Dieser Artikel dient als allgemeiner Ratgeber und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
Das MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen → schützt Mieter stark – aber Vermieter haben legitime Möglichkeiten, einen MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → zu beenden. Dieser Artikel erklärt die wichtigsten Kündigungsgründe und was du formell beachten musst.
Ordentliche Kündigung: Eigenbedarf
Der häufigste Kündigungsgrund: Du oder nahe Angehörige wollen selbst einziehen. Eigenbedarf ist möglich für:
- Dich selbst
- Kinder, Eltern, Geschwister
- Nichten, Neffen (eingeschränkt)
- Haushaltshilfen oder Pflegepersonen
Wichtig: Der Eigenbedarf muss ernsthaft und konkret sein – nicht nur vorgetäuscht. Falsche Eigenbedarfskündigungen können zu Schadensersatz führen.
Kündigungsfristen im Überblick
- 0-5 Jahre Mietdauer: 3 Monate Frist
- 5-8 Jahre Mietdauer: 6 Monate Frist
- Über 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate Frist
Die Kündigung muss schriftlich, am 3. Werktag eines Monats eingehen, um für diesen Monat zu gelten.
Außerordentliche fristlose Kündigung
Bei schwerem Fehlverhalten des Mieters ist fristlose Kündigung möglich:
- Mietrückstand von mehr als 2 Nettokaltmieten
- Dauerhafte erhebliche Störung des Hausfriedens
- Unbefugte Untervermietung
- Schwere Beschädigung der Wohnung
Vor der fristlosen Kündigung ist meist eine AbmahnungSchriftliche Verwarnung des Mieters bei Vertragsverstößen – Voraussetzung für spätere Kündigung.Weiterlesen → erforderlich – außer bei Zahlungsrückstand ab 2 Monatsmieten.
Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung
Du kannst auch kündigen, wenn die Vermietung dich angemessen an der wirtschaftlichen Verwertung hindert (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Das ist an hohe Hürden geknüpft – zuerst anwaltlich prüfen lassen.
Form der Kündigung
- Schriftlich (eigenhändig unterschrieben)
- Alle Vermieter müssen unterschreiben
- Kündigungsgrund muss angegeben werden
- Zugang nachweisbar (am besten: Einschreiben + Zeugen oder Gerichtsvollzieher)
Praxistipp: AufhebungsvertragEinvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses – oft schneller als Kündigung.Weiterlesen → als Alternative
Schneller und stressfreier als eine Kündigung: Einige sich mit dem Mieter auf einen Aufhebungsvertrag. Oft hilft eine Umzugskostenpauschale (500-2.000 €) den Prozess zu beschleunigen.
Mehr zum Thema: Eigenbedarfskündigung | Mietrückstand – was tun?
Kündigungsfristen nach BGB § 573b: Wie lange dein Mieter bleiben muss
Die ordentliche Kündigung unterliegt strengen Fristen, die du nicht unterschreiten darfst – sonst ist die Kündigung unwirksam. Für Vermieter gilt nach BGB § 573b: Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate zum Ende eines Kalendermonats. Das bedeutet konkret: Kündigst du am 15. Januar, endet das Mietverhältnis frühestens am 30. April.
Eine häufige Vermieter-Falle: Viele zählen die Frist falsch. Die drei Monate beginnen nicht ab sofort, sondern ab dem ersten Tag des Monats, in dem du kündigst. Kündigst du am 1. Januar, läuft die Frist bis 30. April. Kündigst du am 31. Januar, endet sie trotzdem erst am 31. Mai – nicht am 31. April.
Es gibt aber eine wichtige Ausnahme für dich als Vermieter: Bei Eigenbedarf kannst du mit zwei bis drei Monaten Kündigungsfrist rechnen, je nach Bundesland und ob die Wohnung im Milieuschutzgebiet liegt. In Berlin beispielsweise musst du bei normaler Kündigung sogar sechs Monate einplanen.
Außerordentliche Kündigung: Wann du sofort kündigen kannst
Nicht immer musst du drei Monate warten. Eine fristlose Kündigung ist nach BGB § 569 möglich bei schwerwiegenden Verstößen des Mieters:
- Zahlungsrückstände: Miete zwei Monate im Rückstand oder 5 Prozent der Jahresmiete ausstehend
- Störung der Hausruhe: Mehrfache Lärmbelästigung, die du dokumentieren musst
- Unbefugte Untermieter: Weitergabe der Wohnung ohne deine Zustimmung
- Bauschäden: Vorsätzliche oder grobe fahrlässige Zerstörung der Wohnung
- Illegale Nutzung: Betrieb eines Gewerbes oder Herstellung von Drogen
Entscheidend: Eine fristlose Kündigung funktioniert nur mit vorheriger Abmahnung – es sei denn, der Verstoß ist so gravierend, dass eine Weiterbeschäftigung unerträglich ist (z.B. Drogenhandel). Die Abmahnung muss schriftlich erfolgen und den Mieter konkret auf sein Fehlverhalten hinweisen.
Formale Anforderungen für wirksame Kündigungen
Ein häufiger Grund, warum Kündigungen vor Gericht scheitern: fehlerhafte Form. Das Gesetz ist hier unerbittlich – die Kündigung muss schriftlich erfolgen, unterschrieben und persönlich zugestellt werden.
Das musst du beachten:
- Original-Unterschrift: Keine Kopien oder digitale Signaturen – echte Unterschrift auf dem Kündigungsschreiben
- Korrekte Adresse: Der Name und die genaue Anschrift der Wohnung müssen fehlerfrei sein
- Zustellung: Am sichersten per Einschreiben mit Rückschein. Ein Anwalt empfiehlt sich ab zwei Objekten
- Begründung: Bei Eigenbedarf solltest du konkret nennen, wer einzieht und wann – vage Angaben führen zu Rechtsstreitigkeiten
Pro-Tipp: Versende die Kündigung nicht selbst per Post – nutze einen Rechtsanwalt oder ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen →, der die Zustellung dokumentiert. Der Beweis der korrekten Zustellung liegt nämlich bei dir, wenn es zum Streit kommt.
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