Dieser Artikel dient als allgemeiner Ratgeber und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
Als Vermieter kannst du ein unbefristetes Mietverhältnis nicht einfach kündigen. Du brauchst einen anerkannten Grund — und du musst die Fristen exakt einhalten. Sonst ist die Kündigung unwirksam, auch wenn du eigentlich im Recht bist.
Kündigungsfristen für Vermieter
Die gesetzliche Kündigungsfrist für Vermieter hängt von der Mietdauer ab:
| Mietdauer | Kündigungsfrist |
|---|---|
| Bis 5 Jahre | 3 Monate |
| 5 bis 8 Jahre | 6 Monate |
| Mehr als 8 Jahre | 9 Monate |
Wichtig: Die Kündigung muss bis zum 3. Werktag des Monats zugehen, damit sie zum Ende des übernächsten Monats wirksam wird. Beispiel: Kündigung geht am 3. Januar zu → Mietverhältnis endet zum 31. März (bei 3-Monats-Frist).
Zulässige Kündigungsgründe
1. Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB)
Du oder eine Angehörige Person (Eltern, Kinder, Geschwister, Ehepartner, Lebenspartner) benötigt die Wohnung zur eigenen Nutzung. Der Bedarf muss konkret und nachvollziehbar sein — "irgendwann vielleicht" reicht nicht.
Beispiele für anerkannten Eigenbedarf:
- Du selbst willst in die Wohnung einziehen
- Dein Kind braucht eine eigene Wohnung (z.B. nach Ausbildungsende)
- Deine Eltern wollen näher zu dir ziehen
- Dein Bruder heiratet und sucht eine Wohnung
2. Verletzung von Mieterpflichten (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB)
Der Mieter hat seine vertraglichen Pflichten erheblich verletzt. Das kann sein:
- Mietrückstände (2 Monatsmieten oder mehr → fristlose Kündigung möglich)
- Wiederholte verspätete Mietzahlung
- Untervermietung ohne Erlaubnis
- Störung des Hausfriedens
- Unbefugte bauliche Veränderungen
3. Wirtschaftliche Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB)
Du willst das Gebäude abreißen, grundlegend umbauen oder als Eigentumswohnung verkaufen, und das ist ohne Kündigung des Mieters wirtschaftlich nicht möglich. Die Hürden sind hier sehr hoch — ein einfaches "Ich will mehr Geld" reicht nicht.
Fristlose Kündigung
Bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen ist eine fristlose Kündigung möglich:
- Mietrückstand: 2 Monatsmieten oder mehr, oder über 2 Monate hinweg 1 Monatsmiete
- Unerlaubte UntervermietungWeitervermietung durch den Hauptmieter – braucht Erlaubnis des Vermieters.Weiterlesen →: Trotz AbmahnungSchriftliche Verwarnung des Mieters bei Vertragsverstößen – Voraussetzung für spätere Kündigung.Weiterlesen → nicht eingestellt
- Schwere Vertragsverletzungen: Drogenhandel in der Wohnung, gravierende Sachbeschädigung
Wichtig: Vor einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzug muss dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden, die Rückstände zu bezahlen. Zahlt der Mieter innerhalb von 2 Monaten nach RäumungsklageGerichtliches Verfahren um Mieter zur Herausgabe der Wohnung zu zwingen – dauert 6-18 Monate.Weiterlesen → vollständig, wird die fristlose Kündigung unwirksam.
Formale Anforderungen der Kündigung
- Schriftform: Schriftliche Kündigung mit Unterschrift des Vermieters (nicht per E-Mail!)
- Kündigungsgrund: Muss angegeben werden — allgemein genügt nicht
- Adressat: An alle im MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → genannten Mieter
- Absender: Alle Vermieter müssen unterschreiben
- Zugang: Persönliche Übergabe oder Einwurfeinschreiben
Die häufigsten Fehler bei der Kündigung
Fehler 1: Kündigung per E-Mail oder WhatsApp
Unwirksam. Eine Kündigung muss immer schriftlich und mit echter Unterschrift erfolgen.
Fehler 2: Zu vager Kündigungsgrund
„Ich brauche die Wohnung selbst" reicht nicht. Du musst konkret schreiben: Wer zieht ein, warum, wann? Der Mieter muss den Grund nachvollziehen können.
Fehler 3: Falscher Zugang
Wenn du die Frist nicht einhalten kannst, weil der Brief zu spät ankommt, verlierst du einen Monat. Persönliche Übergabe mit Zeugen oder Einwurfeinschreiben sind die sichersten Wege.
Fehler 4: Nicht an alle Mieter zugestellt
Sind zwei Personen Mieter (z.B. Ehepaar), muss die Kündigung an beide gehen — sonst ist sie unwirksam.
Kündigungsschutz: Wann geht es nicht?
- Während Elternzeit des Mieters (eingeschränkt)
- Ältere Mieter, die seit Jahrzehnten in der Wohnung leben (härteste soziale Fälle)
- Bei Umwandlung in Eigentumswohnung: 3 Jahre Sperrfrist nach Verkauf
- Indexmietverträge mit langer Laufzeit können EigenbedarfskündigungKündigung wenn Vermieter oder Familienangehörige selbst einziehen wollen – strenge Formvorschriften.Weiterlesen → erschweren
Bei Eigenbedarfskündigungen lohnt sich anwaltliche Beratung. Ein Fehler im Verfahren kann Jahre kosten.
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