Anders als Küstenimmobilien haben alpine Ferienwohnungen zwei Saisons: Wintersaison (Skiurlaub) und Sommersaison (Wandern, Radfahren, Seen). Das erhöht die Gesamtauslastung erheblich und macht Alpenimmobilien zu besonders interessanten Renditeträgern.
Alpine Ferienwohnungsmarkt 2026
| Standort | Kaufpreis/m² | Tagessatz Wintersaison | Tagessatz Sommer | Jahresauslastung |
|---|---|---|---|---|
| Berchtesgaden | 7.000–12.000 € | 180–320 € | 150–250 € | 72–82 % |
| Garmisch-Partenkirchen | 8.000–14.000 € | 200–380 € | 160–280 € | 70–80 % |
| Oberstdorf | 7.000–11.000 € | 180–300 € | 140–240 € | 70–78 % |
| Mittenwald | 5.500–9.000 € | 150–250 € | 120–200 € | 65–75 % |
| Chiemgau (Reit im Winkl) | 5.000–8.500 € | 140–230 € | 110–190 € | 62–72 % |
Warum Alpenimmobilien besser als Küstenimmobilien abschneiden
- Zwei starke Saisonen statt einer: Winter + Sommer
- Wachsende Nachfrage durch Städteflucht und Remote Work
- Bayern: niedrigste GrunderwerbsteuerSteuer beim Immobilienkauf: 3,5-6,5% je nach Bundesland – wichtiger Kostenfaktor.Weiterlesen → (3,5 %) – 3 % günstiger als viele Nordseestandorte
- Wertbeständig: Bergregionen haben begrenztes Bauland, kein Angebotsüberschuss möglich
Renditeberechnung Garmisch-Partenkirchen (55 m²)
| Position | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 590.000 € |
| Kaufnebenkosten (8,5 % Bayern) | 50.150 € |
| Wintersaison (90 Nächte × 260 €) | 23.400 € |
| Sommersaison (100 Nächte × 200 €) | 20.000 € |
| Shoulder (80 Nächte × 130 €) | 10.400 € |
| Jahresrohertrag | 53.800 € |
| Kosten (Reinigung, Plattform, Verwaltung 32 %) | -17.216 € |
| Nettomietrendite | 5,63 % |
Besonderheiten alpiner Ferienwohnungen
- ☑ Kurtaxe: In allen bayerischen Erholungsorten (0,50–3,50 €/Nacht/Person)
- ☑ Gewerbe: Bei gewerblicher Vermietung Gewerbe anmelden
- ☑ Heizungsanlage: In Berglagen besondere Anforderungen (Kälteresistenz)
- ☑ Schneeräumung: Pflichten des Eigentümers prüfen, ggf. Hausmeisterservice
Eigennutzung kombinieren: Das alpine Modell
Viele Alpenimmobilienkäufer nutzen die Wohnung selbst und vermieten den Rest. Typisches Modell:
- Eigennutzung: 4–6 Wochen (Weihnachten, Urlaub)
- Vermietung: 220–250 Nächte/Jahr
- Finanzierung durch Mieteinnahmen: 50–80 % der Kreditrate gedeckt
Checkliste: Alpenimmobilienkauf
- ☑ Skilift-Entfernung: Unter 500m = starker Preistreiber im Winter
- ☑ Südlage bevorzugen: Mehr Sonne = höhere Gästezufriedenheit und Bewertungen
- ☑ Sauna oder Wellness: Sehr nachgefragt im alpinen Winterurlaub
- ☑ Tiefgaragenplatz: Essenziell für winterliche Gäste
- ☑ ETWEigentumswohnung – häufigste Form der Kapitalanlage-Immobilie für Privatanleger.Weiterlesen →, mehr Verwaltungsaufwand.">MehrfamilienhausGebäude mit mehreren Wohneinheiten – bessere Renditen als ETW, mehr Verwaltungsaufwand.Weiterlesen →.">WEGWohnungseigentümergemeinschaft – Gemeinschaft aller Eigentümer in einem Mehrfamilienhaus.Weiterlesen →-Beschlüsse auf Ferienvermietung prüfen
Ferienwohnungsmarkt: Nordsee-Immobilie kaufen | Ostsee-Ferienwohnung kaufen
Steuerliche AbschreibungSteuerliche AfA auf Gebäudewert – 2% p.a. bei normalen Wohngebäuden über 50 Jahre.Weiterlesen → und Renditerechnung bei Alpen-Ferienwohnungen
Bei Ferienwohnungen in den Alpen können Vermieter von der sogenannten Liebhaberei-Regelung (§ 2 Abs. 1 EStG) profitieren, wenn nachweislich Gewinnerzielungsabsicht besteht. Die Jahresauslastung von 70–82 % bei etablierten Standorten wie Berchtesgaden ist dabei entscheidend: Finanzämter akzeptieren diese Quote als ausreichenden Beleg für ernsthaften Vermietungsbetrieb. Konkret bedeutet das: Lage, Ausstattung und Vermarktungsstrategie müssen dokumentiert sein.
Die Abschreibung erfolgt linear über 50 Jahre (2 % jährlich) gemäß AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen →-Tabelle. Bei einem Kaufpreis von 450.000 € für eine 50-m²-Wohnung in Garmisch-Partenkirchen (9.000 €/m²) können Sie jährlich etwa 9.000 € als Werbungskosten geltend machen – bevor BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen →, ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → und Instandhaltung berücksichtigt werden. Entscheidend: Der Grundstückswert (ca. 25–30 % der Gesamtkosten) fällt nicht unter die Abschreibung.
Für die Renditeberechnung gilt die Faustregel: Bei 75 % Auslastung, durchschnittlich 240 € Tagesrate (Winter/Sommer gemischt) und 30 % Betriebskostenquote (inkl. Verwaltung, Reinigung, Nebenkosten) ergibt sich eine Bruttomietrendite von etwa 5–6 % p.a. Nach Steuerabzug und Finanzierungskosten bleibt eine realistische Nettorendite von 2–3 % – plus Wertsteigerung des Grundstücks.
Rechtliche Anforderungen: Genehmigung und Ferienwohnungsgesetz
Nicht jede Alpen-Gemeinde erlaubt einfach kommerzielle Ferienvermietung. Bayern hat hier restriktive Regelungen: Viele Gemeinden (z.B. in Mittenwald, Oberammergau) beschränken die Anzahl neuer Ferienwohnungen durch kommunale Satzungen. Vor dem Kauf muss die Vermietungsgenehmigung geklärt sein – anderenfalls ist die Wohnung für Tourismusnutzung unbrauchbar.
Wichtige Punkte im Baugenehmigungsverfahren:
- Widmung: Liegt die Immobilie in Tourismuszone oder Wohngebiet? (§ 30, 34 BauGB)
- Zweitwohnungssteuer: Manche Gemeinden erheben diese (z.B. München 9 %), auch für Vermieter
- Wohnflächenvorgaben: Mindestens 30 m² für 2 Personen, sonst Klassifizierungsprobleme bei Buchungsportalen
- Parkplatz-Nachweis: 1 Platz pro Wohnung ist Standard in Skigebieten
Ein häufiger Fehler: Vermieter kaufen eine Wohnung ohne vorherige Genehmigungsprüfung und scheitern später an der Anmeldung beim Gewerbeamt. Die Lösung heißt Due Diligence – Kontakt mit der Gemeinde VOR Kaufvertrag.
Vermietungsmanagement: Saisonalität und Preisoptimierung
Alpine Ferienwohnungen leben von extremer Saisonalität. In Berchtesgaden liegen die Preise im Dezember/Januar (Weihnacht, Neujahr, Skiferien) bei 280–320 €/Nacht, im Mai dagegen bei 120–150 €/Nacht. Professionelle Vermieter arbeiten mit dynamischer Preisgestaltung, nicht mit Pauschalpreisen.
Bewährte Strategien für 2026:
- Airbnb + Booking.com kombinieren:
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