Dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar. Für deine individuelle Steuersituation wende dich an einen Steuerberater oder das zuständige Finanzamt.
Umsatzsteuer bei Ferienwohnungen ist ein häufig missverstandenes Thema. Die meisten Langzeitvermieter sind umsatzsteuerfrei. Bei Kurzzeitvermietung (Ferienwohnung, AirbnbWeltweit größte Plattform für Kurzzeitvermietung – Superhost-Status bringt mehr Buchungen.Weiterlesen →) kann 7 % Umsatzsteuer anfallen – aber muss das nicht. Der entscheidende Faktor ist, ob du als Unternehmer im umsatzsteuerlichen Sinne tätig bist.
Grundregel: Langzeitvermietung = umsatzsteuerfrei
- Vermietung von Wohnraum zu dauerhaftem Gebrauch: steuerfrei nach § 4 Nr. 12a UStG
- Kein Rechnungsausweis von USt
- Kein Vorsteuerabzug möglich
Kurzzeitvermietung: Beherbergungsleistung mit 7 % USt
Wer Ferienwohnungen kurzfristig vermietet, erbringt eine Beherbergungsleistung (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG). Diese ist mit dem ermäßigten Steuersatz von 7 % belastet – WENN:
- Du als Unternehmer im Sinne des UStG tätig bist (§ 2 UStG)
- Dein Jahresumsatz die Kleinunternehmergrenze überschreitet (25.000 € ab 2025)
Kleinunternehmerregelung: Ausnahme für Kleinvermieter
- Umsatz im Vorjahr ≤ 22.000 € (bis 2024) bzw. 25.000 € (ab 2025): keine USt-Pflicht
- Keine USt auf Rechnungen → einfachere Buchhaltung
- Kein Vorsteuerabzug möglich
- Empfehlung: Bei Sanierungsplänen (hohe Vorsteuer) → auf Regelbesteuerung optieren
Was ist unter 7 % USt und was unter 19 %?
| Leistung | USt-Satz |
|---|---|
| Übernachtung (reine Beherbergung) | 7 % |
| Frühstück | 7 % (Lebensmittel) oder 19 % (Restaurant-Leistung) |
| WLAN-Nutzung | 19 % |
| Parken | 19 % |
| Reinigungsgebühr | 19 % |
Praktisch: Trenne Übernachtungspreis und Zusatzleistungen in der Abrechnung.
USt auf Airbnb: Wer führt ab?
- Als privater Kleinunternehmer: Du musst nichts abführen
- Als umsatzsteuerpflichtiger Vermieter: Du führst 7 % an das Finanzamt ab
- Airbnb weist in der Abrechnung die USt aus – prüfe deine Abrechnungen genau
Checkliste: Umsatzsteuer Ferienwohnung
- ☑ Jahresumsatz aus Ferienwohnung schätzen
- ☑ Unter 25.000 €: Kleinunternehmerregelung prüfen
- ☑ Über 25.000 €: USt-Anmeldung beim Finanzamt (vierteljährlich)
- ☑ Vorsteuer aus Sanierungen: Regelbesteuerung ggf. vorteilhafter
- ☑ Steuerberater bei Unsicherheit befragen
Mehr: Gewerbe anmelden | Umsatzsteuer und Option
Die 30-Tage-Grenze: Wann wird die Ferienwohnung zum steuerpflichtigen Betrieb?
Die Finanzbehörden arbeiten bei der Abgrenzung zwischen Langzeit- und Kurzzetvermietung mit einer praktischen Faustregel: Vermietungen unter 30 Tagen pro MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → gelten als kurzfristig. Aber Vorsicht – das ist nicht die alleinige Entscheidungsgrundlage. Das Finanzamt prüft das Gesamtbild. Wenn du eine Wohnung an 40 verschiedene Gäste im Jahr für jeweils 5 Tage vermietest, liegt eine gewerbliche Tätigkeit vor – auch wenn jeder einzelne Mietvertrag unter 30 Tagen liegt.
Entscheidend ist laut § 1 Abs. 1 und 2 EStG, ob du regelmäßig und mit Gewinnerzielungsabsicht tätig wirst. Das bedeutet konkret: Vermietest du deine Wohnung an mehr als 10 verschiedene Parteien pro Jahr oder nutzt du professionelle Buchungssysteme wie Airbnb und Booking.com, wertet das Finanzamt dies als Indiz für Gewerblichkeit. Dann schuldest du 19 % Umsatzsteuer (nicht 7 %), es sei denn, du nutzt die Kleinunternehmerregelung.
Ein häufiger Fehler: Vermieter denken, dass einzelne Kurzzetvermietungen neben der Langzetvermietung automatisch steuerfrei bleiben. Das ist falsch. Wer regelmäßig zwischen Kurz- und Langzeitvermietung wechselt, muss das Finanzamt informieren und wird in die Gewerbeanmeldung aufgenommen.
Einzelne Ferienvermietungen: Steuerfrei mit Bedingungen
Es gibt eine wichtige Ausnahme: Vermietest du deine Wohnung gelegentlich für wenige Wochen pro Jahr (z.B. während deines Urlaubs), bleibt dies steuerfrei. Das Finanzamt akzeptiert hier bis zu etwa 2–3 Mietverträge pro Jahr ohne Gewerbsmerkmal.
Praktisches Beispiel: Du vermietest deine Berliner Altbauwohnung 8 Wochen im Sommer an Touristen und nutzt sie selbst den Rest des Jahres. Dies ist eine sporadische Vermietung und bleibt umsatzsteuerfrei. Du brauchst keine Gewerbeanmeldung und musst die Einnahmen nur als sonstige Einkünfte in der Anlage SO versteuern.
Aber: Sobald du mehrere Objekte vermietest oder ein System aufbaust (Reinigungspersonal, ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen →, Verwaltungssoftware), wird es kritisch. Das Finanzamt sieht darin regelmäßige Geschäftstätigkeit.
Rechnungsstellung und Dokumentation: Was Vermieter falsch machen
Ein großer praktischer Fehler tritt bei der Rechnungsstellung auf. Viele Vermieter schreiben auf ihren Rechnungen für Ferienwohnungen „0 % USt" oder „umsatzsteuerbefreit". Das ist rechtlich falsch und kann zu einer Prüfung führen. Entweder rechnest du mit 7 % (wenn du die Regelbesteuerung wählst) oder mit 19 % (Regelsteuersatz), oder du stellst gar keine formale Rechnung aus – dann benötigst du mindestens eine Quittung mit Datum, Summe und Parteien (§ 33 EStDV).
Für die Dokumentation gilt: Speichere alle Mietverträge, Zahlungsbelege und Korrespondenzen mit Gästen auf. Das Finanzamt prüft bei Kurzzetvermietung sehr genau nach, ob eine Gewerbeanmeldung erforderlich war. Ein nachträgliche Gewerbeanmeldung führt zu Vorwürfen der Hinterziehung, selbst wenn es ein Missverständnis war.
Fazit: Wer regelmäßig vermietete Wohnungen hat oder professionelle Strukturen aufbaut
