Dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar. Für deine individuelle Steuersituation wende dich an einen Steuerberater oder das zuständige Finanzamt.
Die meisten Vermieter müssen Mieteinnahmen versteuern. Aber es gibt Situationen, in denen Einkünfte aus Vermietung steuerfrei bleiben. Hier erkläre ich, was gilt — und was nicht.
Grundsatz: Mieteinnahmen sind steuerpflichtig
In Deutschland sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung grundsätzlich einkommensteuerpflichtig. Sie werden als Überschuss (Einnahmen minus Werbungskosten) der Einkommensteuerpflicht unterworfen.
Einen generellen "Freibetrag für Mieteinnahmen" gibt es nicht.
Wann Mieteinnahmen trotzdem steuerfrei bleiben
1. Jahresüberschuss unter 256 € (Freigrenze)
Erzielst du aus Vermietung und Verpachtung insgesamt nicht mehr als 256 € Überschuss im Jahr, bleibt dieser steuerfrei — sofern keine anderen Einkünfte aus Vermietung hinzukommen. Das ist die Freigrenze für sonstige Einkünfte gemäß § 22 EStG.
Wichtig: Diese Freigrenze gilt für den Überschuss (Einnahmen minus Werbungskosten), nicht für die Bruttoeinnahmen. Bei 3.000 € Einnahmen und 2.800 € Werbungskosten = 200 € Überschuss → steuerfrei.
2. Zimmerüberlassung innerhalb der eigenen Wohnung (unter Bedingungen)
Vermietest du ein Zimmer in deiner selbst genutzten Wohnung, können die Einnahmen unter bestimmten Umständen steuerbegünstigt sein. Eine vollständige Steuerfreiheit gibt es aber nicht ohne weiteres.
3. Kurzzeitige Überlassung unter 520 € im Jahr (§ 3 Nr. 26a EStG)
Dieser Freibetrag gilt eigentlich für Ehrenamt — nicht speziell für Vermietung. Für kleine Zimmerüberlassungen oder Garagen kann er aber in Einzelfällen relevant sein. Im Regelfall hilft er Vermietern nicht.
4. Verkauf der Immobilie nach 10 Jahren
Kein Steuervorteil auf laufende Mieteinnahmen — aber: Veräußerungsgewinne sind nach 10 Jahren Haltefrist steuerfrei (§ 23 EStG). Das betrifft nicht die Mieteinnahmen, aber den Gewinn beim Verkauf.
Was wirklich Steuern spart: Werbungskosten
Da es keinen echten Freibetrag gibt, ist die Strategie klar: Werbungskosten maximieren, um den steuerpflichtigen Überschuss zu minimieren. Die wichtigsten Hebel:
- Schuldzinsen vollständig absetzen
- Alle Reparaturen und Erhaltungsaufwand geltend machen
- Abschreibung (AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen →) korrekt berechnen
- Fahrtkosten und Verwaltungskosten erfassen
Steuerliche Verluste aus Vermietung
Wenn deine Werbungskosten höher sind als deine Einnahmen, entsteht ein Verlust aus Vermietung. Dieser Verlust kann mit anderen Einkunftsarten (z.B. Gehalt) verrechnet werden — das ist ein echter Steuervorteil.
Beispiel: Du hast 12.000 € Mieteinnahmen, aber 15.000 € Werbungskosten (viel AbschreibungSteuerliche AfA auf Gebäudewert – 2% p.a. bei normalen Wohngebäuden über 50 Jahre.Weiterlesen →, hohe Schuldzinsen) → Verlust von 3.000 €. Dieser Verlust mindert dein zu versteuerndes Einkommen aus dem Gehalt um 3.000 €.
Vermietung an Angehörige: Besondere Regeln
Vermietest du an nahe Angehörige (Eltern, Kinder), gelten besondere Bedingungen für den vollen Werbungskostenabzug:
- Die Miete muss mindestens 66% der ortsüblichen VergleichsmieteOrtsübliche Durchschnittsmiete – Basis für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen → betragen
- Der MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → muss dem Fremdvergleich standhalten (schriftlich, pünktlich bezahlt)
Liegt die Miete darunter, wird der Werbungskostenabzug anteilig gekürzt. Das kann das Modell "günstig an Kinder vermieten" steuerlich teuer machen.
Fazit für Vermieter
Vollständige Steuerfreiheit von Mieteinnahmen ist in Deutschland die seltene Ausnahme. Die Strategie für Vermieter ist nicht Steuerfreiheit, sondern Steueroptimierung durch konsequente Nutzung aller Werbungskosten und der Abschreibung.
Lass dir von einem Steuerberater bei der ersten Steuererklärung mit Mieteinnahmen helfen — die Anfangsinvestition zahlt sich durch höhere Abzüge schnell aus.
