Zwischen zwei Mietverhältnissen hast du die seltene Chance: Die Wohnung ist leer und du kannst renovieren ohne Rücksicht auf Mieter. Welche Maßnahmen lohnen sich wirklich?
Was steigert den Mietpreis am meisten?
Nicht jede Renovierung erhöht die Miete. Am effektivsten:
- Badezimmer modernisieren: +10-20 % auf die Miete möglich, Kosten 5.000-15.000 €
- Küche einbauen (oder upgraden): Miete +5-10 %, besonders bei möblierter Vermietung
- Bodenbelag: Laminat/Parkett statt Teppich. Kosten 30-50 €/m², Miete +5 %
- Frisch streichen: Kosten 1.000-3.000 €, aber Pflicht für attraktives Inserat
- Einbauschränke: Geringer Aufpreis, Mieter schätzen es sehr
Was lohnt sich NICHT
- Luxusausstattung in einfacher Lage (Investition nicht erzielbar)
- Komplette Elektrik-Erneuerung ohne konkreten Mangel
- Teure Designküchenarmaturen (Mieter schätzen Funktion, nicht Design)
- Heizungsaustausch wenn nur 2-3 Jahre alt
Steuerliche Behandlung der Renovierungskosten
Wichtig: Die 15 %-Regel gilt für Kosten in den ersten 3 Jahren nach Kauf. Danach:
- Erhaltungsaufwand (Instandhaltung): sofort absetzbar
- Wesentliche Verbesserungen: Müssen über Nutzungsdauer abgeschrieben werden
- Faustregel: Standard bleibt → sofort absetzbar. Standard wird gehoben → Herstellungskosten
Zeitplan optimieren
Leerstandszeit kostet Geld. Plane Renovierungen so:
- Angebote VOR dem Auszug einholen
- Handwerker auf ersten Tag nach Auszug terminieren
- Parallel: Inserat mit "ab [Datum] verfügbar" schalten
- Übergabe und Schlüsselübergabe mit Vorlauf planen
Was der Mieter zahlen muss (MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → auf Mieter übertragen werden.">SchönheitsreparaturenStreich- und Tapezierarbeiten – können per Mietvertrag auf Mieter übertragen werden.Weiterlesen →)
Wenn eine wirksame Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag war:
- Streichen (wenn vereinbart und fällig)
- Tapezieren (wenn vereinbart)
Keine Pflicht des Mieters: Bodenbeläge, Fensterrahmen, Heizkörper.
Mehr: Sanierungskosten steuerlich absetzen | Übergabeprotokoll
Renovierungen, die du abschreiben kannst – und welche nicht
Der Fiskus unterscheidet streng zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten. Das ist für dein PortfolioGesamtheit aller Immobilien eines Investors – Diversifizierung über Städte und Typen empfohlen.Weiterlesen → entscheidend: Nur Instandhaltungen (Reparaturen) darfst du sofort abschreiben, Modernisierungen müssen über Jahre verteilt werden – meist 20 Jahre bei der linearen AbschreibungSteuerliche AfA auf Gebäudewert – 2% p.a. bei normalen Wohngebäuden über 50 Jahre.Weiterlesen →.
Beispiele für sofort absetzbare Arbeiten:
- Defekte Fliesen im Bad austauschen (Erhaltung)
- Dichtungen erneuern (Erhaltung)
- Tapeten überstreichen wegen Verschleiß (Erhaltung)
Das musst du über 20 Jahre abschreiben:
- Komplett neues Bad installieren (Herstellung)
- Fenster tauschen gegen bessere Fenster (Herstellung)
- Energetische Sanierung (Wärmedämmung, neue Heizung)
Das Finanzamt schaut genau hin: Kostet eine einzelne Maßnahme über 4.001 Euro brutto, musst du sie ohnehin als Herstellungskosten behandeln (§ 255 Abs. 2 BGB). Viele Vermieter teilen deshalb bewusst größere Arbeiten auf mehrere Jahre auf – das ist legal, solange es nicht künstlich ist.
Diese Renovierungen kosten mehr, als sie bringen
Nicht jede schöne Idee ist wirtschaftlich sinnvoll. Bei einer Renditeimmobilie solltest du den ROI (Return on Investment) im Blick behalten:
Hochwertige Designerküchen: Du zahlst 20.000-30.000 Euro für eine Markenküche, darfst davon aber nur 4-6 % der MieterhöhungErhöhung der Miete auf ortsübliches Niveau – max. 20% in 3 Jahren, schriftlich mit Begründung.Weiterlesen → weitergeben – weil die Nebenkosten nicht steigen. Besser: Eine solide, wartungsarme MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen → – bei Beschädigung haften Mieter, bei Alter Abzug für Verschleiß möglich.">EinbaukücheKüche im Mietrecht – bei Beschädigung haften Mieter, bei Alter Abzug für Verschleiß möglich.Weiterlesen → für 8.000-12.000 Euro.
Luxusbäder in Durchschnittswohnungen: Ein 4 Quadratmeter großes Bad mit Regenduschen und Whirlpool für 12.000 Euro? Die Mieterhöhung trägt das nicht. In gehobenen Wohnlagen ab 8 Euro/m² Miete ja, in Durchschnittswohnlagen nein.
Hochglanz-Parkett: Kostet 60-80 Euro/m², kratzt schnell und verursacht später Ärger mit neuen Mietern. Hochwertiges Vinyl oder robustes Laminat (30-40 Euro/m²) sieht ähnlich gut aus, ist aber wartungsärmer.
Smarthome-Ausstattung: Eine intelligente Heizungssteuerung oder Türklingel mit Kamera wirkt modern, aber viele Mieter nutzen das nicht. Klassische Ausstattung (Heizkörperthermostat, funktionierende Türklingel) ist ausreichend.
Timing ist alles: Renovieren, bevor der Mieter einzieht
Zwischen Mietern hast du ein Zeitfenster von etwa 2-4 Wochen. Diese Zeit solltest du strategisch nutzen, nicht verschwenden.
Das sollte immer passieren, bevor der neue Mieter einzieht:
- Alle Wände frisch gestrichen (mind. 2 Schichten)
- Böden gereinigt oder neu belegt (falls nötig)
- Bad gründlich gereinigt und desinfiziert
- Alle Gebrauchsspuren entfernt (Nägellöcher, alte Tapetenreste)
Das kostet wenig (500-1.500 Euro je nach Größe), wirkt aber deutlich hochwertiger. Ein ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → spricht von „Move-in Ready" – und das erhöht die Mieteinnahmen um 3-5 %.
Größere Arbeiten (Fenster,
