Die Küche ist ein Hauptargument bei der Wohnungsbesichtigung. Was zwischen zwei Mietverhältnissen zu tun ist, hängt vom Zustand und vom Mietsegment ab.
Drei Szenarien für Vermieter
Szenario 1: Keine MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen → – bei Beschädigung haften Mieter, bei Alter Abzug für Verschleiß möglich.">EinbaukücheKüche im Mietrecht – bei Beschädigung haften Mieter, bei Alter Abzug für Verschleiß möglich.Weiterlesen → (leere Küche)
Viele Vermieter vermieten ohne Küche — das spart Instandhaltungskosten und Streit. Mieter bringen eigene Küche mit. Nachteil: Weniger Interessenten, schlechtere Besichtigungsoptik.
Szenario 2: Vorhandene Einbauküche auffrischen
- Fronten austauschen: 500–2.000 € für 10 m² Küche
- Arbeitsplatte tauschen: 300–800 €
- Armaturen erneuern: 150–400 €
- Geräte (Herd, Spüle) tauschen: 300–800 € pro Gerät
Gesamtkosten Auffrischung: 1.000–3.500 € statt Neukauf (4.000–10.000 €).
Szenario 3: Neue Einbauküche kaufen
| Küchensegment | Kosten | Zielgruppe |
|---|---|---|
| Einfach (Baumarkt-Küche) | 1.500–3.000 € | Standard-Mietwohnung |
| Mittel (Fachhandel) | 3.000–7.000 € | Gehobenes Mietwohnen |
| Premium | 8.000–20.000 € | Luxus-Segment |
Einbauküche vermieten: Mietvertrag
Wenn eine Einbauküche mitvermietet wird: Im MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → aufführen und bei Einzug im ÜbergabeprotokollDokumentation des Wohnungszustands bei Ein- und Auszug – Pflicht für spätere Schadensansprüche.Weiterlesen → detailliert dokumentieren (Geräte, Zustand, Seriennummern). Reparaturen von Küchen-Teilen sind Vermieterpflicht.
Steuerliche Behandlung
- Neue Einbauküche (Gesamtwert unter 1.000 € netto): Sofortabschreibung
- Neue Einbauküche (über 1.000 € netto): AbschreibungSteuerliche AfA auf Gebäudewert – 2% p.a. bei normalen Wohngebäuden über 50 Jahre.Weiterlesen → über 10 Jahre
- Einzelne Geräte unter 1.000 € netto: Sofortabschreibung
Fazit
Küche auffrischen statt neu kaufen spart oft 60–70 % der Kosten. Einbauküche im Mietvertrag aufführen, bei Übergabe exakt dokumentieren, Reparaturpflicht des Vermieters einkalkulieren.
Küchenerneuerung als Mietpreiserhöhung nutzen
Eine vollständig modernisierte Küche rechtfertigt eine MieterhöhungErhöhung der Miete auf ortsübliches Niveau – max. 20% in 3 Jahren, schriftlich mit Begründung.Weiterlesen → nach § 559 BGB. Allerdings mit Bedingungen: Die Investition muss zwischen 5.000 und 15.000 Euro liegen — darunter wirkt sie zu marginal, darüber zahlt sich die Erhöhung nicht aus. Vermieter dürfen die jährlichen Mietkosten um bis zu 11 Prozent der Investitionssumme erhöhen. Konkret: Bei 8.000 Euro Renovierungskosten sind 880 Euro jährliche Mietsteigerung zulässig.
Wichtiger Praxisfehler: Viele Vermieter informieren den Mieter nicht ordnungsgemäß. Die Ankündigung nach § 559 Abs. 2 BGB muss schriftlich erfolgen, mit genauen Angaben zu Art und Kosten der Maßnahmen. Mindestens drei Monate Vorlaufzeit sind einzuplanen. Wer diese Fristen ignoriert, kann die Mieterhöhung nicht durchsetzen — der Mieter hat ein Widerspruchsrecht.
- Investition unter 3.000 Euro: Keine Mieterhöhung, nur Werterhalt
- Investition 5.000–15.000 Euro: Mieterhöhung nach § 559 BGB möglich
- Investition über 20.000 Euro: Gründliche Finanzierungsrechnung notwendig
Die richtige Küchengröße für dein Mietsegment
In günstigen Wohnlagen (Miete unter 8 Euro/m²) reicht eine funktionale Basis-Küche: Herd, Spüle, einfache Arbeitsplatte, Oberschränke. Kosten: 2.000–3.500 Euro. Diese Mieter erwarten keine Premiumausstattung, eine hochwertige Küche verpufft wirtschaftlich.
Im mittleren Segment (8–12 Euro/m²) zahlt sich eine Küche mit modernem Design und guter Ergonomie aus. LED-Beleuchtung, grifflose Fronten und eine durchgehende Arbeitsplatte wirken zeitgemäß. Budget: 4.000–7.000 Euro. Hier bringt die Renovierung tatsächlich Mieterqualität und Konkurrenzfähigkeit.
Im Premium-Segment (über 12 Euro/m²) können Vermieter gezielt in Markengeräte, hochwertige Fronten und Extras wie Apothekerschränke investieren. 10.000–18.000 Euro sind hier angemessen und amortisieren sich durch höhere Mieten.
Typischer Fehler: Eine 5.000-Euro-Design-Küche in einer 5-Euro-Wohnung. Der Mieter zahlt weder höhere Miete noch würdigt er die Investition. Eine passgerechte Küche erhöht die Vermietbarkeit um 20–30 Prozent, eine über-dimensionierte um kaum 5 Prozent.
Abschreibung und steuerliche Aspekte für Vermieter
Küchenerneuerungen können über 13 Jahre linear abgeschrieben werden (AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen →). Das heißt: Von 6.500 Euro Renovierungskosten darfst du jährlich etwa 500 Euro als Betriebsausgaben geltend machen — das senkt deine Steuerlast erheblich.
Entscheidend ist die richtige Buchung: Poste Fronten, Griffe und Arbeitsplatte einzeln auf, nicht pauschal als „Küchenerneuerung". Finanzämter prüfen genau, ob es sich um Erhaltungsaufwendungen (sofort abzugsfähig) oder Herstellungsaufwendungen (zu aktivieren) handelt. Eine neue Arbeitsplatte ist meist Herstellung, das Austauschen einer defekten Dichtung Erhaltung.
Bonus-Tipp für Vermieter: Lass alle Rechnungen einzeln ausstellen und archivieren — mindestens sechs Jahre. Handwerkerschwärzungen fallen auf und führen zu Vorwürfen der Hinterziehung. Eine professionell dokumentierte Kü
