Beim Kauf einer Immobilie zur Vermietung triffst du häufig auf zwei Szenarien: Die Wohnung ist bereits vermietet — oder sie steht leer. Beide haben Vor- und Nachteile, die stark von deiner Strategie abhängen.
Kaufpreis-Effekt: Wie viel macht der Unterschied?
Vermietete Wohnungen werden häufig mit einem Preisabschlag gegenüber leerstehenden Wohnungen angeboten:
- In gefragten Lagen: 10–20% günstiger als leer (wegen "Vermieterpfandrecht" des Mieters)
- In mittleren Lagen: 5–15% günstiger
- In schwachen Lagen: Kaum Unterschied, manchmal sogar teurer (garantierter Cashflow)
Vorteile: Vermietet kaufen
- Sofortige Mieteinnahmen ab dem Kauftag
- Kein Renovierungsaufwand vor Erstvermietung
- Kaufpreisabschlag möglich (Discount auf den Marktpreis)
- Bestehender Mietvertrag zeigt Zahlungshistorie des Mieters
- Geringeres Leerstandsrisiko unmittelbar nach Kauf
Nachteile: Vermietet kaufen
- Eigenbedarf schwierig: Du kannst den Mieter nicht sofort raussetzen
- Miete möglicherweise unter Markt: Altmietverträge mit niedrigem Mietpreis
- Keine Wahl des Mieters: Du übernimmst den bestehenden Mieter
- Einschränkte Renovierung: Mit Mieter kann man nicht grundsanieren
- Übernahme von Altschulden (wenn Vorvermieter BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen → nicht korrekt abgerechnet hat)
Vorteile: Leerstehend kaufen
- Freie Mieterwahl — du suchst dir den Mieter selbst aus
- Marktmiete sofort möglich (keine Rücksicht auf alten MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen →)
- Renovierung nach Wunsch vor der ersten Vermietung
- Eigennutzung sofort möglich — oder du entscheidest frei
Nachteile: Leerstehend kaufen
- Kein Cashflow während Renovierung und MietersucheProzess des Findens eines geeigneten Mieters – Inserat, Besichtigung, Bonität, Entscheidung.Weiterlesen → (2–6 Monate)
- Höherer Kaufpreis in der Regel
- Leerstandsrisiko bis zur Vermietung
- Renovierungskosten sofort nach Kauf
Was lohnt sich? Ein Rechenbeispiel
Wohnung in München, 60 m², Marktmiete 1.200 €/Monat:
| Kriterium | Vermietet (800 € Altmiete) | Leer (sofort 1.200 €) |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 380.000 € | 420.000 € |
| Monatliche Miete ab Kauf | 800 € | 0 € (3 Monate LeerstandPeriode ohne Mieter – kostet Einnahmen, birgt Risiken, sollte schnell behoben werden.Weiterlesen →) |
| Miete nach 12 Monaten | 800 € (Erhöhung begrenzt) | 1.200 € |
| Bruttorendite (Kaufjahr) | 2,5% | 2,9% (nach Leerstand) |
Langfristig (10 Jahre): Die leer gekaufte Wohnung kann bei höherer Marktmiete besser performen — vorausgesetzt du findest schnell einen guten Mieter und schaffst es, die Miete nahe am Markt zu halten.
Checkliste: Was prüfen beim vermieteten Kauf?
- Mietvertrag lesen: Mietbetrag, Mietdauer, Sonderkündigungsrechte?
- Mietzahlungshistorie: Hat der Mieter immer pünktlich gezahlt?
- SCHUFA des bestehenden Mieters (wenn möglich)
- Ausstehende Nebenkostenabrechnungen prüfen
- Zustand der Wohnung besichtigen (Besichtigungsrecht als Kaufinteressent)
- Instandhaltungsrückstau prüfen (Was muss bald repariert werden?)
Steuerliche AbschreibungSteuerliche AfA auf Gebäudewert – 2% p.a. bei normalen Wohngebäuden über 50 Jahre.Weiterlesen → und Renovierungskosten: Das versteckte Rechenspiel
Viele Vermieter übersehen einen entscheidenden Punkt: Bei vermieteten Wohnungen kannst du sofort mit der Gewinn- und Verlustrechnung starten. Bei leerstehenden Wohnungen hingegen entsteht zunächst ein Loch in deiner Bilanz. Das hat konkrete Konsequenzen für deine Steuererklärung.
Beispiel: Eine vermietete 3-Zimmer-Wohnung in Berlin für 380.000 Euro mit 900 Euro Miete bringt dir ab Monat eins Mieteinnahmen. Du kannst 2 Prozent jährlich (§ 7 Abs. 4 EStG) als Gebäudeabschreibung geltend machen — das sind 7.600 Euro pro Jahr. Bei einer leerstehenden Wohnung entfällt dieser Vorteil, bis der erste Mieter einzieht. Selbst wenn du nur 3 Monate brauchst, um die Wohnung zu sanieren und zu vermieten, verlierst du etwa 1.900 Euro Abschreibungspotenzial.
Hinzu kommt: Renovierungskosten bei einer leerstehenden Wohnung können unter bestimmten Bedingungen nur teilweise als Herstellungskosten abgeschrieben werden (§ 255 HGB). Bei einer vermieteten Wohnung sind Reparaturen oft sofort als Betriebsausgaben absetzbar — ein großer Vorteil, wenn dringender Sanierungsbedarf besteht.
Praktischer Tipp: Frag deinen Steuerberater schon bei der Kaufentscheidung, ob die „versteckte" Steuerersparnis durch sofortige Vermietung den niedrigeren Kaufpreis einer leerstehenden Wohnung aufwiegt.
Mietausfallwagnis und Risikokalkulation: Was ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → dir nicht sagen
Eine bereits vermietete Wohnung bedeutet nicht automatisch geringeres Risiko. Viele Vermieter fallen auf diesen klassischen Anfängerfehler herein und unterschätzen das eingebaute Risiko.
Das Kernproblem: Der Makler präsentiert die Wohnung mit stabilem, langjährigem Mieter. Doch sobald du das GrundbuchAmtliches Register aller Grundstücke und deren Eigentümer – vor dem Kauf unbedingt einsehen.Weiterlesen → eintragst, musst du prüfen, ob dieser Mieter noch solvent ist. Nach § 556c BGB haftet der Verkäufer nicht für einen zahlungsunfähigen Mieter — du erbst das Problem. Im schlimmsten Fall sitzt du auf einer 890-Euro-Miete, doch der Mieter zahlt seit vier Monaten nicht.
Leerstehende Wohnungen erlauben dir hingegen, den Mietermarkt gezielt zu nutzen. Du kannst gezielt nach solventen Mietern suchen und die KaltmieteGrundmiete ohne Betriebskosten – wird für Mietpreisbremse und Mieterhöhung zugrunde gelegt.Weiterlesen → dem aktuellen Markt anpassen — nicht an überholte Mietverträge gebunden.
Statistische Faustregel: In deutschen Städten dauert eine Neuvermietung durchschnittlich 3–6 Wochen. Rechne 1–2 Monatsmieten Leerstand ein, bevor du dich für eine leere Wohnung entscheidest.
Preisverhandlung und versteckte Nachlässe: Wo Käufer wirklich sparen
Der Kaufpreis-Abschlag für vermietete Wohnungen ist oft Verhandlungsmasse — nicht in Stein gemeißelt. Viele Vermieter-Käufer akzeptieren die angebotenen 10–15 Prozent, obwohl deutlich mehr drin wäre.
Entscheidend sind drei Verhandlungspunkte: Erstens die Mietvertragslaufzeit. Ein Mieter mit nur noch 6 Monaten Restvertrag ist deutlich weniger wert als einer mit 3 Jahren. Fordere einen Preisabschlag von 3–5 Prozent pro Jahr, das die Restlaufzeit unterschreitet. Zweitens die Kaltmiete versus Markmiete. Liegt die Miete unter der aktuellen Marktmiete (prüfe auf immoscout24.de oder makler-
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