Jeder Monat LeerstandPeriode ohne Mieter – kostet Einnahmen, birgt Risiken, sollte schnell behoben werden.Weiterlesen → kostet dich bares Geld. Du zahlst Hypothekenzinsen, GrundsteuerKommunale Steuer auf Grundbesitz – umlagefähig auf Mieter als Betriebskosten.Weiterlesen →, Versicherungen und Nebenkosten – ohne Mieteinnahmen. Wie teuer das wird und was du dagegen tun kannst.
Was kostet ein Monat Leerstand?
Rechne alle laufenden Kosten zusammen, die du auch ohne Mieter zahlst:
- Hypothekenzinsen (nicht Tilgung, aber auch die Kreditrate läuft)
- Nicht umlagefähige BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen → (Grundsteuer, Versicherung)
- Ggf. HeizkostenMüssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden – mindestens 50-70% nach Verbrauch, Rest nach Fläche.Weiterlesen → (Frostschutz nötig)
- Entgangene Mieteinnahmen
Bei 800 € KaltmieteGrundmiete ohne Betriebskosten – wird für Mietpreisbremse und Mieterhöhung zugrunde gelegt.Weiterlesen → und 400 € nicht umlegbaren Kosten kostet dich ein Monat Leerstand also 1.200 €. 3 Monate: 3.600 €.
Wie lange dauert Leerstand typischerweise?
In Großstädten mit angespanntem Markt: 2–4 Wochen bis zur Neuvermietung. In Mittelstädten: 4–8 Wochen. In schwachen Lagen: 2–6 Monate. Je schlechter die Lage und je schlechter das Objekt, desto länger.
Wie minimierst du Leerstand?
Frühzeitig agieren: Sobald der Mieter kündigt, sofort das Inserat vorbereiten. Besichtigungen noch während der Kündigungsfrist durchführen – so dass zum Auszug bereits der nächste Mieter feststeht.
Wohnung attraktiv machen: Renovierung zwischen den Mietern erhöht Attraktivität und reduziert Leerstandsdauer. Mehr: Wohnung aufwerten
Richtige Miete ansetzen: Zu hohe Miete = langer Leerstand. Orientiere dich am Markt, nicht an Wunschzahlen.
Mehrere Kanäle nutzen: Immobilienscout24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen, lokale Facebook-Gruppen, Aushang.
Leerstand steuerlich geltend machen
Auch bei Leerstand sind die laufenden Kosten als Werbungskosten absetzbar – wenn du die Absicht hast, die Wohnung zu vermieten und aktiv suchst. Hebe alle Inserate, E-Mails und Besichtigungsunterlagen auf als Nachweis der Vermietungsabsicht.
Checkliste bei drohendem Leerstand
- Sofort bei Kündigung des Mieters inserieren
- Besichtigungen während Kündigungsfrist
- Miethöhe mit aktuellem Markt abgleichen
- Schnelle Renovierung planen
- Alle Kosten während Leerstand dokumentieren
Mehr: Mieter schnell finden | Leerstandskosten absetzen
Leerstandsdauer verkürzen: Der kritische Zeitrahmen für Vermietung
Die erste Woche nach Auszug ist entscheidend. Statistiken zeigen: Wohnungen, die innerhalb von 14 Tagen inseriert werden, sind im Durchschnitt 8 Wochen schneller vermietet als diejenigen, bei denen der Vermieter erst später aktiv wird. Das bedeutet konkret: Bei einer Kaltmiete von 800 Euro ersparst du durch schnelleres Handeln zwischen 1.600 und 3.200 Euro Leerstandskosten.
Der optimale Ablauf sieht so aus: Kündigungsfrist verstreicht, ÜbergabeprotokollDokumentation des Wohnungszustands bei Ein- und Auszug – Pflicht für spätere Schadensansprüche.Weiterlesen → erstellen (BGB § 546 Abs. 2 regelt hier die Rückgabepflichten), danach sofort mit professionellen Fotos und Expose online gehen. Viele Vermieter verschwenden 2-4 Wochen mit unnötigen Renovierungen, die den Markt nicht rechtfertigt. Kleinere Mängel können mit MietminderungRecht des Mieters die Miete zu kürzen wenn die Wohnung Mängel hat – als Vermieter schnell reagieren.Weiterlesen → (BGB § 536) oder späteren Instandhaltungsarbeiten geklärt werden – leerer Wohnraum ist teurer.
Eine kritische Fehlerquelle: Zu hohe Mieterwartungen ohne Marktrecherche. Wer seine Wohnung 20 Prozent über dem lokalen Vergleichsmietenniveau anbietet, verlängert den Leerstand systematisch. Nutze kostenlose Tools wie ImmobilienScout-Marktberichte oder ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen →-Angebote in der Nachbarschaft für realistische Preisgestaltung.
Besichtigungstermine intelligent koordinieren und Entscheidungen beschleunigen
Ein häufiger Fehler ist sequenzielles Besichtigen: Montag der erste Interessent, Freitag der zweite. Stattdessen solltest du Samstag zwei oder drei Besichtigungstermine à 20 Minuten hintereinander anbieten. Das erzeugt positiven Druck bei Interessenten – niemand möchte später erfahren, dass die Wohnung mittlerweile weg ist.
Nach der Besichtigung ist Geschwindigkeit entscheidend. Innerhalb von 48 Stunden musste eine Bewerbungsentscheidung fallen. Erfahrene Vermieter nutzen ein standardisiertes Ablauf-Szenario:
- Bonitätsprüfung online durchführen (5 Minuten)
- Makler-Referenzen oder frühere Vermietungsbelege abfragen
- Arbeitsvertrag und Gehaltsabrechnungen prüfen (Faustregel: Kaltmiete sollte max. 30–40 Prozent des Nettoeinkommens sein)
- Entscheidung treffen und MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → ausfertigen
Jeder Tag Verzögerung bei dieser Prüfung kostet dich 25–30 Euro (täglich anfallende Kosten bei einer 800-Euro-Wohnung). Manche Vermieter warten auf den „perfekten" Mieter und verlieren damit Wochen – zu viel Perfektion ist bei Vermietung ein teurer Luxus.
Staffelmiete und Übergangslösungen: Zwischennutzung gegen Leerstand
Ist die reguläre Vermietung nicht kurzfristig möglich, gibt es legale Alternativen zur kompletten Untätigkeit. Eine befristete Übergangsvermietung (BGB § 575 Abs. 2) für 6–8 Wochen an Monteure, Praktikanten oder Student*innen bringt mindestens 50 Prozent der Kaltmiete rein und verhindert psychologische Abnutzung der Immobilie.
Auch möblierte Kurzzeitvermietung ist eine Option: 1.200 Euro warm für zwei Monate Zwischennutzung sind realistisch und erfordern nur eine einfache Vereinbarung (kein formaler Mietvertrag nötig). Die Steuerbehandlung solltest du mit deinem Steuerberater klären – das ist insbesondere bei mehreren Objekten relevant.
Diese Strategien ersetzen nicht die reguläre Vermietung, sondern
