Dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar. Für deine individuelle Steuersituation wende dich an einen Steuerberater oder das zuständige Finanzamt.
Sanierung und ModernisierungBauliche Verbesserungen – 8% der Kosten p.a. auf Mieter umlegbar, mit 3-Monats-Ankündigung.Weiterlesen → – für Vermieter steuerlich zwei verschiedene Welten. Was du als "Erhaltungsaufwand" absetzen kannst, ist für das Finanzamt anders als "Herstellungskosten". Der falsche Begriff kostet bares Geld.
Erhaltungsaufwand (sofort absetzbar)
Reparaturen, die die Wohnung in einem ordentlichen Zustand halten:
- Schäden reparieren (Rohrbruch, defekte Heizung)
- Malerarbeiten (MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → auf Mieter übertragen werden.">SchönheitsreparaturenStreich- und Tapezierarbeiten – können per Mietvertrag auf Mieter übertragen werden.Weiterlesen →)
- Erneuerung defekter Fenster/Türen (gleichwertig)
- Erneuerung der Heizungsanlage (gleichwertig)
- Dachsanierung (bei Schaden)
Diese Kosten sind sofort in voller Höhe absetzbar – im Jahr der Zahlung.
Herstellungskosten (müssen abgeschrieben werden)
Maßnahmen die die Wohnung wesentlich verbessern oder erweitern:
- Badezimmer von einfach auf gehoben upgraden
- Einbauküche neu einbauen (nicht Ersatz defekter)
- Dachausbau (neue Wohnfläche)
- Aufzug neu einbauen
- Anbau oder Erweiterung
Diese Kosten müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden (oft 10-25 Jahre).
Die 15%-Regel (Anschaffungsnahe Herstellungskosten)
Achtung Falle: Wenn du in den ersten 3 Jahren nach Kauf mehr als 15 % des Gebäudewertes für Renovierungen ausgibst, gelten diese Kosten automatisch als Herstellungskosten – auch wenn sie eigentlich Reparaturen wären! Dann nur noch über AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen → absetzbar.
Praxisbeispiele
| Maßnahme | Typ | Absetzung |
|---|---|---|
| Defekte Heizung reparieren | Erhaltung | Sofort |
| Neue Heizungsanlage (gleicher Standard) | Erhaltung | Sofort |
| Fußbodenheizung neu einbauen | Herstellung | AfA 10 Jahre |
| Fenster ersetzen (gleicher Standard) | Erhaltung | Sofort |
| Doppelverglasung upgrade | Erhaltung/Herst. | Im Einzelfall prüfen |
KfW-Förderung bei Modernisierung nutzen
- KfW 261: Energieeffizient Sanieren (günstige Kredite)
- BEG (Bundesförderung Effizienzgebäude): Zuschüsse bis 15 %
- Steuerlicher Abzug für energetische Sanierung (§ 35c EStG): bis 20 % der Kosten
Mehr: Alle Steuertipps für Vermieter | Modernisierungskosten umlegen
Die 30%-Grenze: Wann wird Reparatur zur Sanierung?
Das Finanzamt nutzt eine praktische Faustregel, die vielen Vermietern unbekannt ist: Kostet die Erneuerung eines Bauteils mehr als 30 Prozent des Wiederbeschaffungswertes, gilt sie als Herstellung – nicht als Erhaltungsaufwand. Das bedeutet konkret: Du kannst die Kosten nicht sofort absetzen, sondern musst sie über die Nutzungsdauer verteilen (§ 7 EStG).
Praktisches Beispiel: Ein Dachfenster kostet 400 Euro. Die fachgerechte Erneuerung desselben Fensters nach 15 Jahren würde heute 1.200 Euro kosten. Die Reparatur ist 33 Prozent des Wiederbeschaffungswertes – und überschreitet damit die 30%-Grenze. Das Finanzamt kann dies als Herstellung einstufen. Dagegen: Kostet die gleiche Reparatur nur 350 Euro, bleibst du unter der Grenze und kannst sofort absetzen.
Diese Grenze ist nicht gesetzlich festgeschrieben, sondern eine Verwaltungspraxis (BFH-Urteil I R 52/83). Dennoch respektieren die meisten Finanzämter sie. Der kritische Punkt: Du selbst musst dokumentieren, welchen Wiederbeschaffungswert du angesetzt hast – mit Vergleichsangeboten oder Herstellerangaben.
Nebenkosten der Sanierung – Was du noch absetzen kannst
Viele Vermieter vergessen die versteckten Kostenblöcke, die zum Sanierungsaufwand zählen und die Steuerersparnis erheblich erhöhen. Diese Nebenkosten gehören zur Herstellung und verlängern damit die Abschreibungsdauer:
- Architektenhonorare und Planungskosten: 8–12 % der reinen Baukosten sind üblich und absetzbar
- Baugenehmigungen und Behördengänge: Vollständig als Herstellungskosten
- Gerüstmiete und Baustellen-Verkehrssicherung: Gehört dazu, nicht zur Reparatur
- Entsorgungskosten für Altmaterialien: Absetzbar, aber oft unterschätzt
- Temporäre Baustromanschlüsse: Diese sind häufig 500–2.000 Euro und werden übersehen
Tipp für die Praxis: Sammle alle Rechnungen auf einem separaten Konto oder mit eindeutiger Kostenstelle. Das Finanzamt verlangt Detaillierung – eine pauschale „Gesamtsanierung für 50.000 Euro" wird kritisch geprüft. Separate Positionen machen Nachfragen seltener.
Sanierungskosten richtig verteilen – AfA und Nutzungsdauer
Hast du eine Herstellungsmaßnahme durchgeführt, darfst du die Kosten nicht in einem Jahr abschreiben. Die AbschreibungSteuerliche AfA auf Gebäudewert – 2% p.a. bei normalen Wohngebäuden über 50 Jahre.Weiterlesen → für Abnutzung (AfA) folgt festen Regeln nach dem Einkommensteuergesetz:
- Gebäudeerneuerung (allgemein): 50 Jahre Nutzungsdauer
- Fenster, Türen, Fassade: 40 Jahre
- Heizungsanlage, Sanitär: 20 Jahre
- Elektrik und Leitungen: 20–25 Jahre
- Bodenbelag, Tapeten: 10–15 Jahre
Bei einer 50.000-Euro-Dachdämmung mit 50 Jahren Nutzung darfst du jährlich 1.000 Euro als Betriebsausgabe absetzen. Das ist ein erheblicher Vorteil gegenüber Reparaturen – die Steuerersparnis verteilt sich aber eben über Jahrzehnte.
Wichtig: Wird
