Was ist Immobilien-CrowdinvestingInvestition in Immobilienprojekte ab kleinen Beträgen – höhere Rendite, aber auch höheres Risiko.Weiterlesen →?
Beim Immobilien-Crowdinvesting kannst du bereits ab 500–1.000 € in Immobilienprojekte investieren — über Plattformen wie Exporo, Bergfürst oder Zinsbaustein. Du gibst Entwicklern oder Bestandshaltern ein Nachrangdarlehen und erhältst dafür Zinsen (typisch 5–9% p.a.). Nach einer Laufzeit von 1–3 Jahren bekommst du dein Kapital zurück.
Direktvermietung vs. Crowdinvesting: Der Vergleich
| Kriterium | Crowdinvesting | Direktvermietung |
|---|---|---|
| Mindestinvestition | 500–1.000 € | 50.000–200.000 € Eigenkapital |
| Rendite | 5–9% p.a. (Zinsen) | 3–7% Netto (je nach Lage) |
| Aufwand | Sehr gering (digitale Plattform) | Hoch (Verwaltung, Mieter, Reparaturen) |
| Risiko | Nachrangdarlehen — bei Insolvenz letzter | Mietausfallrisiko, Wertverlustrisiko |
| Liquidität | Gering (Laufzeit 1–3 J., nicht verkaufbar) | Sehr gering (Immobilie monate- oder jahrelang) |
| Wertsteigerung | Keine (nur Zinsen) | Ja — Immobilienwert kann steigen |
| Steuerliche Absetzbarkeit | Begrenzt | Umfangreich (AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen →, Zinsen, Kosten) |
Vorteile von Crowdinvesting
- Einstieg mit wenig Kapital möglich
- Kein Verwaltungsaufwand — passives Investment
- Diversifikation über mehrere Projekte
- Planbare Zinserträge
Nachteile von Crowdinvesting
- Keine Wertsteigerung — nur Zinsen
- Nachrangdarlehen: Im Insolvenzfall letzter in der Schlange
- Plattform-Risiko: Nicht alle Plattformen sind gleich seriös
- Kein Sachwert — du besitzt nichts physisches
- Rendite versteuert als Kapitalertrag (25% Abgeltungssteuer)
Für wen ist was geeignet?
Crowdinvesting eignet sich für: Einsteiger mit wenig Kapital, Ergänzung zum Wertpapierdepot, passive Investoren ohne Zeit für Verwaltung.
Direktvermietung eignet sich für: Investoren mit mehr Kapital und Zeit, die Wertsteigerung + Mieteinnahmen + steuerliche Vorteile nutzen wollen.
Hybridstrategie: Beides kombinieren
Viele erfahrene Immobilien-Investoren nutzen beides: Eine oder zwei direkt vermietete Wohnungen als Kerninvestment, ergänzt durch Crowdinvesting als Diversifikation. Das kombiniert die Vorteile beider Ansätze: Wertsteigerung und steuerliche Vorteile durch Direktvermietung, Diversifikation und Passivität durch Crowdinvesting.
Steuerliche Behandlung: Einkünfte aus Vermietung vs. Kapitalanlage
Für Vermieter mit direktem Immobilieneigentum gilt § 21 EStG (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Das bedeutet: Mieteinnahmen sind Einkommen und werden mit deinem persönlichen Steuersatz besteuert — zwischen 42% und 45% für höhere Einkommen. Dafür darfst du aber großzügig abschreiben: Gebäudeabschreibung (AfA) über 50 Jahre, Renovierungskosten, Maklergebühren, Verwaltungsaufwendungen und Instandhaltung. Ein realistisches Szenario: Bei einer MietrenditeJahresmiete geteilt durch Kaufpreis – Ziel: mindestens 4% brutto für positive Rendite.Weiterlesen → von 5% kann die tatsächliche Steuerbelastung durch Abschreibungen deutlich sinken oder sogar negativ ausfallen — du erzielst buchhalterisch einen Verlust, zahlst aber tatsächlich Miete ein.
Beim Crowdinvesting dagegen behandelt das Finanzamt deine Zinserträge als Kapitalerträge (§ 20 EStG). Hier fällt die Abgeltungsteuer von pauschal 26,375% an — unabhängig von deinem Einkommenssteuersatz. Das klingt zunächst besser, doch: Du kannst keine Renovierungen oder Instandhaltungskosten absetzen, weil du nicht Eigentümer bist. Für Vermieter mit hohem Einkommen ist die Direktvermietung steuerlich oft attraktiver.
Liquidität und Notfallzugriff: Warum Crowdinvesting tückisch sein kann
Ein häufiger Irrtum: Crowdinvesting als flexibler. Tatsächlich bist du hier an feste Laufzeiten gebunden — oft 24–36 Monate. Brauchst du vorher Geld, hast du kein echtes Notfalllösungsinstrument. Einzelne Plattformen bieten Sekundärmärkte an, wo du deine Anteile verkaufen kannst — doch zu welchem Preis? Käufer sind rar, Abschläge von 5–15% sind realistisch.
Bei Direktvermietung hast du mehrere Optionen: Deine Immobilie ist jederzeit über einen ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → verkäuflich (innerhalb von Wochen bis Monaten), du kannst eine Hypothek aufnehmen (ohne die Immobilie zu verkaufen), oder du erhöhst die Miete gemäß § 558 BGB (maximal 20% über 3 Jahre). Ein Vermieter mit Liquiditätsproblemen kann flexibel reagieren — ein Crowdinvestor sitzt fest.
Ausfallrisiko: Projektentwickler vs. Mieterausfälle
Beim Crowdinvesting trägst du Entwicklerrisiko. Läuft ein Projekt schlecht oder gibt es Kostenüberschreitungen, sitzt du — als Nachrangdarlehen-Geber — hinten an. Pleiten sind selten, aber es gibt sie: 2020 musste Exporo Projekte restrukturieren, Investoren warten teilweise noch heute auf ihr Geld. Besicherung? Oft nur mittelmäßig.
Bei Direktvermietung bist du Immobilieneigentümer — die Immobilie selbst ist deine Besicherung. § 573 BGB schützt dich: Ein Mieter mit Mietrückstand kann gekündigt werden. Du hast eine klare Rechtsposition. Mieterausfälle passieren, aber die Nebenkosten- und Maklerkosten sind in den letzten 10 Jahren stabil geblieben. Dazu kommt: Die Immobilie selbst ist inflationssicher und steigt im Wert — ein Crowdinvesting-Zins von 7% verliert durch Inflation an Kaufkraft.
- Fazit für Vermieter: Crowdinvesting ist eine spekulative Ergänzung, nicht die Basis. Direktvermietung bietet Steuervorteil, Sicherheit und Wertsteigerung.
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