Dieser Artikel dient als allgemeiner Ratgeber und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
Der Mieter kündigt — je nach Situation Erleichterung oder Stress. Was genau der Mieter rechtlich darf, welche Fristen gelten und wie Vermieter die Situation optimal nutzen.
Kündigungsrecht des Mieters: Grundsätze
Ein Mieter mit unbefristetem MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → kann jederzeit ordentlich kündigen — ohne Angabe von Gründen. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt immer 3 Monate (§ 573c BGB). Eine längere Frist zugunsten des Vermieters im Mietvertrag ist unwirksam.
Fristen im Überblick
| Partei | Frist | Abhängig von Mietdauer? |
|---|---|---|
| Mieter (ordentlich) | 3 Monate | Nein — immer 3 Monate |
| Vermieter (ordentlich) | 3, 6 oder 9 Monate | Ja — nach Mietdauer gestaffelt |
| Mieter (außerordentlich) | Sofort möglich | Nein |
Form der Kündigung
Schriftlich, eigenhändig unterschrieben — keine E-Mail, keine WhatsApp. Als Vermieter: Original aufbewahren, Zugang dokumentieren.
Beginn der Frist
Frist beginnt am ersten Tag des auf den Zugang folgenden Monats, wenn die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats zugegangen ist. Beispiel: Zugang am 3. April → Frist ab 1. Mai → Ende am 31. Juli.
Was tun nach Eingang der Kündigung?
- ☑ Kündigung schriftlich bestätigen (Empfang + Fristende)
- ☑ Übergabetermin vereinbaren
- ☑ Zustand der Wohnung vor Auszug dokumentieren (Fotos)
- ☑ Kaution einplanen: erst nach vollständiger Abrechnung zurückzahlen
- ☑ Inserat für Nachmieter sofort vorbereiten
Chancen nutzen: Neuvermietung als Rendite-Hebel
Jede Neuvermietung erlaubt eine Mietanpassung — in Gebieten ohne VergleichsmieteOrtsübliche Durchschnittsmiete – Basis für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen → begrenzt.">MietpreisbremseGesetz das Mieterhöhungen bei Neuvermietung auf max. 10% über ortsüblicher Vergleichsmiete begrenzt.Weiterlesen → frei setzbar. Renovierungskosten steuerlich absetzen und Mietwert erhöhen.
Renovierungspflicht bei Auszug
Starre Fristenpläne in Schönheitsreparaturklauseln sind nach BGH-Rechtsprechung unwirksam. Im Zweifel: Rechtsberatung vor Geltendmachung von Renovierungskosten.
Weiterführend: Wohnungsübergabe-Protokoll.
Kündigungsschreiben prüfen: Typische Fehler, die Mietern unterläufen
Viele Mieter kündigen fehlerhaft — das ist für Vermieter eine wichtige Information. Eine formell ungültige Kündigung gilt nicht, der Mietvertrag läuft weiter. Das Kündigungsschreiben muss folgende Anforderungen erfüllen:
- Schriftform ist Pflicht: Email, SMS oder mündliche Kündigungen sind unwirksam (§ 573 Abs. 1 BGB). Nur Papierform oder beglaubigte Abschriften zählen.
- Klare Kündigungsabsicht: Das Wort „kündige" oder „Beendigung des Mietvertrags" muss explizit genannt sein. Vage Formulierungen wie „ich möchte ausziehen" reichen nicht aus.
- Korrekte Adressierung: Die Kündigung muss an den Vermieter oder seinen bevollmächtigten Verwalter gerichtet sein. Briefe an die HausverwaltungExterne Verwaltung von Mietobjekten – kostet 5-8% der Bruttomiete, ab 3+ Einheiten sinnvoll.Weiterlesen → ohne Vermieterangabe können ungültig sein.
- Unterschrift fehlt: Eine Originalunterschrift ist zwingend erforderlich. Scan oder Kopie ohne Unterschrift machen die Kündigung null und nichtig.
Praxis-Tipp: Bewahren Sie das Kündigungsschreiben als Original auf. Wenn Unstimmigkeiten entstehen, können Sie Unterlagen als Beleg heranziehen, dass die Kündigung förmlich korrekt erfolgte — oder eben nicht.
Fristberechnung: Wann die Wohnung tatsächlich frei wird
Die 3-Monats-Frist beginnt mit dem ersten Tag des Monats nach Zugang der Kündigung zu laufen (§ 188 BGB). Ein häufiger Fehler: Vermieter rechnen die Frist falsch.
Beispiel: Der Mieter reicht die Kündigung am 15. Januar ein. Die Frist startet am 1. Februar. Die Wohnung wird zum 30. April frei — nicht zum 15. April. Das sind volle 3 Monate nach Monatsanfang.
In ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen →-Verträgen ist dies wichtig: Wenn der Kündigungstermin z.B. auf den 30. April fällt, können Sie die Wohnung realistisch ab 1. Mai neu vermieten. Kalkulieren Sie daher bei Exposé-Erstellung und Besichtigungsterminen mit den tatsächlichen Fristendaten.
Eine Besonderheit für Vermieter: Mieter können nicht „zum nächstmöglichen Zeitpunkt" kündigen — die 3-Monats-Frist ist absolut einzuhalten (§ 573c BGB).
Mietkaution und BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen → – Frist: 12 Monate nach Abrechnungszeitraum.">NebenkostenabrechnungJährliche Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten – Frist: 12 Monate nach Abrechnungszeitraum.Weiterlesen → bei Kündigung
Mit der Kündigungsmitteilung sollte ein zweites Thema auf Ihrer Agenda stehen: Kaution und Nebenkosten. Viele Vermieter verlieren Geld, weil sie diese Punkte nicht proaktiv regeln.
- Kaution nicht sofort zurückbuchen: Sie haben das Recht, die Kaution bis zu 3 Monate nach Auszug einzubehalten, um Schäden und offene Nebenkostenabrechnungen zu prüfen (§ 548 BGB).
- Nachzahlungen ermitteln: Erstellen Sie die Nebenkostenabrechnung zeitnah. Vermieter, die zu spät abrechnen, verlieren Ansprüche. Die Verjährung beträgt 3 Jahre.
- Schönheitsreparaturen dokumentieren: Fotografieren Sie die Wohnung beim Auszug. So haben Sie Belege, falls Sie Kaution für Renovationen abziehen müssen.
Schreiben Sie dem Mieter nach Kündigung ein Bestätigungsschreiben mit dem genauen Auszugsdatum. Dies vermeidet später Dispute über Übergabetermine und vereinfacht die Abrechnung erheb
