Kurzzeitvermietung über Superhost-Status bringt mehr Buchungen.">AirbnbWeltweit größte Plattform für Kurzzeitvermietung – Superhost-Status bringt mehr Buchungen.Weiterlesen →, Booking.com oder FeWo-direkt ist beliebt – aber in vielen deutschen Städten stark reguliert. Was gilt wo, was brauchst du – und was droht bei Verstößen?
Grundregel: Zweckentfremdung
Das zentrale Konzept ist das Zweckentfremdungsverbot: Wohnraum darf nicht dauerhaft touristisch genutzt werden. In Städten mit solchen Gesetzen gilt: Wohnungen sind für das Wohnen da – nicht für Touristen.
Betroffen sind u.a.:
- Berlin: Zweckentfremdungsverbot seit 2014, ab 90 Tage/Jahr genehmigungspflichtig
- München: Ähnliche Regelung, Genehmigung nötig
- Hamburg: Regelungen fĂĽr touristische Nutzung
- Viele weitere Städte haben eigene Verordnungen
Was ist erlaubt ohne Genehmigung?
Generell gilt: Die Vermietung deiner eigenen genutzten Hauptwohnung (während du weg bist oder einzelner Zimmer) ist in den meisten Städten bis zu einer bestimmten Anzahl von Tagen genehmigungsfrei. Die Grenzen variieren: 60, 90 oder 180 Tage pro Jahr.
Was brauche ich fĂĽr eine Genehmigung?
In genehmigungspflichtigen Städten:
- Antrag beim zuständigen Amt (Bezirksamt, Wohnungsamt)
- Nachweis EigentĂĽmer oder berechtigter Nutzer
- Zustimmung des Vermieters (bei Mietwohnungen)
- Beschreibung der Nutzung
Die Genehmigung kann befristet oder dauerhaft sein und wird oft versagt, wenn Wohnungsnot herrscht.
Registrierungsnummer
Viele Städte verlangen eine Registrierungsnummer, die im Inserat angegeben werden muss. Airbnb und andere Plattformen sind verpflichtet, diese einzufordern und nicht lizenzierte Angebote zu entfernen.
Was droht bei Verstößen?
- Bußgelder bis zu 500.000 € (Berlin)
- Zwangsräumung des Angebots
- RĂĽckforderung von Airbnb-Einnahmen
- KĂĽndigung durch den eigenen Vermieter (bei Mietern)
Checkliste Kurzzeitvermietung
- Lokales Zweckentfremdungsgesetz prĂĽfen
- Tage-Limit kennen (60/90/180 Tage)
- Ggf. Genehmigung beantragen
- Registrierungsnummer beschaffen
- Steuer anmelden (Einkommensteuer, ggf. USt.)
Mehr: Airbnb Steuern | Airbnb vermieten – Schritt für Schritt
Genehmigungspflicht und Anmeldeverfahren: Was Vermieter konkret tun mĂĽssen
Die bloße Anmeldung einer Kurzzeitvermietung ist nicht überall ausreichend – manche Städte verlangen explizite Genehmigungen. In München etwa brauchst du eine Erlaubnis nach § 2 der Zweckentfremdungsverordnung, die oft nur auf 8 Wochen pro Jahr begrenzt ist. In Frankfurt am Main ist eine Registrierung erforderlich; Verstöße kosten hier bis zu 100.000 Euro.
Der häufigste Fehler: Vermieter melden ihre Immobilie bei der Stadtverwaltung an, glauben damit fertig zu sein – und übersehen die lokalen Sonderregeln. Wichtig ist die Unterscheidung zwischen:
- Anmeldung (informativ, oft kostenlos): z.B. Registerung beim Ordnungsamt
- Genehmigung (hoheitlich, mit PrĂĽfung): z.B. Erlaubnis nach Bauordnung oder Wohnungsschutzgesetzen
- Zulassung (an Bedingungen geknüpft): z.B. Nachweis von BrandschutzPflicht jedes Vermieters – Rauchwarnmelder, Fluchtwege, Feuerlöscher in Gemeinschaftsflächen.Weiterlesen →, Treppenhausbreite bei Mehrfamilienhäusern
Praktischer Tipp: Kontaktiere vor Vermietungsbeginn die zuständige Untere Wohnungsaufsichtsbehörde deiner Stadt – nicht erst, wenn das erste Bußgeld kommt. Viele Behörden stellen Merkblätter bereit, die exakt aufzählen, welche Unterlagen fehlen.
Wohnflächenregelung und bauliche Anforderungen in der Praxis
Weniger bekannt: Nicht nur die Tage der Vermietung zählen – auch die Mindestausstattung der Wohnung spielt eine Rolle. Nach § 50 der Musterbauordnung (MBO) muss jeder Wohnraum ein Fenster mit Tageslicht haben. Besonders streng sind die Regelungen bei Möblierten Wohnungen unter 50 Quadratmetern: Viele Bundesländer sehen hier eine maximale Belegung von 2 Personen vor – unabhängig davon, dass die Airbnb-Anzeige 4 Gäste verspricht.
Typische Verstöße, die Ordnungsämter ahnden:
- Fehlende oder blockierte Notausgänge im Mehrfamilienhaus
- Zu viele Schlafplätze in zu kleinen Wohnungen (Verstöße gegen Wohnflächengebot)
- Fehlende Rauchmelderpflicht oder BrandschutzausrĂĽstung
- Keine gĂĽltige Betriebserlaubnis fĂĽr gewerbliche Nutzung
Besonderheit: In Hamburg darf eine Wohnung mit weniger als 50 Quadratmetern überhaupt nicht mehr als 60 Tage pro Jahr vermöbelt kurzvermietet werden – unabhängig von einer Genehmigung. Ein häufiger K.o.-Grund für Kleinwohnungen.
Nachbarbeschwerde und Durchsetzung: Wie du unangemeldet erwischt wirst
Viele Vermieter denken: „Wenn die Stadt nichts kontrolliert, kann ich machen, was ich will." Ein Denkfehler. Die meisten Verstöße kommen nicht durch zufällige Kontrollen ans Licht, sondern durch Nachbarbeschwerden. Laut Statistiken der Berliner Senatsverwaltung gehen etwa 70 % aller Zweckentfremdungsmeldungen auf Beschwerden von Anwohnern zurück.
Das konkrete Verfahren: Der Nachbar meldet die Airbnb-Vermietung der Stadt. Die Behörde fordert dich dann auf, die Genehmigung nachzuweisen (Fristsetzung: oft 4 Wochen). Kannst
