Dieser Artikel dient als allgemeiner Ratgeber und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
Grundsatz: Vermieter können NICHT jederzeit kündigen
Im deutschen MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen → ist das Kräfteverhältnis stark auf der Seite des Mieters. Als Vermieter kannst du einem Mieter nur unter sehr engen Voraussetzungen kündigen — einen "normalen" Kündigungsgrund den du frei erfinden kannst, gibt es nicht.
Ordentliche Kündigung: Was das bedeutet
Die ordentliche Kündigung (mit Einhaltung der Kündigungsfristen) ist als Vermieter nur möglich wenn du ein berechtigtes Interesse nachweisen kannst. § 573 BGB lischt die anerkannten Gründe auf:
- Pflichtverletzung: Der Mieter verletzt seine Mietpflichten erheblich (Lärmbelästigung, Zahlungsverzug ohne Eigenbedarf-Grund)
- Eigenbedarf: Du oder ein Familienmitglied braucht die Wohnung selbst
- Wirtschaftliche Verwertung: Du willst das Haus abreißen oder grundlegend umbauen und das ist ohne Kündigung nicht möglich
Andere Gründe zählen nicht — du kannst nicht kündigen, weil du die Miete erhöhen willst oder weil du einen anderen Mieter bevorzugst.
Kündigungsfristen für Vermieter
| Mietdauer | Kündigungsfrist (Vermieter) |
|---|---|
| Bis 5 Jahre | 3 Monate |
| 5–8 Jahre | 6 Monate |
| Mehr als 8 Jahre | 9 Monate |
Wichtig: Diese Fristen gelten nur für dich als Vermieter — nicht für den Mieter. Der Mieter hat immer 3 Monate Kündigungsfrist, unabhängig von der Mietdauer.
Fristlose Kündigung: Wann ist sie möglich?
Die außerordentliche fristlose Kündigung ist möglich bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen:
- Mietrückstand von mindestens 2 Monatsmieten
- Erhebliche Vertragsverletzung (extremer Lärm, Verweigerung des Zutritts für Reparaturen)
- Unbefugte Untervermietung
- Nutzung zu strafbaren Zwecken
Eigenbedarfskündigung: Die häufigste Form
Wenn du oder enge Familienangehörige (Kinder, Eltern, Geschwister, bei Gericht auch Schwiegereltern und Nichten/Neffen anerkannt) die Wohnung selbst benötigen, kannst du wegen Eigenbedarf kündigen. Das muss ein echter, ernsthafter Bedarf sein — kein vorgeschobener Grund.
Wenn du nach der Kündigung die Wohnung doch nicht selbst nutzt (z.B. weil sich die Situation ändert), musst du den Mieter informieren — und er hat dann Anspruch auf Rückmietung oder Schadensersatz.
Sonderschutz für bestimmte Mieter
Bestimmte Personengruppen haben erhöhten Kündigungsschutz:
- Mieter über 70 Jahre
- Mieter mit schwerer Behinderung
- Schwangere Mieterinnen
- Sozialhilfeempfänger unter bestimmten Umständen
Bei diesen Gruppen können Gerichte eine Räumung wegen besonderer Härte verweigern — auch wenn die Kündigung rechtlich wirksam ist.
Was nach der Kündigung passiert
Wenn du korrekt gekündigt hast und der Mieter nicht auszieht: RäumungsklageGerichtliches Verfahren um Mieter zur Herausgabe der Wohnung zu zwingen – dauert 6-18 Monate.Weiterlesen → beim Amtsgericht. Das dauert typischerweise 6–18 Monate und kostet 2.000–8.000 €. Deshalb: Kündigung sorgfältig vorbereiten und wenn möglich einvernehmliche Lösungen suchen.
Eigenbedarfskündigung: Der häufigste Kündigungsgrund in der Praxis
Die EigenbedarfskündigungKündigung wenn Vermieter oder Familienangehörige selbst einziehen wollen – strenge Formvorschriften.Weiterlesen → ist für Vermieter der wichtigste und häufigste Kündigungsgrund (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Du darfst einem Mieter ordentlich kündigen, wenn du die Wohnung für dich selbst, deine Familie oder dein Haushaltsangehörigen benötigst. Allerdings ist hier Vorsicht geboten: Die Gerichte prüfen Eigenbedarfskündigungen sehr streng.
Typische Fehler, die Kündigungen scheitern lassen:
- Du schreibst in der Kündigung nicht konkret, wer in die Wohnung einzieht (z.B. nur "familiäre Gründe" statt "meine Tochter zieht ein")
- Du kannst nicht nachweisen, dass der Eigenbedarf ernsthaft und nicht nur vorgetäuscht ist
- Du kündigst mehrere Wohnungen im selben Haus, obwohl eine davon ausreichen würde
- Du versuchst, nach der Kündigung die Wohnung sofort gewinnbringend zu vermieten
Wichtig: Eine Eigenbedarfskündigung muss schriftlich erfolgen und muss konkrete Gründe und Namen enthalten (BGH, Urteil vom 20.3.2013 - VIII ZR 168/12). "Ich brauche die Wohnung selbst" ist nicht ausreichend. Du schreibst besser: "Meine Tochter heiratet und benötigt eine Wohnung für ihre Familie" oder "Ich beende mein Arbeitsverhältnis in München und ziehe nach Hamburg zu meiner Familie."
Die Kündigungsfrist für Eigenbedarfskündigung ist länger als bei normalen Mietverhältnissen: Es gilt eine Frist von drei Monaten zum Ende eines Kalendermonats (§ 573 Abs. 1 BGB). Hast du die Wohnung jedoch weniger als zwei Jahre gemietet, beträgt die Frist zwei Monate zum Ende eines Kalendermonats.
Kündigung wegen Eigentümerwechsel und Verkauf der Immobilie
Viele Vermieter glauben, dass sie kündigen können, wenn sie die Immobilie verkaufen. Das ist ein Missverständnis. Der Verkauf der Wohnung ist grundsätzlich kein Kündigungsgrund — das Mietverhältnis geht auf den neuen Eigentümer über (§ 566 BGB). Der Mieter muss nicht ausziehen, nur weil das Haus den Besitzer wechselt.
Eine Ausnahme gibt es aber: Der neue Eigentümer kann unter Umständen wegen Eigenbedarfs kündigen. Dann gelten allerdings strengere Fristen: Für eine Eigenbedarfskündigung durch den neuen Besitzer beträgt die Kündigungsfrist drei Monate zum Ende eines Kalendermonats, aber frühestens nach neun Monaten nach Eigentumsübergang (§ 573 Abs. 1 BGB). Das gibt dem Mieter Planungssicherheit.
Praktischer Tipp: Wenn du deine Immobilie verkaufen möchtest und die Wohnung räumt sein soll, solltest du das mit dem Käufer vertraglich regeln. Viele Kaufverträge beinhalten die Regelung, dass die Immobilie "leerstehend" übergeben wird.
Fristlose Kündigung: Nur bei schwerwiegenden Verstößen möglich
Eine fristlose Kündigung (sofortige Beendigung) ist für Vermieter extrem schwierig und nur bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen des Mieters möglich (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Es genügt nicht, dass der Mieter "nervt" oder der Nachbar sich beschwert.
Fristlose Kündigungsgründe in der Praxis:
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