Was kostet LeerstandPeriode ohne Mieter – kostet Einnahmen, birgt Risiken, sollte schnell behoben werden.Weiterlesen → wirklich?
Ein Leerstandsmonat bedeutet: entgangene Miete + laufende Fixkosten (ETWEigentumswohnung – häufigste Form der Kapitalanlage-Immobilie für Privatanleger.Weiterlesen →, mehr Verwaltungsaufwand.">MehrfamilienhausGebäude mit mehreren Wohneinheiten – bessere Renditen als ETW, mehr Verwaltungsaufwand.Weiterlesen →.">WEGWohnungseigentümergemeinschaft – Gemeinschaft aller Eigentümer in einem Mehrfamilienhaus.Weiterlesen →-Verwaltung – enthält Rücklagen, Betriebskosten und Verwaltungshonorar.">HausgeldMonatliche Zahlung an die WEG-Verwaltung – enthält Rücklagen, Betriebskosten und Verwaltungshonorar.Weiterlesen →, GrundsteuerKommunale Steuer auf Grundbesitz – umlagefähig auf Mieter als Betriebskosten.Weiterlesen →). Beispiel: Bei 1.000 € KaltmieteGrundmiete ohne Betriebskosten – wird für Mietpreisbremse und Mieterhöhung zugrunde gelegt.Weiterlesen → und 300 € Hausgeld/Nebenkosten kostet ein Leerstandsmonat 1.300 €.
Der optimale Zeitplan beim Mieterwechsel
| Zeitpunkt | Aktion |
|---|---|
| Kündigung eingetroffen | Sofort mit Inserat-Erstellung beginnen (nicht warten!) |
| 6 Wochen vor Auszug | Inserat live schalten, Besichtigungstermine vereinbaren |
| 4 Wochen vor Auszug | Neuen Mieter auswählen und MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → unterschreiben |
| Auszugstag | Übergabeprotokoll, Übergabe an Handwerker |
| 1–2 Wochen später | Renovierung abgeschlossen, Einzug neuer Mieter |
Inserat-Optimierung für schnelle Vermietung
- Fotos: Professionelle Bilder (Tageslicht, aufgeräumt) erhöhen Nachfragen um 30–50 %
- Titel: USPs sofort sichtbar machen ("BalkonZählt bei Wohnflächenberechnung zu 25-50% – für Mieter attraktiv, Mietaufschlag möglich.Weiterlesen →, EBK, moderne Bäder")
- Preis: Zu hoch = monatelanger Leerstand. Lieber marktgerecht und sofort vermieten
- Plattformen: ImmoScout24 + Immowelt + eBay Kleinanzeigen gleichzeitig
Mieterauswahl beschleunigen
- Gruppenbesichtigungen statt Einzeltermine (spart Zeit, erzeugt Konkurrenzdruck)
- Selbstauskunft und SCHUFADeutsche Wirtschaftsauskunftei – SCHUFA-Selbstauskunft zeigt Bonität und Negativmerkmale des Mieters.Weiterlesen →-Anfrage vorab per E-Mail versenden (nur ernsthafte Bewerber melden sich)
- Entscheidung max. 5 Werktage nach Besichtigung — sonst springen gute Kandidaten ab
Übergabeprotokoll und Maklergebühren: Wo Vermieter Zeit und Geld sparen
Ein häufiger Fehler ist, die Wohnungsübergabe zu schleifen lässt. Nach § 546 BGB muss der Mieter die Wohnung zum Kündigungsstichtag übergeben – nicht „irgendwann danach". Viele Vermieter akzeptieren informell, dass der alte Mieter noch ein paar Tage bleibt. Das führt zu Verzögerungen beim Renovieren und kostet unmittelbar Leerstandstage.
Praxis-Tipp: Fordern Sie ein schriftliches ÜbergabeprotokollDokumentation des Wohnungszustands bei Ein- und Auszug – Pflicht für spätere Schadensansprüche.Weiterlesen → mit exaktem Übergabedatum und -uhrzeit an. Dokumentieren Sie den Zustand mit Fotos. So haben Sie eine sichere Grundlage, um Mängel später dem alten Mieter in Rechnung zu stellen – und keine Verzögerungen beim Neubezug.
Zu Maklergebühren: Viele Vermieter denken, ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → verlängern unnötig den Prozess. Das Gegenteil ist oft wahr. Ein professioneller Makler mit lokalem Netzwerk findet in 2–3 Wochen, wofür Privatanzeigen 6 Wochen brauchen. Bei einer 1.000-Euro-Wohnung kostet ein Makler ca. 2.400 € (Maklergebühr + MwSt., bei Teilung mit Mieter oft günstiger). Ein Leerstandsmonat kostet bereits 1.300 €. Zwei zusätzliche Leerstände kosten 2.600 € – die Maklergebühr ist damit wirtschaftlich überholt.
- Makler nutzen, wenn Sie selbst wenig Zeit haben oder die Wohnung schwer zu vermieten ist
- Kosten-Nutzen kalkulieren: Bei schwierigen Lagen oder Wohnungstypen oft sinnvoll
- Makler-Vertrag: Maximal 2 Monate Laufzeit, Erfolgshonorar (nicht Vorschuss)
Mieterauswahl: Bonitätsprüfung und rechtliche Fallstricke
Hier entscheidet sich, ob Sie Leerstand bekommen oder nicht. Eine mangelhafte Mieterauswahl führt zu Zahlungsausfällen, Kündigungen und erneuten Leerständen. Das ist die teuerste aller Optionen.
Nach § 181 BGB müssen Sie als Vermieter Mieter neutral und ohne Diskriminierung auswählen. Das heißt: Ihre Auswahlkriterien dürfen sich nicht auf Ethnie, Religion, Geschlecht oder Behinderung beziehen. Aber Sie dürfen und sollten prüfen:
- Einkommensnachweis: Jahresgehalt mindestens 3x die Kaltmiete (zuverlässiger Richtwert). Bei 1.000 € Miete also mindestens 3.000 € Netto-Einkommen
- Schufa-Auskunft: Kostet ca. 30 €, gibt Aufschluss über Kreditwürdigkeit und Zahlungshistorie. Achten Sie auf negative Einträge in den letzten 3 Jahren
- Arbeitgeberbescheinigung: Zeigt, dass der Mieter kein Kündigungsrisiko ist. Befristete Verträge sind riskanter
- Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Der bisherige Vermieter bestätigt, dass der Mieter zuverlässig zahlte
Dokumentieren Sie alle Gründe für Ihre Ablehnung oder Annahme schriftlich. Das schützt Sie rechtlich, falls es später Streit gibt.
Renovierungskosten zwischen Mieterwechsel: Richtig kalkulieren und zeitsparen
Viele Vermieter unterschätzen Renovierungszeiten. Ein typischer Mieterwechsel braucht: 3–5 Tage Leerung/Reinigung, 2–3 Wochen Renovierung (Wände,
Weiterführende Artikel
Leerstand steuerlich nutzen
Leerstand kostet — aber er bietet auch steuerliche Möglichkeiten. Wenn du die Wohnung aktiv vermietest (Inserate, Besichtigungen) und sie trotzdem leersteht, darfst du alle laufenden Werbungskosten weiterhin geltend machen: Grundsteuer, Versicherungen, Zinsen, Instandhaltung. Der Verlust aus Vermietung kann mit anderen Einkünften verrechnet werden.
Wichtig: Du musst die Vermietungsabsicht nachweisen können. Halte Inserate und Korrespondenz mit Interessenten archiviert. Dauert der Leerstand mehr als 6 Monate ohne erkennbare Bemühungen, kann das Finanzamt die Vermietungsabsicht in Frage stellen.
Temporäre Optionen bei längerem Leerstand
Wenn du keine langfristigen Mieter findest: Erwäge vorübergehende Nutzungsalternativen wie Superhost-Status bringt mehr Buchungen.">AirbnbWeltweit größte Plattform für Kurzzeitvermietung – Superhost-Status bringt mehr Buchungen.Weiterlesen →, Zwischenvermietung über Plattformen für Pendler, oder Kooperationen mit lokalen Firmen für möblierte Kurzzeitvermietung an Monteure. Das sichert Einnahmen bis du einen Dauermieter findest.
