Der EnergieausweisPflichtdokument bei Vermietung – zeigt Energieeffizienz des Gebäudes, muss bei Besichtigung vorliegen.Weiterlesen → ist seit 2008 Pflicht für Vermieter und seit dem GEGGebäudeenergiegesetz – regelt Energieeffizienzanforderungen für Gebäude in Deutschland.Weiterlesen → 2020 noch strikter geregelt. Was viele nicht wissen: Bis 2033 kommen neue EU-Mindeststandards, die ganze Gebäudeklassen unvermietet lassen könnten. Dieser Guide erklärt alle Pflichten, Fristen und was sich durch die EPBD-Richtlinie ab 2026 ändert.
Rechtliche Grundlage: GEG, nicht EnEV
Die alte Energieeinsparverordnung (EnEV) gilt nicht mehr. Seit 2020 ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG) die Rechtsgrundlage. Die wichtigsten Paragraphen für Vermieter:
- § 79 GEG — Grundpflicht und Ausnahmen
- § 80 Abs. 1 GEG — Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
- § 80 Abs. 2 GEG — Unaufgeforderte Vorlage bei der Besichtigung
- § 80 Abs. 3 GEG — Übergabe einer Kopie bei Vertragsabschluss
- § 88 GEG — Aussteller-Qualifikationen
- § 108 GEG — Ordnungswidrigkeiten und Bußgeldrahmen
Wann ist der Energieausweis Pflicht?
Als Vermieter brauchst du einen gültigen Energieausweis in drei Situationen:
- Bei jeder Neuvermietung — auch wenn der Mieter wechselt, nicht nur beim Erstkauf
- Beim Immobilienverkauf
- Bei umfassender ModernisierungBauliche Verbesserungen – 8% der Kosten p.a. auf Mieter umlegbar, mit 3-Monats-Ankündigung.Weiterlesen → — wenn sich die Energieklasse verändert
Der zeitliche Ablauf deiner Pflichten:
| Phase | Pflicht | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Anzeige schalten | 5 Pflichtangaben aus dem Ausweis | § 80 Abs. 1 GEG |
| Besichtigung | Ausweis unaufgefordert vorlegen | § 80 Abs. 2 GEG |
| Vertragsabschluss | Kopie des Ausweises übergeben | § 80 Abs. 3 GEG |
| Während Mietverhältnis | Keine laufende Pflicht | — |
| Nächste Neuvermietung | Gültigkeit prüfen (max. 10 Jahre) | § 79 GEG |
Bedarfsausweis oder VerbrauchsausweisEnergieausweis basierend auf tatsächlichem Verbrauch der letzten 3 Jahre – günstiger als Bedarfsausweis.Weiterlesen →?
Die Wahl hängt von deinem Gebäude ab. Das ist keine freie Entscheidung:
| Gebäude | Zulässiger Typ |
|---|---|
| NeubauErstbezug nach Oktober 2014 – Mietpreisbremse gilt nicht, höhere Mieten möglich.Weiterlesen → | Nur Bedarfsausweis (keine Verbrauchsdaten) |
| ≤ 4 Wohneinheiten, Bauantrag vor 1.11.1977, unsaniert | Nur Bedarfsausweis (Pflicht!) |
| ≤ 4 Wohneinheiten, Bauantrag nach 1.11.1977 | Beide zulässig |
| ≤ 4 Wohneinheiten, saniert (auch vor 1977) | Beide zulässig |
| ≥ 5 Wohneinheiten | Beide zulässig |
Der entscheidende Stichtag ist der 1. November 1977 — das Datum der ersten Wärmeschutzverordnung. Gebäude mit Bauantrag davor und ohne seitdem erfolgte Sanierung brauchen zwingend den teureren Bedarfsausweis.
Verbrauchsausweis: Basiert auf tatsächlichem Verbrauch der letzten 3 Heizperioden. Günstiger, keine Begehung nötig, aber abhängig vom Heizverhalten der Mieter.
Bedarfsausweis: Berechnet theoretischen Bedarf aus Gebäudephysik (Dämmung, Fenster, Heizung). Teurer, objektiver, für ältere Gebäude aussagekräftiger.
Kosten: Verbrauchsausweis vs. Bedarfsausweis
| Typ | Variante | Kosten |
|---|---|---|
| Verbrauchsausweis | Online (Standard) | 50–100 € |
| Verbrauchsausweis | Mit Plausibilitätsprüfung | 150–250 € |
| Bedarfsausweis | Online (Selbsterfassung) | 100–300 € |
| Bedarfsausweis | Vor-Ort-Begehung EFH | 400–800 € |
| Bedarfsausweis | MFH größere Objekte | ab 500 € + 30–50 € je WE |
Wichtig: Die Kosten kannst du als Werbungskosten steuerlich absetzen. Du darfst sie aber nicht auf den Mieter umlegen.
Förderung: Die BAFA bezuschusst eine qualifizierte Energieberatung mit bis zu 50 % (max. 650 € für EFH, 850 € für MFH).
Pflichtangaben im Inserat: Diese 5 Punkte sind zwingend
Nach § 80 Abs. 1 GEG musst du in jeder kommerziellen Immobilienanzeige (ImmobilienScout24, ImmoWelt, Kleinanzeigen) folgende Angaben machen:
- Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
- Endenergiebedarf oder -verbrauch in kWh/(m²·a)
- Wesentlicher Energieträger der Heizung (Gas, Fernwärme, WärmepumpeModernes Heizsystem – ab 2024 Pflicht bei Neuinstallation zu 65% erneuerbar, gefördert bis 70%.Weiterlesen → etc.)
- Baujahr des Gebäudes
- Energieeffizienzklasse (A+ bis H)
Jede fehlende Angabe ist eine eigenständige Ordnungswidrigkeit. ImmobilienScout24 und ImmoWelt haben automatische Filter — fehlen die Angaben, kann die Anzeige nicht veröffentlicht werden.
Bußgelder: Bis zu 15.000 Euro
Nach § 108 GEG drohen Bußgelder bis zu 15.000 €. Bußgeldtatbestände:
- Kein gültiger Energieausweis bei Neuvermietung
- Ausweis nicht unaufgefordert bei der Besichtigung vorgelegt
- Keine Kopie bei Vertragsabschluss übergeben
- Unvollständige Pflichtangaben in der Immobilienanzeige
- Veralteter Ausweis (älter als 10 Jahre) genutzt
In der Praxis: Erstverstöße werden meist mit 500–2.000 € geahndet. Der Höchstrahmen von 15.000 € greift bei wiederholten oder schwerwiegenden Verstößen. Zusätzliches Risiko: Mieter können bei fehlenden Pflichtangaben im Inserat eine MietminderungRecht des Mieters die Miete zu kürzen wenn die Wohnung Mängel hat – als Vermieter schnell reagieren.Weiterlesen → geltend machen — auch wenn die Wohnung energetisch einwandfrei ist.
Energieeffizienzklassen A+ bis H: Was bedeuten sie?
| Klasse | Endenergie kWh/(m²·a) | Gebäudetyp | HeizkostenMüssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden – mindestens 50-70% nach Verbrauch, Rest nach Fläche.Weiterlesen → 100 m² ca. |
|---|---|---|---|
| A+ | ≤ 30 | Passivhaus, Nullenergiehaus | 300–500 €/Jahr |
| A | 30–50 | Niedrigenergiehaus | 400–600 €/Jahr |
| B | 50–75 | Neubau nach aktuellem Standard | 600–900 €/Jahr |
| C | 75–100 | Mindeststandard Neubau | 800–1.100 €/Jahr |
| D | 100–130 | Gut sanierter AltbauGebäude vor 1950 – charmant, aber oft Renovierungsbedarf und niedrigere Energieeffizienz.Weiterlesen → | 1.200–1.560 €/Jahr |
| E | 130–160 | Sanierter Altbau | 1.500–1.900 €/Jahr |
| F | 160–200 | Teilsanierter Altbau | 1.800–2.400 €/Jahr |
| G | 200–250 | Unsaniertes Gebäude | 2.400–3.000 €/Jahr |
| H | > 250 | Energetisch schlechtes Gebäude | über 3.000 €/Jahr |
Differenz zwischen Klasse B und Klasse F: über 1.000 € jährliche Mehrheizkosten für den Mieter. Mieter vergleichen die Energieklasse bei der Wohnungssuche zunehmend aktiv.
CO₂-Kosten: Was Vermieter jetzt schon zahlen
Seit 2023 gilt das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG): Bei schlecht gedämmten Gebäuden trägt der Vermieter 50–95 % der CO₂-Kosten selbst. Je schlechter die Energieklasse, desto höher der Vermieteranteil. Bei einem unsanierten Gasheizungsgebäude (Klasse G/H) entstehen so 350–400 € zusätzliche Kosten pro Jahr für den Vermieter — unabhängig vom MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen →.
Ausnahmen: Wer keinen Energieausweis braucht
Nach § 79 GEG sind folgende Gebäude befreit:
- Baudenkmäler — wenn die GEG-Anforderungen den AfA jährlich höchste Steuervorteile.">DenkmalschutzBesonderer Schutzstatus für historische Gebäude – mit bis zu 9% AfA jährlich höchste Steuervorteile.Weiterlesen → gefährden würden
- Gebäude unter 50 m² Nutzfläche
- Nicht regelmäßig beheizte Gebäude — z. B. Ferienhäuser, die weniger als 4 Monate/Jahr genutzt werden
- Spezialgebäude ohne Wohnnutzung (Werkstätten, Lagerhallen, Ställe)
Sonderfall Eigentumswohnungen: Der Energieausweis gilt für das gesamte Gebäude, nicht die einzelne Einheit. Die Eigentümergemeinschaft (WEGWohnungseigentümergemeinschaft – Gemeinschaft aller Eigentümer in einem MehrfamilienhausGebäude mit mehreren Wohneinheiten – bessere Renditen als ETWEigentumswohnung – häufigste Form der Kapitalanlage-Immobilie für Privatanleger.Weiterlesen →, mehr Verwaltungsaufwand.Weiterlesen →.Weiterlesen →) ist für die Erstellung zuständig.
Wer darf den Energieausweis ausstellen?
Nach § 88 GEG darf nicht jeder einen Energieausweis ausstellen. Berechtigt sind:
- Architekten und Bauingenieure mit entsprechender Qualifikation
- Energieberater auf der dena-Expertenliste (energie-effizienz-experten.de)
- Staatlich geprüfte Techniker mit Energieberatungs-Qualifikation (neu seit GEG 2024)
- Schornsteinfeger für Verbrauchsausweise
Wichtig bei Online-Anbietern: Auf die Aussteller-Qualifikation nach § 88 GEG achten. Günstige Online-Ausweise ohne fachliche Prüfung können bei Behördenstichproben als ungültig eingestuft werden.
EPBD 2026: Was sich durch die EU-Gebäuderichtlinie ändert
Ab 2026 ändert sich durch die europäische Gebäuderichtlinie (EPBD/2024/1275) einiges grundlegend:
- Neue Effizienzskala A–G (7 Klassen) statt bisheriger A+–H (9 Klassen)
- Primärenergiebedarf als neue Berechnungsbasis statt Endenergie
- CO₂-Bilanz wird verpflichtender Bestandteil des Ausweises
- Renovierungsempfehlungen werden Pflichtbestandteil
- Digitales Gebäuderegister geplant ab 2027
Kritische Mindeststandards für Vermieter:
- Bis 2033: Energieklasse E als Mindeststandard für vermietete Gebäude
- Bis 2035: Energieklasse D als Mindeststandard
Bedeutung: Gebäude unterhalb dieser Klassen könnten ab diesen Daten nicht mehr legal vermietet werden. Die Umsetzung in deutsches Recht steht noch aus — aber Vermieter mit Klasse F, G oder H sollten jetzt planen.
Übergangsregel: Alle vor Mai 2026 ausgestellten Ausweise behalten ihre volle 10-jährige Gültigkeit.
Checkliste Energieausweis für Vermieter
- Welcher Typ? Bauantrag vor/nach 1.11.1977 prüfen → Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
- Gültigkeit prüfen: Ausstellungsdatum + 10 Jahre = Ablaufdatum
- Inserat: Alle 5 Pflichtangaben eintragen (Typ, kWh, Energieträger, Baujahr, Klasse)
- Besichtigung: Ausweis körperlich mitbringen, unaufgefordert vorzeigen
- Vertragsabschluss: Kopie an Mieter übergeben und Übergabe dokumentieren
- CO₂-Klasse prüfen: Bin ich als Vermieter CO₂-kostenpflichtig?
- EPBD-Planung: Wie ist die aktuelle Energieklasse — liegt sie unter E oder D?
Häufige Fragen zum Energieausweis
Muss ich als Vermieter immer einen Energieausweis vorweisen?
Ja, bei jeder Neuvermietung. Du musst ihn bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen (§ 80 Abs. 2 GEG) und eine Kopie bei Vertragsabschluss übergeben (§ 80 Abs. 3 GEG). Ohne gültigen Ausweis droht ein Bußgeld bis 15.000 €.
Was kostet ein Energieausweis für eine Mietwohnung?
Ein Verbrauchsausweis kostet online 50–100 €. Ein Bedarfsausweis mit Vor-Ort-Begehung kostet 400–800 € für ein Einfamilienhaus. Die Kosten sind als Werbungskosten absetzbar und dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden.
Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
10 Jahre ab Ausstellungsdatum. Danach muss er erneuert werden. Auch nach energetischer Sanierung (neue Fassade, Heizungstausch) sollte ein neuer Ausweis erstellt werden.
Was passiert wenn ich keinen Energieausweis habe?
Bußgeld bis 15.000 € nach § 108 GEG. In der Praxis meist 500–2.000 € beim Erstverstoß. Außerdem: Mieter können Mietminderung geltend machen, wenn Pflichtangaben im Inserat fehlen.
Welcher Energieausweis ist für Altbauten Pflicht?
Für Gebäude mit maximal 4 Wohneinheiten, Bauantrag vor dem 1. November 1977 und ohne seitdem durchgeführte Sanierung ist der Bedarfsausweis Pflicht. Für neuere oder sanierte Gebäude kann der günstigere Verbrauchsausweis gewählt werden.
