Mietrückstand ist einer der häufigsten Albträume für Vermieter. Jeder Monat Verzögerung kostet bares Geld. Hier ist der klare Aktionsplan, was du wann tun musst.
Tag 1-3: Sofortige Kontaktaufnahme
Nimm sofort Kontakt auf – per Telefon oder persönlich. Frage freundlich nach. Manchmal ist es nur ein Überweisungsfehler oder eine kurze Notlage. Eine schnelle Lösung spart beiden Seiten Zeit.
Woche 1: Mahnung schreiben
Wenn kein Geld kommt und keine zufriedenstellende Erklärung: Schreibe eine schriftliche Mahnung mit:
- Genaue Höhe des Rückstands
- Zahlungsfrist (7-14 Tage)
- Hinweis auf Kündigung bei Nichtzahlung
Ab 2 Monatsmieten Rückstand: Kündigung möglich
Sobald der Mietrückstand 2 Nettokaltmieten übersteigt, hast du das Recht zur fristlosen Kündigung – ohne vorherige AbmahnungSchriftliche Verwarnung des Mieters bei Vertragsverstößen – Voraussetzung für spätere Kündigung.Weiterlesen →. Das ist der wichtigste Punkt: Warte nicht zu lang.
Fristlose Kündigung + ordentliche Kündigung parallel
Profi-Tipp: Schicke beide Kündigungen gleichzeitig. Die fristlose Kündigung greift sofort, die ordentliche als Sicherheitsnetz, falls das Gericht die fristlose für unwirksam hält.
Kündigung zugestellt: Was jetzt?
- Mieter zahlt alle Rückstände: Kündigung wird unwirksam (§ 569 Abs. 3 BGB) – nur einmal!
- Mieter zahlt nicht: RäumungsklageGerichtliches Verfahren um Mieter zur Herausgabe der Wohnung zu zwingen – dauert 6-18 Monate.Weiterlesen → vorbereiten
Sicherheiten aktivieren
- Mietkaution einbehalten (max. 3 Monatsmieten)
- Bürgen kontaktieren (falls Bürgschaft vereinbart)
- Mietausfallversicherung prüfen
Mahnbescheid als Alternative
Für Geldforderungen: Mahnbescheid über das zuständige Amtsgericht (online über mahngerichte.de). Günstiger als Klage, schneller. Wenn Mieter nicht widerspricht, hast du einen Vollstreckungstitel.
Checkliste bei Mietrückstand
- ☑ Sofort Kontakt aufnehmen
- ☑ Mahnung mit Frist schreiben
- ☑ Ab 2 Monaten: fristlose Kündigung
- ☑ Kündigung nachweisbar zustellen
- ☑ Räumungsklage vorbereiten (Anwalt)
- ☑ Kaution dokumentiert und gesichert
Mehr: Räumungsklage – Ablauf und Kosten | Mietkaution richtig handhaben
Rechtssichere Mahnung nach BGB §286 – Die kritischen Details
Eine formlose Mahnung reicht nicht aus. Nach BGB §286 Absatz 1 muss die Mahnung schriftlich erfolgen und den Mieter ausdrücklich zur Zahlung auffordern. Das bedeutet konkret: E-Mail ist rechtlich anerkannt, aber ein klassischer Brief per Einschreiben ist beweistechnisch sicherer. Viele Vermieter machen den Fehler, in der ersten Mahnung gleichzeitig mit Kündigung zu drohen – das kann zu Kulanzvorwürfen führen und schadet vor Gericht. Besser: Mahnung und Kündigungsandrohung zeitlich trennen.
Die Mahnung muss folgende Punkte enthalten:
- Genaue Angabe des Mietzeitraums und der ausstehenden Summe (keine Pauschalangaben)
- Aufforderung zur Zahlung mit einer Frist von mindestens 14 Tagen
- Hinweis auf Konsequenzen bei Nichtzahlung
- Korrekte Bankverbindung für die Zahlung
Beispiel: „Für den Mietzeitraum Januar 2025 steht eine ausstehende Miete in Höhe von 750 Euro. Zahlung wird bis 15. Februar 2025 erwartet." Das ist präzise und später vor Gericht verwertbar.
Zahlungsplan statt sofortige Kündigung – Wann es sinnvoll ist
Nicht jeder Mietrückstand führt automatisch zur Räumungsklage. Wenn ein langjähriger Mieter plötzlich 1-2 Monatsmieten schuldet und nachvollziehbare Gründe hat (Jobverlust, Krankheit), ist ein Zahlungsplan oft wirtschaftlich besser. BGB §569 Absatz 3 Nr. 2 sieht vor, dass der Vermieter kündigen darf, wenn der Mieter mit zwei Monatsmieten oder einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten im Rückstand ist.
Das heißt: Bei 1,5 Monatsmieten Schulden (Beispiel 1.125 Euro bei 750 Euro Miete) ist die Kündigung rechtlich noch nicht möglich. Hier ist ein Zahlungsplan dokumentiert zu vereinbaren – schriftlich! Der Mieter muss die aktuelle Miete + monatliche Raten für den Rückstand zahlen. Werden die Raten nicht eingehalten, folgt die Kündigung mit Frist oder sofortige Räumungsklage.
Typischer Fehler: Mündliche Zahlungsvereinbarungen, auf die Vermieter später nicht verzichten möchten. Immer schriftlich festhalten, auch wenn es nur eine kurze E-Mail ist.
Räumungsklage einleiten – Kosten, Fristen und Praxisfallen
Ist die Mahnung abgelaufen und immer noch kein Geld da? Nach etwa 4-6 Wochen wird es Zeit für die Räumungsklage nach BGB §569. Das ist kein Schritt, den man aussitzen kann – die Schulden wachsen täglich.
Die Kosten für Anwalt und Gericht liegen typischerweise bei 500–1.500 Euro für die erste Instanz, je nach Streitwert und Anwaltsgebühren. Diese können Sie dem Mieter in Rechnung stellen, erhalten sie aber oft erst nach dem Urteil – vorausgesetzt, er hat am Ende auch wirklich Geld. Das ist die bittere Realität: Viele Räumungsklagen enden mit einem Urteil, aber nicht mit einer Zahlung.
Wichtig: Die Kündigung muss mindestens 3 Monate Frist haben und zum Ende eines Kalenderm onats erfolgen (BGB §573b). Eine Kündigung am 15. Januar ist wirksam nur bis 30. April frühestens. In dieser Zeit läuft die Schuld weiter – der Mieter zahlt während des laufenden Prozesses oft noch weniger.
Praktisches Beispiel:
