Warum der Kaufvertrag so wichtig ist
Der Kaufvertrag für eine Immobilie ist das bindendste Dokument in deinem Vermieter-Leben. Was drin steht, gilt — auch wenn du es später bereust. Ein NotarPflicht beim Immobilienkauf – beurkundet den Kaufvertrag, kostet ca. 1,5% des Kaufpreises.Weiterlesen → beurkundet den Vertrag, aber der Notar ist neutral — er berät nicht für dich als Käufer, sondern beurkundet den gemeinsamen Willen beider Parteien.
Lass deshalb jeden Kaufvertrag vor Unterzeichnung von einem Anwalt oder erfahrenen Immobilienkaufmann prüfen. Kosten: 200–500 € für die Prüfung. Die Investition ist angesichts der Kaufsumme minimal.
Was du vor dem Notartermin prüfen musst
Grundbuchauszug lesen
Fordere den aktuellen Grundbuchauszug an (kostet ca. 20 €) und prüfe ihn auf:
- Abteilung I: Eigentümer — stimmt mit dem Verkäufer überein?
- Abteilung II: Lasten und Beschränkungen (Wohnrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte, Leitungsrechte)
- Abteilung III: Hypotheken und Grundschulden — werden diese beim Kauf gelöscht?
Eingetragene Lasten in Abteilung II können die Nutzung stark einschränken — ein eingetragenes Wohnrecht beispielsweise bedeutet, dass jemand lebenslang darin wohnen darf.
Bestehender MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → prüfen
Wenn du eine vermietete Immobilie kaufst, übernimmst du automatisch den Mietvertrag. Prüfe ihn auf: aktuelle Miete (marktgerecht?), besondere Vereinbarungen (unbefristete Sondernutzungsrechte, unübliche Klauseln), Mietschulden des aktuellen Mieters, Kündigungsfristen und -möglichkeiten.
Wichtige Klauseln im Kaufvertrag
"Gekauft wie besehen" — was das bedeutet
Fast alle Immobilien-Kaufverträge enthalten eine Klausel, dass die Immobilie "im gegenwärtigen Zustand" verkauft wird, und der Verkäufer keine Gewährleistung für bekannte oder unbekannte Mängel übernimmt. Das bedeutet: Du kaufst mit allen Mängeln — auch versteckten.
Ausnahme: Wenn der Verkäufer Mängel arglistig verschwiegen hat, haftet er trotz dieser Klausel. Aber das musst du nachweisen — schwierig.
Übergabe und Besitzübergang
Der Kaufvertrag legt fest, wann du das Objekt übernimmst (Nutzen, Lasten, Gefahren). Typisch: Mit vollständiger Kaufpreiszahlung. Prüfe: Wer zahlt bis dahin die laufenden Kosten? Was passiert wenn der Mieter die Kaution noch nicht gezahlt hat?
Kaution-Übertragung
Wenn ein Mieter eingezogen ist, hat er eine Kaution hinterlegt. Diese muss im Kaufvertrag auf dich übertragen werden. Lass dir bescheinigen, dass die Kaution vorhanden ist und korrekt angelegt wurde — sonst haftest du dem Mieter gegenüber für die Kaution, ohne das Geld erhalten zu haben.
Checkliste vor dem Notartermin
- Grundbuchauszug gelesen und verstanden
- Teilungserklärung (bei ETWEigentumswohnung – häufigste Form der Kapitalanlage-Immobilie für Privatanleger.Weiterlesen →, mehr Verwaltungsaufwand.">MehrfamilienhausGebäude mit mehreren Wohneinheiten – bessere Renditen als ETW, mehr Verwaltungsaufwand.Weiterlesen →.">WEGWohnungseigentümergemeinschaft – Gemeinschaft aller Eigentümer in einem Mehrfamilienhaus.Weiterlesen →) gelesen
- Bestehenden Mietvertrag geprüft
- Kaufvertrag von Anwalt geprüft
- Kaufpreiszahlung (Überweisung) vorbereitet
- Übergabedatum und -modalitäten klar
- Kaution-Übertragung geregelt
- Nebenkostenabrechnung bis Übergabe geklärt
Nach dem Notartermin: Was passiert dann?
Der Notar leitet die notwendigen Schritte ein: Auflassungsvormerkung im GrundbuchAmtliches Register aller Grundstücke und deren Eigentümer – vor dem Kauf unbedingt einsehen.Weiterlesen → (sichert deine Rechte sofort), dann GrunderwerbsteuerSteuer beim Immobilienkauf: 3,5-6,5% je nach Bundesland – wichtiger Kostenfaktor.Weiterlesen →-Bescheid (zahlbar innerhalb 4 Wochen), dann nach Zahlung: Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Der Prozess dauert typischerweise 4–12 Wochen bis du offiziell eingetragener Eigentümer bist.
