Du hast eine Eigentumswohnung und willst sie auf Superhost-Status bringt mehr Buchungen.">AirbnbWeltweit größte Plattform für Kurzzeitvermietung – Superhost-Status bringt mehr Buchungen.Weiterlesen → vermieten – aber die ETWEigentumswohnung – häufigste Form der Kapitalanlage-Immobilie für Privatanleger.Weiterlesen →, mehr Verwaltungsaufwand.">MehrfamilienhausGebäude mit mehreren Wohneinheiten – bessere Renditen als ETW, mehr Verwaltungsaufwand.Weiterlesen →.">WEGWohnungseigentümergemeinschaft – Gemeinschaft aller Eigentümer in einem Mehrfamilienhaus.Weiterlesen → verbietet es. Was nun? Die Rechtslage hat sich in den letzten Jahren verschärft, aber als Eigentümer hast du mehr Rechte als du vielleicht denkst.
Die Rechtslage: Bundesgerichtshof 2019
Der BGH hat 2019 (BGH V ZR 112/18) entschieden:
- Kurzzeitvermietung ist grundsätzlich zulässige Wohnnutzung
- Die WEG kann Kurzzeitvermietung nur durch einstimmigen Beschluss oder eine entsprechende Regelung in der Teilungserklärung einschränken
- Mehrheitsbeschluss reicht nicht aus, um bereits bestehende Nutzungsrechte einzuschränken
Was die WEG darf und was nicht
| Maßnahme der WEG | Zulässigkeit |
|---|---|
| Verbot per einstimmigem Beschluss (alle Eigentümer) | Zulässig |
| Verbot in TeilungserklärungDokument das regelt was zu einer Eigentumswohnung gehört – muss vor Kauf geprüft werden.Weiterlesen → (vor Kauf) | Zulässig und bindend |
| Verbot per Mehrheitsbeschluss | Nicht zulässig (BGH) |
| Regelung zu HausordnungRegeln für das Zusammenleben im Haus – nur wenn Teil des Mietvertrags rechtlich bindend.Weiterlesen → (Ruhezeiten, Gäste) | Zulässig |
| Nachträgliche Einschränkung im Einzelfall | Umstritten, Gerichte entscheiden unterschiedlich |
Vor dem Kauf: Was du prüfen musst
- ☑ Teilungserklärung lesen: Gibt es eine "Wohnungszweck"-Klausel, die nur Dauerwohnen erlaubt?
- ☑ WEG-Protokolle prüfen: Hat die WEG schon über Kurzzeitvermietung beschlossen?
- ☑ Hausordnung lesen: Sind bereits Einschränkungen für Gäste enthalten?
- ☑ Nachbarn befragen: Informelles Stimmungsbild, ob Konflikte zu erwarten sind
Wenn die WEG nachträglich handelt
- Einstimmiger Beschluss: Rechtlich möglich, aber du kannst Zustimmung verweigern
- Mehrheitsbeschluss gegen dich: Rechtsmittel einlegen (Beschlussanfechtung binnen eines Monats)
- Anwaltliche Beratung bei konkretem Konflikt dringend empfohlen
Praktische Tipps: WEG-Harmonie bewahren
- Nachbarn vorab informieren und Regelungen absprechen (Ruhezeiten, Gästemaximum)
- Hausordnung aktiv an Gäste weitergeben und einfordern
- Beschwerden ernst nehmen und sofort reagieren
- Kommunikation schriftlich dokumentieren (WhatsApp oder Brief)
Neue WEG-Reform 2020: Was sich geändert hat
Die WEG-Reform 2020 stärkt grundsätzlich Einzeleigentümer-Rechte (z.B. bei baulichen Maßnahmen). Bei Kurzzeitvermietung bleibt die BGH-Rechtsprechung maßgeblich.
Mehr: Genehmigungen in deutschen Städten | Gewerbepflicht prüfen
Einstimmigkeit in der WEG: Das höchste Hindernis
Das Knackpunkt-Urteil des BGH besagt klar: Möchte die Eigentümergemeinschaft Kurzzeitvermietung unterbinden, braucht sie einen einstimmigen Beschluss. Das bedeutet praktisch: Selbst wenn 99 von 100 Wohnungseigentümern gegen Airbnb stimmen – eine einzige Gegenstimme (auch die deine!) blockiert das Verbot. Diese Einstimmigkeitsregel nach § 23 Abs. 4 WEG ist bewusst hoch gesetzt und schützt gerade kleinere Investoren.
In der Realität führt das zu interessanten Konstellationen: Viele WEG-Verwaltungen kennen dieses Urteil gar nicht oder ignorieren es. Sie erlassen Verbote mit einfacher oder qualifizierter Mehrheit – rechtlich unhaltbar. Falls deine WEG dir bereits ein solches Verbot zugestellt hat, solltest du prüfen, ob es wirklich einstimmig beschlossen wurde. Ist es das nicht, kannst du einen Anfechtungsantrag beim Amtsgericht einreichen (§ 45 WEG).
- Teilungserklärung checken: Wurde Kurzzeitvermietung bereits bei Gründung der WEG ausgeschlossen? Dann gilt das – ohne Diskussion.
- Musterbeschlüsse sind rechtswidrig: Viele ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → und Verwaltungen verwenden alte Formulare, die das BGH-Urteil ignorieren.
- Duldung ist kein Verzicht: Nur weil die WEG bisher toleriert hat, bedeutet das nicht, dass sie später nicht doch interveniert.
Grenzen der Kurzzeitvermietung: Störungsfreiheit und Hausordnung
Erlaubt ist nicht alles. Auch wenn die WEG Airbnb nicht verbieten kann – deine Vermietung unterliegt strengen Grenzen. § 1004 Abs. 1 BGB regelt: Du darfst andere Eigentümer nicht in ihrem Gebrauch beeinträchtigen. Das heißt konkret: Häufiger Partylärm, ständige Fluktuation von Gästen, durchgehende Belegung ohne LeerstandPeriode ohne Mieter – kostet Einnahmen, birgt Risiken, sollte schnell behoben werden.Weiterlesen → – das sind Problemzonen.
Die Hausordnung bleibt bindend. Wenn darin steht, dass Gäste ab 22 Uhr Ruhezeit einzuhalten haben oder dass Schlüsselübergaben nur tagsüber stattfinden dürfen, musst du das durchsetzen – notfalls durch Hausregeln in deinem Airbnb-Angebot. Der BGH hat 2019 auch festgehalten: Die WEG kann Regulierungen beschließen, die die Störungsfreiheit sichern, ohne Airbnb grundsätzlich zu verbieten. Das könnte heißen: maximal 90 Tage pro Jahr, maximal 6 Gäste pro Belegung, oder Anmeldepflicht bei der Verwaltung.
- Nachbareinspruch als Instrument: Einzelne Eigentümer können gegen dich vorgehen, wenn nachweisliche Störungen vorliegen – unabhängig vom WEG-Beschluss.
- Gewerbliche Vermietung ist kritisch: Viele WEG-Satzungen schließen gewerbliche Nutzung aus. Wenn du die Wohnung nicht selbst nutzt und nur Airbnb vermietest, könnte das als Gewerbebetrieb eingestuft werden.
- Dokumentation ist dein Schutz: Führe Buch über Belegungstage, Gästeanzahl und mögliche Beschwerden – im Konfliktfall brauchst du Fakten.
Praktische Strategie: Dokumentation, Dialog, Duldung
Bevor du reagierst oder provozierst: Prüfe die WEG-Unterlagen. Die Teilungserklärung ist das Fundament – § 10 WEG. Dort sind alle Nutzungsb
