Was ist das GEGGebäudeenergiegesetz – regelt Energieeffizienzanforderungen für Gebäude in Deutschland.Weiterlesen → 2024?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wurde 2024 grundlegend überarbeitet. Das Kernziel: Ab 2024 sollen neu eingebaute Heizungen zu 65% mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Für bestehende Heizungen gibt es Übergangsfristen — aber du als Vermieter musst die Regeln kennen.
Die 65%-Regel: Was sie bedeutet
Wenn du eine neue Heizung einbaust (weil die alte defekt ist oder du modernisierst), muss diese neue Heizung zu mindestens 65% aus erneuerbaren Energiequellen gespeist werden. Das kann erfüllt werden durch:
- Wärmepumpe (Luft-Wasser, Sole-Wasser)
- Solarthermie als Hauptquelle
- Anschluss ans Fernwärmenetz (sofern erneuerbar)
- Holzpellets-Heizung
- Hybrid-Systeme (WärmepumpeModernes Heizsystem – ab 2024 Pflicht bei Neuinstallation zu 65% erneuerbar, gefördert bis 70%.Weiterlesen → + Gasheizung in Kombination)
Was gilt für bestehende Heizungen?
Bestandsheizungen (Gas, Öl) die noch funktionieren dürfen weiter betrieben werden — mit Ausnahmen:
- Gasheizungen bis 30 Jahre alt: Können repariert und weiter betrieben werden
- Ölheizungen: Dürfen weiter betrieben, aber ab 2026 keine neuen Ölheizungen mehr
- Heizung älter als 30 Jahre: Muss ausgetauscht werden (§ 72 GEG)
Ausnahme der Austauschpflicht: Wenn die Heizung eine Niedertemperatur- oder Brennwertanlage ist, gilt die 30-Jahre-Regelung nicht.
Kommunale Wärmeplanung: Was das für dich bedeutet
Gemeinden müssen bis 2026 (Großstädte) bzw. 2028 (kleine Gemeinden) einen kommunalen Wärmeplan vorstellen. Erst wenn dieser Plan vorliegt, musst du als Eigentümer entscheiden, welche Heizung du einbaust. Der Plan zeigt: Kommt Fernwärme in meine Straße? Ist ein Gasnetz-Umbau auf Wasserstoff geplant?
Kosten: Was dich als Vermieter erwartet
| Heizsystem | Installationskosten (Einfamilienhaus) | Betriebskosten/Jahr |
|---|---|---|
| Wärmepumpe (Luft-Wasser) | 15.000–25.000 € | 1.000–2.000 € |
| Pellets-Heizung | 18.000–30.000 € | 1.500–2.500 € |
| Fernwärme-Anschluss | 3.000–8.000 € | variabel |
| Gas-Hybridanlage | 12.000–20.000 € | variabel |
Förderung: BEG und KfW
Der Bund fördert den Heizungstausch über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG):
- Grundförderung 30% der Kosten
- Klimabonus +20% wenn alte Öl/Gas-Heizung ersetzt wird
- Einkommensbonus +30% für Haushalte unter 40.000 €/Jahr
- Maximale Gesamtförderung bis zu 70% möglich
Für Vermieter: Förderung reduziert deine Kosten, aber auch die auf den Mieter umlagefähige Modernisierungsrate (§ 559 BGB).
Auswirkungen auf Mieterhöhung
Wenn du eine neue Heizung einbaust (ModernisierungBauliche Verbesserungen – 8% der Kosten p.a. auf Mieter umlegbar, mit 3-Monats-Ankündigung.Weiterlesen →), kannst du 8% der umlagefähigen Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Geförderte Teile mindern die umlagefähigen Kosten. Prüfe vorab: Lohnt sich die Förderung trotz niedrigerer Mieterhöhungsmöglichkeit?
Modernisierungsumlage und MieterhöhungErhöhung der Miete auf ortsübliches Niveau – max. 20% in 3 Jahren, schriftlich mit Begründung.Weiterlesen →: Das kostet dich als Vermieter wirklich
Die gute Nachricht: Du darfst die Kosten für eine GEG-konforme Heizung teilweise auf deine Mieter umlegen. Nach § 559 BGB können Modernisierungsmaßnahmen zu einer Mieterhöhung von maximal 8% der Modernisierungskosten pro Jahr führen. Das bedeutet: Bei einer 20.000-Euro-Sanierung darfst du die Miete um etwa 133 Euro monatlich erhöhen – vorausgesetzt, du hältst die gesetzlichen Fristen ein.
Wichtiger Praxistipp: Du musst deine Mieter mindestens 3 Monate vorher schriftlich ankündigen (§ 559 Abs. 3 BGB). Viele Vermieter machen hier den Fehler, die Ankündigung zu spät zu versenden oder sie nicht ausreichend zu begründen. Dokumentiere genau, welche Kosten für die neue Heizung entstanden sind – Gerichte prüfen das gründlich.
Ein praktisches Beispiel: Eine Wärmepumpe kostet dich 15.000 Euro brutto. Die Umlage läuft über 10 Jahre, also 1.500 Euro pro Jahr. Mit der 8%-Regel ergibt das eine zulässige Mieterhöhung von etwa 100 Euro monatlich. Günstiger ist oft ein Wärmepumpenstrom-Tarif für deine Mieter – diese senken ihre Nebenkosten und erhöhen die Akzeptanz für die Modernisierung.
Bestandsschutz und Übergangsfrist: Wann du handeln MUSST
Hier kommt die entscheidende Frage: Muss deine alte Heizung sofort getauscht werden? Die Antwort: nein – aber mit wichtigen Einschränkungen. Heizungsanlagen, die vor dem 1. Januar 2024 eingebaut wurden, genießen Bestandsschutz. Sie dürfen weiterlaufen, solange sie funktionieren.
Die kritischen Grenzen:
- Deine Heizung ist älter als 30 Jahre? → Austausch ist ab sofort Pflicht (mit wenigen Ausnahmen für Einfamilienhäuser)
- Deine Heizung fällt aus oder ist defekt? → Nur eine GEG-konforme Heizung ist erlaubt (Übergangsfrist: 3 Monate)
- Du modernisierst ohnehin? → Nutze die Chance und bau eine Wärmepumpe oder einen Gas-Hybridkessel ein
Für Mehrfamilienhäuser mit zentraler Gasheizung gibt es eine zusätzliche Regelung: Ab 2028 muss mindestens 15% des Wärmebedarfs aus erneuerbaren Energien kommen, ab 2035 mindestens 30%, ab 2040 mindestens 60%. Das lädt zu einer sukzessiven Umrüstung ein – nicht alles auf einmal.
GEG-Förderung nutzen: Bis zu 70% Kostenersparnis möglich
Der größte Fehler von Vermietern: Sie ignorieren die staatlichen Förderprogramme. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfWKreditanstalt für Wiederaufbau – bietet günstige Kredite und Zuschüsse für energetische Sanierung.Weiterlesen →) und das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) zahlen massive Zuschüsse für GEG-konforme Heizungen.
Konkrete Fördersätze 2024: Beim Einbau einer Wärmepumpe gibt es aktuell 25% Grundförderung, plus bis zu 20% zusätzlich für Einkommensgrenzen und weitere Maßnahmen – insgesamt bis zu 70%. Für Gas-Hybrid-Systeme liegt die Förderung bei 15%. Das bedeutet: Bei einer 15.000-Euro-Wärmepumpe sparst du mit BAFA-Förderung 3.750 Euro sofort ein.
Beantrage die Förderung IMMER vor dem Handwerkereinsatz – nachträgliche Anträge werden abgelehnt. V
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