Der Wechsel zwischen zwei Mietern ist die beste Gelegenheit für Renovierungen – die Wohnung steht leer, kein Mieter wird gestört. Aber was lohnt sich wirklich?
Was immer renoviert werden sollte
- Frisch streichen: Günstig, große Wirkung. Weiß oder helles Grau als Basis.
- Böden reinigen oder auffrischen: Parkett schleifen wenn nötig, Teppich raus (Mieter wollen heute kein Teppich mehr), Laminat oder Vinyl ersetzen wenn stark abgenutzt.
- Sanitär reinigen und prüfen: Fugen erneuern, Silikonfugen frisch ziehen, Armaturen prüfen.
Was situativ renoviert werden sollte
- Bad: Wenn älter als 20 Jahre und abgewohnt → moderate Renovierung steigert Miete
- Küche: Wenn MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen → – bei Beschädigung haften Mieter, bei Alter Abzug für Verschleiß möglich.">EinbaukücheKüche im Mietrecht – bei Beschädigung haften Mieter, bei Alter Abzug für Verschleiß möglich.Weiterlesen → defekt oder veraltet → ersetzen oder aufwerten
- Fenster: Wenn undicht oder Einfachglas → Pflicht für EnergieausweisPflichtdokument bei Vermietung – zeigt Energieeffizienz des Gebäudes, muss bei Besichtigung vorliegen.Weiterlesen →-Klasse
Was du weglassen kannst
- Luxusausstattung in Standardlagen
- Vollsanierung wenn Wohnung gut in Schuss ist
- Alles was nur deinem Geschmack entspricht, aber Mieter nicht tangiert
Kosten-Nutzen-Check
Faustformel: Jede Renovation sollte sich in 2–3 Jahren durch höhere Miete amortisieren. 5.000 € Bad-Renovierung + 50 €/Monat Mietplus = 100 Monate bis Amortisation (zu lang). 5.000 € Bad + 100 €/Monat Mietplus = 50 Monate (ok).
Mehr: Wohnung aufwerten
Renovierungskosten: Was ist absetzbar?
Renovierungen zwischen zwei Mietverhältnissen sind Erhaltungsaufwand und sofort als Werbungskosten absetzbar.
Prioritätenliste für die Renovierung
| Maßnahme | Kosten ca. | Einfluss auf Miete |
|---|---|---|
| Wände streichen | 500–1.500 € | ++ |
| Böden auffrischen | 1.500–5.000 € | +++ |
| Küche modernisieren | 3.000–8.000 € | +++ |
| Bad renovieren | 4.000–12.000 € | ++++ |
Zeitplan: Renovierung zwischen Mietern
- Woche 1: Rückgabe, Protokoll, Schäden dokumentieren
- Woche 1–2: Mindestens 3 Angebote einholen
- Woche 2–4: Renovierung durchführen
- Woche 4: Abnahme und Neuvermietung starten
Renovierungskosten zwischen Mietern richtig absetzen
Viele Vermieter machen denselben Fehler: Sie unterscheiden nicht zwischen Instandhaltung und ModernisierungBauliche Verbesserungen – 8% der Kosten p.a. auf Mieter umlegbar, mit 3-Monats-Ankündigung.Weiterlesen →. Das ist entscheidend für die Steuererklärung und die Kostenverteilung.
Instandhaltungsarbeiten sind Erhaltungsmaßnahmen, die den Zustand wiederherstellen (wie Wand streichen nach 5 Jahren oder defekte Fliesen ersetzen). Diese fallen unter § 82 Abs. 1 EStG und können komplett als Werbungskosten abgesetzt werden. Der Zeitpunkt ist egal – auch zwischen Mietern möglich.
Modernisierungsarbeiten hingegen sind Verbesserungen, die den Standard erhöhen (neue Elektroinstallation, Wärmeisolation, modernes Badezimmer). Diese müssen über § 7 Abs. 1 und 2 EStG über mehrere Jahre verteilt werden und sind in der Abrechnung gegenüber dem Mieter nicht erlaubt.
Konkrete Orientierung: Kostet die Streicherneuerung 40 Euro pro Zimmer – Instandhaltung. Kostet ein neues Design-Badezimmer 8.000 Euro – Modernisierung. Das Finanzamt prüft hier genau, besonders wenn große Summen zwischen zwei Mietern anfallen.
Praktischer Tipp: Dokumentieren Sie alles fotografisch. Vorher-Nachher-Bilder schützen Sie bei einer Betriebsprüfung und belegen den Unterschied zwischen Normalabnutzung und echtem Renovierungsbedarf.
Diese Reparaturen sollten Sie nicht zwischen Mietern durchführen
Es gibt Arbeiten, die wirtschaftlich unsinnig sind oder rechtlich problematisch werden können:
- Neue Küche komplett austatten: Nur wenn die alte völlig unbenutzbar ist (nicht nur unansehnlich). Andernfalls riskieren Sie, dass ein neuer Mieter weniger ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → kostet, weil die Wohnung bereits ausgestattet ist – ohne dass Sie den Preis erhöhen können.
- Fenster wechseln ohne Grund: 20-jährige Fenster sind noch kein Grund. Nur wenn Feuchtigkeit eindringt oder Rahmen verfault, lohnt sich der Austausch (1.500–2.500 Euro pro Fenster).
- Komplette Elektro-Neuverkabelung: Kostspielig und oft nicht nötig. Sockets und Schalter erneuern ja, aber nicht das ganze System überhauen.
- Heizungsanlage modernisieren: Das ist eine klassische Modernisierung, keine Instandhaltung. Hier dürfen Sie nur 10 % der Kosten umlegen (§ 559 BGB). Zu teuer für Leerstandszeiten.
Leerstandszeit nutzen: Das optimale Renovierungs-Budget
Empirisch zeigt sich: Vermieter in Deutschland geben durchschnittlich 2.000–3.500 Euro zwischen Mietern aus. Das ist das realistische Niveau für Flats von 60–90 Quadratmetern.
Eine sinnvolle Budgetplanung:
- Innenmalerei: 800–1.200 Euro (ca. 15–20 Euro pro Quadratmeter)
- Bodenreinigung/Laminat-Erneuerung: 600–1.500 Euro je nach Größe
- Sanitär (Fugen, Dichtungen, kleine Reparaturen): 400–700 Euro
- Türen, Griffe, kleinere Verschleißteile: 300–500 Euro
Was nicht ins Budget gehört: Wanddurchbrüche, Raumaufteilungen oder architektonische Änderungen. Das ist Modernisierung, braucht Genehmigungen und rechnet sich finanziell nicht auf der Leerstandszeit.
Der
