Eine Eigentumswohnung kaufen und vermieten – das ist die Einstiegsstrategie vieler privater Immobilien-Investoren. Überschaubar im Kapitalbedarf, bekannte Assetklasse, steuerlich vorteilhaft. Aber es gibt viel zu beachten.
Warum Eigentumswohnung statt Mieten?
Die Grundidee: Der Mieter zahlt deine Hypothek ab. Während du Kredit tilgst und Zinsen zahlst, erhöht sich dein EigenkapitalEigene Mittel beim Immobilienkauf – mindestens 20% empfohlen, besser 30%.Weiterlesen → automatisch. Gleichzeitig (historisch gesehen) steigt der Wert der Immobilie. Am Ende hast du ein schuldenfreies Objekt, das dir Mieteinnahmen bringt.
Was kostet eine Investitionswohnung?
Je nach Stadt und Lage:
- Kleinstädte: 80.000–200.000 €
- Mittelstädte: 150.000–400.000 €
- Großstädte (München, Frankfurt): 400.000–1.000.000 €
Wichtiger als der absolute Preis ist der Kaufpreis-Faktor (Kaufpreis / Jahreskaltmiete). Unter 20 ist interessant.
Welche Lage ist sinnvoll?
A-Städte (München, Hamburg, Berlin): Hohe Wertsteigerung, niedrige Rendite (2–3 %). Für Spekulanten auf Wertsteigerung.
B-Städte (Leipzig, Dresden, Nürnberg, Hannover): Solide Rendite (4–6 %), moderates Wachstum. Für Rendite-Investoren.
C-Städte (Kleinstädte, ländlich): Hohe Rendite (6–9 %), Wertsteigerungsrisiko. Für erfahrene Investoren.
WEG-Verwaltung: Was du beachten musst
Als Eigentümer einer Wohnung bist du automatisch Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft (ETWEigentumswohnung – häufigste Form der Kapitalanlage-Immobilie für Privatanleger.Weiterlesen →, mehr Verwaltungsaufwand.">MehrfamilienhausGebäude mit mehreren Wohneinheiten – bessere Renditen als ETW, mehr Verwaltungsaufwand.Weiterlesen →.">WEGWohnungseigentümergemeinschaft – Gemeinschaft aller Eigentümer in einem Mehrfamilienhaus.Weiterlesen →). Das bedeutet:
- Monatliche Hausgeldvorauszahlung für Gemeinschaftskosten
- Entscheidungen werden gemeinsam getroffen (Abstimmung)
- Sonderumlagen möglich (z.B. für Dachreparatur)
- Sitzungen der WEG einmal jährlich
Prüfe vor dem Kauf: Protokolle der letzten 3 WEG-Sitzungen, Höhe der InstandhaltungsrücklageRücklage für zukünftige Reparaturen – empfohlen: 1-2 €/m²/Monat zurücklegen.Weiterlesen →, geplante Sanierungen.
Step-by-Step: Erste Investitionswohnung kaufen
- Budget und Eigenkapital festlegen
- Zielmarkt definieren (welche Stadt, welche Lage)
- Objekte suchen (Immobilienscout, ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen →, Zwangsversteigerungen)
- Renditerechnung für jedes Objekt
- Besichtigung mit Bausachverständigem
- WEG-Unterlagen prüfen
- Finanzierungsangebote einholen
- Notartermin und Kaufvertrag
- Eintrag im Grundbuch
- Mieter suchen oder bestehenden Mieter übernehmen
Mehr: Leer oder vermietet kaufen? | Rendite berechnen | 10 typische Kauffehler
Renditerechnung: Wann sich die Mietwohnung wirklich lohnt
Viele Vermieter orientieren sich an der Bruttomietrendite – dem Kaufpreis dividiert durch die Jahresmiete. Eine vermeintlich gute Quote von 5 Prozent täuscht jedoch häufig. Die Nettomietrendite ist entscheidend: Hier werden Instandhaltungsrücklagen (etwa 1–1,5 Prozent der Kaufsumme jährlich), Makler, Notargebühren, GrunderwerbsteuerSteuer beim Immobilienkauf: 3,5-6,5% je nach Bundesland – wichtiger Kostenfaktor.Weiterlesen → und Verwaltungskosten abgezogen. In deutschen Ballungsräumen sinkt die realistische Rendite schnell auf 2–3 Prozent, während Zinsen für Hypotheken aktuell (2026) bei 3–4 Prozent liegen.
Hinzu kommen kalkulierbare Kosten: Versicherung (etwa 300–500 Euro jährlich), GrundsteuerKommunale Steuer auf Grundbesitz – umlagefähig auf Mieter als Betriebskosten.Weiterlesen → und potenzielle Leerstandszeiten. Eine ehrliche Kalkulation für eine 300.000-Euro-Wohnung mit 1.200 Euro Miete offenbart oft, dass der Cashflow erst nach fünf bis zehn Jahren positiv wird. Das macht Eigentumswohnungen für kurzfristige Rendite unattraktiv – ihr Vorteil liegt in der langfristigen Vermögensbildung durch Kreditabbau und Wertsteigerung.
Die häufigsten Fehler beim Ankauf und ihre rechtlichen Folgen
Ein klassischer Anfängerfehler: Die Wohnung kaufen, ohne den WEG-Verwaltungsbericht (Gemeinschaftseigentum) gründlich zu prüfen. Versteckte Sanierungskosten oder geplante Umlagen können die Nebenkosten drastisch erhöhen – im schlimmsten Fall um 200–400 Euro monatlich. Nach § 258 BGB ist der Verkäufer verpflichtet, Auskünfte zur Gemeinschaft zu geben. Nutze diesen Anspruch und fordere Protokolle der letzten drei Jahre an.
Zweiter Fehler: Makler und Anwaltsgebühren als Peanuts abhandeln. Makler kosten 3–6 Prozent des Kaufpreises, NotarPflicht beim Immobilienkauf – beurkundet den Kaufvertrag, kostet ca. 1,5% des Kaufpreises.Weiterlesen → und GrundbuchAmtliches Register aller Grundstücke und deren Eigentümer – vor dem Kauf unbedingt einsehen.Weiterlesen → weitere 2–3 Prozent. Eine 400.000-Euro-Wohnung verschlingt also 20.000–32.000 Euro in Nebenkosten – oft übersehen bei der Finanzierungsplanung.
Dritter Punkt: Mietverträge nicht rechtssicher gestalten. Viele Vermieter nutzen Standardformulare, die einzelne Regelungen zur Nebenkosten nach § 556 BGB nicht korrekt abbilden. Das führt zu Streitigkeiten und im schlimmsten Fall zur Rückzahlung bereits erhobener Beträge. Lass einen auf MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen → spezialisierten Anwalt einen Mustervertrag erstellen.
Finanzierung und Steuern: Zwei unterschätzte Hebel
Bei der Hypothekenwahl entscheidet nicht allein der Zinssatz. Ein beispielhafter Vergleich: Eine 350.000-Euro-Finanzierung mit 20 Prozent Eigenkapital – also 70.000 Euro – kann mit 3,5 Prozent Zinsen und 2 Prozent Tilgung oder alternativ mit 3,2 Prozent und 3 Prozent Tilgung abgeschlossen werden. Die höhere Tilgung führt zu schnellerem Schuldenabbau, aber auch höheren monatlichen Lasten. Prüfe, ob dein Cashflow das trägt.
Die Steuerseite wird oft vergessen: Alle Aufwendungen für die Vermietung sind Betriebsausgaben – Hypothekenzinsen (nicht Tilgung!), Instandhaltung, Versicherung, Steuern für die Wohnung. Eine Entfernungspauschale von 0,30 Euro pro Kilometer zur Wohnung (notwendige Fahrten) ist ebenfalls absetzbar. Manche Vermieter sparen mit dieser Struktur 3.000–5.000 Euro jährlich Steuern. Ein Steuerberater zahlt sich hier innerhalb von zwei bis drei Jahren selbst.
