Du willst verkaufen, aber die Wohnung ist vermietet? Das ist kein Hindernis, aber du musst die Spielregeln kennen. Hier erfährst du alles über VorkaufsrechtRecht des Mieters beim Erstverkauf seiner Wohnung als Erster zu kaufen – 2 Monate Frist.Weiterlesen →, Preisabschläge und die richtige Strategie.
Vorkaufsrecht des Mieters
Bei Erstverkauf einer Eigentumswohnung (Aufteilung aus Miethaus) hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Das bedeutet:
- Du musst dem Mieter den Kaufvertrag vorlegen
- Mieter hat 2 Monate Zeit, zu den gleichen Konditionen zu kaufen
- Ignorierst du das Vorkaufsrecht: Mieter kann den Kauf rückgängig machen
Preisabschlag für vermietete Wohnungen
Vermietete Wohnungen erzielen 10-30 % weniger als leerstehende Wohnungen. Gründe:
- Käufer kann nicht selbst einziehen (EigennutzungSelbst in der Wohnung wohnen – steuerlich anders als Vermietung, andere Verkaufsregeln.Weiterlesen → unmöglich ohne Kündigung)
- Rendite statt Eigenbedarf als einziges Kaufmotiv
- Risiko: schlechter Mieter, Mietausfälle
Wann ist Verkauf trotz Vermietung sinnvoll?
- Hohe Marktpreise und du willst Gewinne realisieren
- Problemmietverhältnis (Rückstände, Streit) – Käufer übernimmt das Problem
- Liquiditätsbedarf
- Steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren möglich
Spekulationsfrist bei Vermietung
Bei vermieteten Wohnungen gilt: Wenn du die Wohnung weniger als 10 Jahre gehalten hast, musst du den Gewinn versteuern (§ 23 EStG). Nach 10 Jahren ist der Verkaufsgewinn steuerfrei.
Ausnahme: Wenn du die letzten 2 Jahre selbst darin gewohnt hast, ist der Gewinn auch vor 10 Jahren steuerfrei.
Strategie: Zuerst kündigen, dann verkaufen?
Manche Vermieter kündigen wegen Eigenbedarfs, ziehen kurz ein, und verkaufen dann. Das ist riskant: Gerichte prüfen genau, ob der Eigenbedarf wirklich bestand. Bei Nachweis von Vorsatz: Schadensersatz.
Checkliste Verkauf vermietete Wohnung
- ☑ Vorkaufsrecht des Mieters beachten
- ☑ Spekulationsfrist10 Jahre Haltefrist – nach 10 Jahren ist der Verkaufsgewinn aus Mietimmobilien steuerfrei.Weiterlesen → geprüft (10 Jahre?)
- ☑ Mieter über Verkauf informiert (§ 546a BGB)
- ☑ Käufer tritt in MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → ein (§ 566 BGB)
- ☑ Kaution korrekt an Käufer übertragen
Mehr: Steuerfrei verkaufen nach 10 Jahren | Als KapitalanlageImmobilie zur Geldanlage mit Fokus auf Mietrendite und Wertsteigerung statt Eigennutzung.Weiterlesen → kaufen
Preisabschlag bei vermieteten Wohnungen: Realistisch kalkulieren
Eine vermietete Wohnung ist für Käufer weniger attraktiv als eine freie Immobilie. Der Grund ist einfach: Der neue Eigentümer kann nicht sofort selbst einziehen und muss sich mit den bestehenden Mietvertrag arrangieren. Deshalb ist ein Preisabschlag üblich und realistisch.
Wie hoch sollte dieser Abschlag ausfallen? Das hängt von mehreren Faktoren ab:
- Mietpreis: Liegt die Miete deutlich unter dem Marktdurchschnitt der Region, ist der Abschlag höher. Ein Käufer muss länger auf Mieterhöhungen warten (§ 558 BGB: maximal 20% in drei Jahren).
- Restlaufzeit des Vertrags: Je länger der Mieter noch im Haus ist, desto größer der Abschlag. Eine unbefristete Wohnung mit gutem Mieter ist attraktiver.
- Bonität des Mieters: Zahlt der Mieter zuverlässig und pünktlich, ist das ein positiver Faktor für den Kaufpreis.
- Zustand der Immobilie: Bei renovierungsbedürftigen Wohnungen sind Käufer skeptischer, weil der Mieter eventuelle Arbeiten ablehnen kann.
In der Praxis rechnet man mit Abschlägen zwischen 5 und 15 Prozent vom marktüblichen Preis einer freien Wohnung. Immobilienmaklern zufolge liegt der Durchschnitt bei etwa 10 Prozent. Beispiel: Eine identische freie Wohnung kostet 300.000 Euro, die vermietete nur 270.000 Euro.
Kündigungsfrist und Duldungspflicht beim Eigentümerwechsel
Ein verbreiteter Irrtum: Mit Verkauf der Wohnung endet der Mietvertrag nicht automatisch. Der Mieter bleibt geschützt, und der neue Eigentümer tritt in alle Rechte und Pflichten ein – das regelt § 566 BGB.
Du kannst dem Mieter also nicht einfach kündigen, um die Wohnung freizumachen. Für dich als Vermieter gelten die normalen Kündigungsfristen: drei Monate zum Ende eines Kalendermonats (§ 573 BGB). Ausnahmen wie Eigenbedarf sind möglich, aber schwer durchzusetzen und sollten wahrheitsgemäß sein – Falschaussagen führen zu Schadensersatz.
Der Mieter hat gegenüber dem neuen Eigentümer das Recht, die Wohnung weiter zu nutzen. Allerdings kann der neue Eigentümer später (nicht sofort) unter Einhaltung der Fristen kündigen – das ist kein Problem für den Käufer, sondern eher ein Anreiz zum Kauf: Er hat die volle Kontrolle über die Zukunft der Immobilie.
Makler, Steuern und versteckte Kosten beim Verkauf
Wer eine vermietete Wohnung verkauft, muss mit zusätzlichen Ausgaben rechnen, die den Nettoerlös senken:
- Maklergebühren: Typisch sind 5,95 bis 7,14 Prozent (inkl. MwSt.), abhängig vom Bundesland.
- Grunderwerbsteuer: Der Käufer zahlt diese (3,5 bis 6,5% je Bundesland), aber das mindert seine Kauflaune und damit deinen Verkaufspreis.
- Spekulationssteuer: Hast du die Wohnung weniger als zehn Jahre, zahlst du Einkommensteuer auf Gewinne (§ 23 EStG). Bei vermieteten Objekten: 20 Prozent Steuern auf Gewinn sind realistisch.
- Notarkosten: Circa 1,5 bis 2 Prozent der Kaufsumme.
Konkret:
