Die 8%-Regel: Wie viel darfst du erhöhen?
Nach einer abgeschlossenen ModernisierungBauliche Verbesserungen – 8% der Kosten p.a. auf Mieter umlegbar, mit 3-Monats-Ankündigung.Weiterlesen → darfst du die Jahresmiete um bis zu 8% der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten erhöhen. Das sind 8% pro Jahr, also 0,67% pro Monat — nicht einmalig.
Formel: Modernisierungskosten (Anteil der Wohnung) × 8% / 12 = Monatliche Mieterhöhung
Rechenbeispiele
| Maßnahme | Gesamtkosten | Anteil Wohnung | Erhöhung/Monat |
|---|---|---|---|
| Neue Heizungsanlage (Gas) | 20.000 € | 4.000 € (20%) | +26,67 €/Monat |
| Wärmedämmung Fassade | 60.000 € | 12.000 € (20%) | +80,00 €/Monat |
| Neue Fenster (Wohnung) | 8.000 € | 8.000 € (100%) | +53,33 €/Monat |
| Fahrstuhl-Einbau | 40.000 € | 8.000 € (20%) | +53,33 €/Monat |
Alle Maßnahmen zusammen: Anteil 32.000 € → Erhöhung 213,33 €/Monat
Die KappungsgrenzeMaximal 20% Mieterhöhung in 3 Jahren – in Gebieten mit Wohnungsmangel nur 15%.Weiterlesen →: Wie viel geht maximal?
Zusätzlich zur 8%-Regel gilt eine zweite Begrenzung: Durch Modernisierungen darf die Miete innerhalb von 6 Jahren um maximal 3 €/m² steigen (§ 559 BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (Mietpreisbremsen-Gebiete) gilt sogar nur 2 €/m² in 6 Jahren.
Beispiel: 65 m² Wohnung, Kappungsgrenze 3 €/m² → maximale Erhöhung durch Modernisierung: 195 €/Monat in 6 Jahren. Das ist wichtig wenn du mehrere Modernisierungsrunden planst.
Was kannst du auf Mieter umlegen — was nicht?
| Kosten | Umlagefähig? |
|---|---|
| Neue Fenster, Heizung, Dämmung | Ja (8%) |
| Instandhaltung (Reparatur bestehender Teile) | Nein |
| Reparatur als Teil der Modernisierung | Anteilig — nur Modernisierungsanteil |
| Finanzierungskosten (Zinsen) | Nein |
| Planungskosten (Architekt) | Ja (wenn umlagefähige Maßnahme) |
Mieterhöhungsschreiben nach Modernisierung: Was rein muss
Das Mieterhöhungsschreiben nach Modernisierung muss folgende Informationen enthalten:
- Beschreibung der durchgeführten Maßnahmen
- Gesamtkosten und Berechnungsweg der Kostenanteile
- Erhöhungsbetrag und neue Gesamtmiete
- Ab wann die Erhöhung gilt (frühestens 3 Monate nach Ankündigung + 1 Monat nach Abschluss)
Die MieterhöhungErhöhung der Miete auf ortsübliches Niveau – max. 20% in 3 Jahren, schriftlich mit Begründung.Weiterlesen → kann der Mieter anfechten wenn die Berechnung fehlerhaft ist. Lass sie deshalb von einem Fachanwalt oder Haus & Grund prüfen bevor du sie versendest.
Fördermittel: Kosten reduzieren, Rendite verbessern
KfW-Förderung reduziert deine Modernisierungskosten — und damit auch die auf den Mieter umlegbaren Kosten. Das klingt nachteilig, ist aber strategisch sinnvoll: Niedrigere Kosten = geringere Mieterhöhung = weniger Mieter-Konflikte = bessere Vermieter-Mieter-Beziehung. Nutze KfWKreditanstalt für Wiederaufbau – bietet günstige Kredite und Zuschüsse für energetische Sanierung.Weiterlesen →-Förderung, auch wenn sie die umlegbare Erhöhung etwas reduziert.
Dokumentation und Nachweise: Die häufigsten Fehler bei der Mieterhöhung
Viele Vermieter scheitern nicht an der Berechnung, sondern an der Dokumentation. Das Finanzamt und im Streitfall das Gericht akzeptieren nur Modernisierungen, die nachweisbar sind. Das bedeutet: Rechnungen, Handwerkerrechnungen mit Leistungsverzeichnis und Zahlungsbelege müssen über mindestens 7 Jahre archiviert werden.
Ein typischer Fehler: Die Gesamtrechnung des Handwerkers nennt pauschal „Sanierung Badezimmer 8.000 €". Das reicht nicht aus. Sie brauchen eine detaillierte Aufschlüsselung nach einzelnen Positionen – beispielsweise „Austausch Duschkabine 1.200 €", „Fliesen verlegen 2.500 €", „Sanitärinstallationen 2.800 €". Nur dann können Sie später nachweisen, welche Kostenteile tatsächlich Modernisierungen nach § 559 BGB darstellen.
Ein weiterer kritischer Punkt: Reparaturen zählen nicht. Wenn die alte Heizung kaputt ist und Sie diese durch eine neue ersetzen, ist das eine Instandhaltung – nicht zu 100 % als Modernisierungskosten absetzbar. Das Finanzamt und Mieterbund akzeptieren hier oft nur den Kostenanteil, der über die bloße Reparatur hinausgeht (zum Beispiel wenn Sie von Gas zu WärmepumpeModernes Heizsystem – ab 2024 Pflicht bei Neuinstallation zu 65% erneuerbar, gefördert bis 70%.Weiterlesen → wechseln).
- Separate Rechnungen für jede Gewerke sammeln
- Fotos vor und nach der Modernisierung machen (Beweis für Durchführung)
- Schriftliche Bestätigung vom Handwerker einholen, dass es sich um eine Modernisierung handelt
- Alle Zahlungsbelege (Überweisungen, Rechnungen) kopieren und abheften
Wann gilt die Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB nicht?
Nicht jede Verbesserung ist automatisch eine Modernisierung im rechtlichen Sinne. Der Gesetzgeber hat klare Grenzen gezogen.
Maßnahmen, die KEINE Modernisierung sind: MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → auf Mieter übertragen werden.">SchönheitsreparaturenStreich- und Tapezierarbeiten – können per Mietvertrag auf Mieter übertragen werden.Weiterlesen → (Anstrich, Tapezieren), laufende Wartung (jährliche Heizungsprüfung), Instandhaltungen zur Werterhaltung (Dachreparatur nach Sturm), oder bloße Umgestaltungen ohne Substanzverbesserung. Auch wenn Sie die Wohnung umstrukturieren oder ein Zimmer hinzufügen – ohne dass sich die Energieeffizienz oder der Komfort messbar verbessert – greift die 8 %-Regel nicht.
Beispiel aus der Praxis: Sie investieren 5.000 € in einen neuen Fußbodenbelag aus hochwertiger Diele. Das ist oft keine Modernisierung, sondern eine Verbesserung zu Lasten des Vermieters. Anders sieht es aus, wenn Sie von Asbest-haltigem Bodenbelag zu modernem, emissionsfreiem Material wechseln – hier liegt eine Modernisierung vor.
Zusätzlich: Wenn ein Mietvertrag bereits eine Modernisierungsklausel enthält oder wenn Sie als Vermieter die Miete in den letzten 3 Jahren bereits erhöht haben (auch ohne Modernisierung), können Mietansprüche begrenzt sein. Informieren Sie sich vorher über die aktuelle Rechtsprechung in Ihrem Bundesland.
Gestaffelte Mieterhöhung richtig anmelden: Frist und Formular 2026
Nach Abschluss der Modernisierung müssen Sie eine formelle Ankündigung nach § 559 Abs. 2 BGB einreichen. Das ist nicht optional – ohne schriftliche Ankündigung entsteht kein Anspruch auf Mieterhöhung.
Die Frist: Sie müssen die Mitteilung spätestens 3 Monate nach Fertigstellung der Maßnahme verschicken
