegel | Qualifizierter Mietspiegel |
|---|---|---|
| Anerkennungspflicht | Nein (nur Orientierungshilfe) | Ja (gesetzlich bindend als Richtwert) |
| Erstellung | Gemeinde oder Interessenverbände | Gemeinde + wissenschaftliche Methodik |
| Gültigkeit | 2 Jahre | 2 Jahre (dann neu erstellen oder fortschreiben) |
| Rechtssicherheit | Gering | Hoch — Gerichte stützen sich darauf |
| Verfügbarkeit | Viele Städte | Nur größere Städte |
Wie du den Mietspiegel für eine MieterhöhungErhöhung der Miete auf ortsübliches Niveau – max. 20% in 3 Jahren, schriftlich mit Begründung.Weiterlesen → nutzt
Für eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete musst du mindestens eine der folgenden Begründungen liefern:
- Mietspiegel: Tabellenzeile + Spalte benennen, die für deine Wohnung gilt
- 3 Vergleichswohnungen: Drei konkrete Wohnungen in der Nachbarschaft mit höherer Miete nennen
- Sachverständigengutachten: Teuer, aber gerichtsfest
Tipp: Wenn in deiner Stadt ein qualifizierter Mietspiegel existiert, nutze diesen. Er ist die günstigste und rechtssicherste Option. Gib in deinem Mieterhöhungsschreiben die genaue Zeile/Spalte an, in die deine Wohnung fällt.
Merkmale für die Mietspiegeleinstufung
Der Mietspiegel differenziert typischerweise nach:
- Wohnungsgröße: z.B. unter 40 m², 40–60 m², 60–80 m², über 80 m²
- Baujahr: Vor 1950, 1950–1970, 1971–1990, nach 1990, nach 2010
- Ausstattung: Einfach / Mittel / Gehoben
- Lage: Einfache / mittlere / gute Lage
Jedes Merkmal ergibt eine Spanne (von–bis). Deine Wohnung muss du ehrlich einordnen — zu hoch angesetzt, und der Mieter kann die Mieterhöhung anfechten.
Mietspiegelreform 2023: Was sich geändert hat
Seit 2023 müssen alle Gemeinden ab 50.000 Einwohnern einen Mietspiegel erstellen. Für Städte ab 100.000 Einwohnern ist ein qualifizierter Mietspiegel Pflicht. Das betrifft auch mittelgroße Städte, die bisher keinen Mietspiegel hatten.
Für dich als Vermieter bedeutet das: In immer mehr Städten kannst du dich bei Mieterhöhungen auf einen gesetzlich anerkannten Mietspiegel stützen — das erleichtert die Begründung und reduziert Streitigkeiten mit Mietern.
Praxisbeispiel: Mieterhöhung mit Mietspiegel begründen
Deine Wohnung: 65 m², Baujahr 1985, mittlere Lage, normale Ausstattung, aktuelle Miete 9,00 €/m².
Mietspiegel-Tabelle ergibt: 9,50–11,20 €/m² für diese Kategorie. Mittelwert: 10,35 €/m².
Du kannst auf 10,35 €/m² erhöhen — das wären +136 € brutto. KappungsgrenzeMaximal 20% Mieterhöhung in 3 Jahren – in Gebieten mit Wohnungsmangel nur 15%.Weiterlesen → beachten: Maximal 20% Erhöhung in 3 Jahren (in Gebieten mit MietpreisbremseGesetz das Mieterhöhungen bei Neuvermietung auf max. 10% über ortsüblicher Vergleichsmiete begrenzt.Weiterlesen →: 15%). Wenn du in den letzten 3 Jahren bereits erhöht hast, musst du rechnen, ob du die Kappungsgrenze ausschöpfst.
