Viele Erstinvestoren rechnen mit der Bruttomiete und wundern sich, warum wenig übrig bleibt. Hier sind alle laufenden Kosten einer typischen Mietimmobilie.
Die laufenden Kosten im Überblick
Nicht umlagefähige Betriebskosten
- Hausverwaltungsgebühr: 25–50 €/Monat (wenn extern)
- Leerstandskosten (anteilig einplanen): ca. 1 Monatsmiete/Jahr
Instandhaltungsrücklage
1–2 €/m²/Monat. Bei 75 m²: 75–150 €/Monat.
Kreditkosten
Zinsen (nicht Tilgung) als tatsächliche Kosten. Bei 200.000 € Kredit, 4 %: 8.000 €/Jahr = 667 €/Monat.
Grundsteuer (nicht umgelegt)
Variiert stark. In München für eine 75-m²-ETWEigentumswohnung – häufigste Form der Kapitalanlage-Immobilie für Privatanleger.Weiterlesen →: ca. 400–800 €/Jahr = 33–67 €/Monat.
Versicherung (nicht umgelegt)
Hausrat- und Haftpflicht für Vermieter: ca. 150–300 €/Jahr = 12–25 €/Monat.
Gesamtrechnung: Beispiel 75 m² ETW
Kaltmiete: 900 €/Monat
Abzüglich: Verwaltung (40 €), Rücklage (100 €), LeerstandPeriode ohne Mieter – kostet Einnahmen, birgt Risiken, sollte schnell behoben werden.Weiterlesen → (75 €), Versicherung (20 €), GrundsteuerKommunale Steuer auf Grundbesitz – umlagefähig auf Mieter als Betriebskosten.Weiterlesen → (50 €)
= 615 € vor Steuern und Zinskosten
Abzüglich Zinsen (667 €)
= -52 €/Monat (negativer Cashflow – aber steuerlicher Verlust reduuziert Steuerlast!)
Fazit
Negativer Cashflow bei der Finanzierung ist normal und nicht schlimm – solange steuerliche Vorteile und Tilgung (Vermögensaufbau) eingerechnet sind. Mehr: Rendite richtig berechnen
Instandhaltungskosten realistisch kalkulieren
| Maßnahme | Intervall | Kosten ca. |
|---|---|---|
| Heizungsservice | jährlich | 150–300 € |
| Schönheitsreparaturen | alle 5–8 Jahre | 2.000–6.000 € |
| Dachsanierung | alle 30–50 Jahre | 15.000–50.000 € |
| Heizungsaustausch | alle 20–25 Jahre | 8.000–15.000 € |
| Bad renovieren | alle 20–30 Jahre | 4.000–12.000 € |
Die 1-%-Regel für Instandhaltungsrücklage
Jährlich 1–1,5 % des Immobilienwerts zurücklegen. Bei einem Objekt im Wert von 300.000 €: 3.000–4.500 € pro Jahr als Rücklage.
Was Mieter zahlen, was Vermieter zahlen
- Mieter: MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → auf Mieter übertragen werden.">SchönheitsreparaturenStreich- und Tapezierarbeiten – können per Mietvertrag auf Mieter übertragen werden.Weiterlesen → (wenn vertraglich vereinbart), Kleinreparaturen bis ca. 200 €
- Vermieter: Alle strukturellen Instandhaltungen und Erneuerungen
Nebenkosten umlegen: Was Vermieter auf die Miete abwälzen dürfen
Viele Vermieter verwechseln BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen → mit Instandhaltungskosten und zahlen unnötig aus eigener Tasche. Nach § 556 Abs. 3 BGB dürfen Sie folgende Nebenkosten auf den Mieter umlegen:
- Wasserversorgung und Abwasser
- Heizung und Warmwasser
- Straßenreinigung und Straßenbeleuchtung
- Müllabfuhr und Straßenreinigung
- Hausmeister- und Reinigungsdienste
- Versicherung des Hauses (anteilig)
- Beleuchtung von Gemeinschaftsflächen
Wichtig: Die Hausverwaltungsgebühr ist nicht umlagefähig – diese zahlen Sie als Vermieter. Gleiches gilt für Instandhaltungskosten (Reparaturen, Sanierungen) und Leerstandszeiten. Viele Vermieter vergessen, dass auch die Grundsteuer nicht umgelegt werden darf.
Eine typische NebenkostenabrechnungJährliche Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten – Frist: 12 Monate nach Abrechnungszeitraum.Weiterlesen → für eine 75-m²-Wohnung sollte folgende monatliche Beträge nicht überschreiten: Wasser 15–25 €, Heizung 40–80 €, HausmeisterKümmert sich um laufende Aufgaben im Mietshaus – Kosten umlegbar als Betriebskosten.Weiterlesen → 10–15 €, Versicherung 8–12 €. Bei deutlich höheren Forderungen prüfen Mieter schnell rechtlich nach.
Reparaturkosten vs. Instandhaltung: Wo vermieter sparen können
Eine häufige Kostenquelle ist die mangelnde Unterscheidung zwischen Reparatur und Instandhaltung. Reparaturen zahlen Sie komplett selbst, wenn die Abnutzung durch Zeit oder Gebrauch entstanden ist. Beispiele: ein defekter Wasserhahn, gerissene Fensterscheiben oder verschlissene Fußleisten.
Hingegen können Instandhaltungsmaßnahmen teilweise in die Instandhaltungsrücklage fließen – allerdings nur, wenn sie 1–2 €/m² pro Monat nicht übersteigen. Für größere Sanierungen (Dachdeckung, Fassade, Fensteraustausch) brauchen Sie als Vermieter langfristige Rücklagen oder eine Sanierungsfinanzierung.
Praktischer Tipp: Nutzen Sie die Erhaltungsaufwendungen-Verordnung (EAV) für steuerliche Abschreibungen. Reparaturen unter 1.000 € pro Einzelmaßnahme wirken sich sofort steuermindernd aus. Bei regelmäßigen Instandhaltungskosten empfiehlt sich ein Wartungsvertrag mit Handwerksbetrieben – dadurch lassen sich Notfallreparaturen um 20–30 % reduzieren.
Stille Kostenkiller: Versicherung, Steuern und Makler
Neben den offensichtlichen Betriebskosten übersehen Anfänger oft versteckte Ausgaben. Die Gebäudeversicherung kostet für eine 75-m²-Wohnung etwa 60–120 € monatlich (abhängig von Lage und Baujahr). Eine Vermieter-Haftpflichtversicherung ist empfohlen und schlägt mit 8–15 € zu Buche.
Grundsteuer und Grunderwerbsteuer sind ebenfalls nicht umlagefähig. Bei einem 200.000-€-Objekt fallen hier schnell 150–250 € monatlich an – je nach Bundesland. Viele Vermieter vergessen dies bei der Rentabilitätsberechnung.
Falls Sie beim Kauf einen ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → bezahlt haben: Die Maklergebühr von 5–7,14 % ist ein einmaliger Kostenschock, reduziert aber nicht die laufenden
