In Nachfragemärkten vermieten Wohnungen sich fast von selbst. Mit etwas Aufwand sparst du die Maklergebühr und hast mehr Kontrolle über die Mieterauswahl.
Schritt 1: Professionelle Fotos machen
Das ist das Wichtigste. Schlechte Fotos → schlechte Bewerbungen. Du brauchst kein professionelles Equipment – aber Tageslicht, aufgeräumte Räume und ein Weitwinkel-Smartphone-Adapter (20–30 €) machen viel aus.
Schritt 2: Inserat erstellen
Pflichtangaben: EnergieausweisPflichtdokument bei Vermietung – zeigt Energieeffizienz des Gebäudes, muss bei Besichtigung vorliegen.Weiterlesen →-Daten, KaltmieteGrundmiete ohne Betriebskosten – wird für Mietpreisbremse und Mieterhöhung zugrunde gelegt.Weiterlesen →, Nebenkosten, Kaution. Alles andere: Lage, Ausstattung, Besonderheiten. Ehrlich sein – Übertreibungen führen zu enttäuschten Besichtigern.
Schritt 3: Portale wählen
- ImmoScout24: Marktführer, höchste Reichweite, kostenpflichtig (ca. 50–200 €)
- Immowelt: Gute Alternative, ähnliche Reichweite
- eBay Kleinanzeigen: Kostenlos, lokale Reichweite, andere Zielgruppe
Schritt 4: Anfragen filtern und Besichtigungen
Viele Anfragen werden kommen. Filtere nach Vollständigkeit und Seriosität. Gruppenbesichtigungen sparen Zeit. Danach: SelbstauskunftFormular zur Mieterprüfung mit Einkommens- und Bonitätsangaben – rechtlich klar begrenzt.Weiterlesen → und Schufa anfordern.
Was du ohne ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → selbst können musst
- Mietvertrag aufsetzen (Vorlage von Haus & Grund)
- Bewerber prüfen (Schufa, Einkommen)
- Übergabeprotokoll erstellen
Mehr: Mieter finden | Mietvertrag erstellen
Schritt-für-Schritt: Wohnung ohne Makler vermieten
- Marktpreis ermitteln: 20 vergleichbare Inserate auf ImmoScout24 analysieren
- Inserat erstellen: Professionelle Fotos, Grundriss, alle Eckdaten
- Plattformen: ImmoScout24 (Pflicht), Immowelt, eBay Kleinanzeigen
- Interessenten filtern: Selbstauskunft, SCHUFADeutsche Wirtschaftsauskunftei – SCHUFA-Selbstauskunft zeigt Bonität und Negativmerkmale des Mieters.Weiterlesen → und Einkommensnachweise anfordern
- Besichtigungen: Max. 5–8 Kandidaten, Gruppenbesichtigung spart Zeit
- Mietvertrag: Vorlage vom Deutschen Mieterbund oder Anwalt nutzen
- Übergabe: Detailliertes Protokoll mit Fotos aller Räume
Kosten ohne Makler
- ImmoScout24 Premium-Inserat: ca. 100–200 €
- Profifoto-Service: 150–300 € (lohnt sich immer)
- Mietvertrag anwaltlich prüfen: 100–200 €
- Energieausweis (falls nötig): 80–150 €
Ersparnis: 1–3 Monatskaltmieten gegenüber Makler-Provision.
Schritt 3: Mieterauswahl ohne teure Fehler
Die Schreckensszenarien sind bekannt: Mietausfälle, Vandalismusschäden, langwierige Räumungsprozesse. Ohne Makler trägst du das volle Auswahlrisiko – weshalb eine strukturierte Bewertung essenziell ist. Verlange von allen Interessenten schriftlich:
- Aktuelle Meldebescheinigung (kostenfrei beim Bürgerbüro)
- Letzte drei Lohnabrechnungen (zur Einkommensverifizierung)
- Zwei Mietreferenzen von früheren Vermietern – kein Standard-Schreiben, sondern direkte Kontakte
- Schufa-Auskunft (die der Mieter selbst anfordert, kostenlos unter meineschufa.de)
Tipp aus der Praxis: Rufe die Referenzmietgeber an – sie geben dir am Telefon oft ehrlicher Auskunft als im aufgesetzten Schreiben. Frag konkret: „Gab es Zahlungsverzögerungen oder Mängelmeldungen?" Ein einzelner kritischer Punkt ist kein K.O.-Kriterium, aber Muster sind aussagekräftig.
Rechtlich darfst du in Deutschland eine Auswahl treffen (§ 315 BGB), musst diese aber nachvollziehbar begründen. Ablehnungen aufgrund von Rasse, Ethnizität, Geschlecht oder Religion sind untersagt. Dokumentiere deine Auswahlentscheidung kurz schriftlich – dieser Papierkram schützt dich später.
Schritt 4: MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → richtig aufsetzen
Ein fehlendes oder fehlerhaftes Mietvertrag-Detail führt zu teuren Problemen. Du benötigst keinen Anwalt, aber einen prüfgelesenen Mustervertrag. Folgende Punkte müssen zwingend rein (§ 550 BGB):
- Vollständige Namen und Adressen aller Parteien
- Genaue Wohnungsbeschreibung mit Fläche (m²) und Ausstattung
- Kaltmiete, Nebenkosten und deren Abrechnung
- Kautionshöhe (maximal drei Monatsmieten Nettokaltmiete)
- Kündigungsfristen – Standard: vier Wochen zum Fünfzehnten oder Ende eines Kalendermonats (§ 573c BGB)
Ein häufiger Fehler: Kaution und Maklergebühr in denselben Topf werfen. Das ist unzulässig – Kautionen müssen separat auf einem Verwahrkonto liegen und verzinst werden (mindestens 0,5 % p.a. seit 2024). Vermische das nicht mit deinem Geschäftskonto.
Kostenlose Mustertexte findest du beim Deutschen Mieterbund und bei Maklerverbänden – diese sind praxiserprobt und bereits BGB-konform. Kauf dir für 15–40 € ein rechtssicheres Template statt selbst zu improvisieren.
Schritt 5: Mieterwechsel und Dokumentation
Übergabeprotokolle sind dein Schutzschild gegen späätere Streitereien. Dokumentiere jeden Zustand fotografisch: Wände, Böden, Türen, Fenster, sanitäre Anlagen. Das ist kein Perfektionismus – es ist Selbstschutz.
Beim Auszug überprüfst du nicht nur optisch, sondern erstellst ein differenziertes Abnahmeprotokoll mit Unterschriften. So sparst du dir Konflikte über die Kautionsrückgabe. Der Mieter kann dies unterschreiben oder schriftlich widersprechen – beides dokumentiert den Stand.
Tipp: Halte alle Mieterkommunikation (Mails, SMS, Schreiben) auf. Sie sind Beweis bei Unstimmigkeiten zum Mängel-, Zahlungs- oder Kündigungszeitpunkt.
