Dieser Artikel dient als allgemeiner Ratgeber und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
Eine MieterhöhungErhöhung der Miete auf ortsübliches Niveau – max. 20% in 3 Jahren, schriftlich mit Begründung.Weiterlesen → ist nur wirksam, wenn sie formal korrekt ist. Fehlt die Begründung oder ist die Frist falsch – der Mieter muss nicht zahlen. Hier ist die vollständige Anleitung.
Wann darf ich die Miete erhöhen?
- Mindestens 12 Monate nach letzter Erhöhung (oder Mietbeginn)
- Ankündigungsfrist: 2 Monate vor Wirksamkeit
- KappungsgrenzeMaximal 20% Mieterhöhung in 3 Jahren – in Gebieten mit Wohnungsmangel nur 15%.Weiterlesen →: Maximal 20 % in 3 Jahren (in Gebieten mit Wohnungsmangel: 15 %)
- Nicht über die ortsübliche VergleichsmieteOrtsübliche Durchschnittsmiete – Basis für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen → hinaus
Was muss das Erhöhungsschreiben enthalten?
- Aktuelle und neue Miethöhe (als Euro-Beträge)
- Begründung (MietspiegelOffizielle Übersicht der ortsüblichen Mieten – Grundlage für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen →, Vergleichswohnungen oder Gutachten)
- Aufforderung zur Zustimmung
- Hinweis auf Zustimmungsfrist (2 Monate ab Zugang)
- Datum und Unterschrift aller Vermieter
Zulässige Begründungsarten
Option 1: Mietspiegel – Die häufigste Methode. Gib genau an, aus welchem Mietspiegel (Jahr, Ort) und welchen Merkmalen deine Einstufung folgt.
Option 2: 3 Vergleichswohnungen – Nenne konkret 3 vergleichbare Wohnungen mit Adresse, Größe und Miethöhe. Ohne konkrete Adressen ist die Begründung unwirksam.
Option 3: Gutachten – Teurer, aber in Städten ohne Mietspiegel notwendig.
Muster-Anschreiben
Ein korrekt formuliertes Mieterhöhungsschreiben enthält:
- Datum
- Anschrift Mieter
- Betreff: Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558 BGB
- Text: Erhöhung von X auf Y Euro, Wirksamkeit ab [Datum], Begründung, Zustimmungsaufforderung
- Unterschrift
Was wenn der Mieter nicht zustimmt?
Der Mieter hat 2 Monate Zeit zuzustimmen. Stimmt er nicht zu, musst du innerhalb von 3 Monaten Klage auf Zustimmung erheben – sonst verfällt dein Anspruch. Das gerichtliche Verfahren endet meist mit einem Vergleich.
Checkliste Mieterhöhung
- ☑ 12 Monate seit letzter Erhöhung abgewartet
- ☑ Kappungsgrenze berechnet (15 oder 20 % in 3 Jahren)
- ☑ Vergleichsmiete nicht überschritten
- ☑ Begründung lückenlos
- ☑ Nachweisbar zugestellt (Einschreiben)
Mehr: Mietspiegel richtig nutzen | IndexmieteMiete gekoppelt an Verbraucherpreisindex – automatische Anpassung an Inflation.Weiterlesen → als Alternative
Häufige Fehler bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB
Die meisten Mieterhöhungen scheitern nicht an der Höhe, sondern an formalen Mängeln. Vermieter unterschätzen dabei die Anforderungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs erheblich.
Der klassische Fehler: Unzureichende Begründung
Viele Vermieter schreiben pauschal „aufgrund gestiegener Kosten" oder nennen einfach die neue Miete. Das reicht nicht aus. Nach § 558 Abs. 2 BGB müssen Sie konkret nachweisen, worauf die Erhöhung basiert – entweder durch Vorlage der ortsüblichen Vergleichsmiete (mit mindestens drei Referenzobjekten), durch Mietspiegeldaten oder durch ein Sachverständigengutachten. Ohne diese Belege kann der Mieter die Erhöhung ablehnen und Sie landen im Rechtsstreit.
Fristenfehler führen zur Unwirksamkeit
Die zweimonatige Kündigungsfrist nach § 558 Abs. 3 BGB ist nicht verhandelbar. Sie beginnt am 1. oder 15. eines Monats – nicht irgendwann. Wer die Mieterhöhung am 20. eines Monats ankündigt und sie zum 20. des übernächsten Monats wirksam machen will, erhält vom Amtsgericht Recht – der Mieter zahlt einfach nicht die höhere Miete.
Praktisch bedeutet das: Wenn Sie heute am 15. Januar schreiben, kann die Erhöhung frühestens zum 15. März wirksam werden.
Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln: Welche Daten Sie benötigen
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist oft umstritten – und wird zur teuersten Fehlerquelle. Viele Vermieter nutzen Online-Portale wie Immoscout oder MaklerCheck, um Vergleichsobjekte zu finden. Das ist verständlich, aber zu einseitig für eine Gerichtsverhandlung.
So ermitteln Sie rechtssicher:
- Mindestens drei Vergleichsobjekte in der gleichen Stadt, möglichst im gleichen Stadtteil, die in den letzten sechs Monaten vermietet wurden
- Identische oder sehr ähnliche Merkmale: Wohnungsgröße, Ausstattung, Baujahr, Energiestandard, BalkonZählt bei Wohnflächenberechnung zu 25-50% – für Mieter attraktiv, Mietaufschlag möglich.Weiterlesen →, Aufzug
- Dokumentation mit Screenshots: Speichern Sie die Angebote mit Datum und Quelle. Im Streitfall müssen Sie beweisen, dass diese Preise tatsächlich am Markt zu finden waren
- Amtliche Mietspiegel: In größeren Städten (Berlin, München, Hamburg, Köln) sind Mietspiegel für viele Bezirke kostenlos oder gegen geringe Gebühr einsehbar – diese haben vor Gericht höchstes Gewicht
Ein verbreiteter Anfängerfehler: Vermieter nehmen Angebote von vor 12 Monaten oder aus völlig anderen Stadtteilen. Dabei unterscheidet sich die Miete in Charlottenburg erheblich von Spandau – selbst für identische Wohnungen.
Mieterhöhung nach ModernisierungBauliche Verbesserungen – 8% der Kosten p.a. auf Mieter umlegbar, mit 3-Monats-Ankündigung.Weiterlesen → vs. ohne: Das müssen Sie unterscheiden
Nicht jede Mieterhöhung läuft nach § 558 BGB ab. Hier ist die Unterscheidung entscheidend:
Normale Mieterhöhung (§ 558 BGB): Maximal 20 % in drei Jahren, Kappungsgrenze beachten, ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblich. Ankündigungsfrist: 2 Monate.
Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB): Hier gelten andere Regeln. Sie können 11 % der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete u.
